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二線增加供應年尾衝刺,各城市成交端持續分化

2018年11月,熱點二線城市新增供應集中放量,環、同比均大幅增長,二線城市開始大範圍的進行年底搶收。受供應端影響部分城市市場成交量價有較大幅度波動。一線城市均價出現小幅下跌,二線城市均價延續小幅增長趨勢較穩定。

隨著供應量的上升,整體市場去化周期繼續拉長,只有少部分城市庫存仍較低。環渤海區域市場有所回暖,長三角區域市場韌性較強,成交端保持強支撐力。

一、年末衝刺供求面積推至年內最高值,二線供應放量加速

2018年11月,諸葛找房對重點十個城市進行監測。11月商品住宅供應面積環比上漲35.45%,同比上漲62.14%。其中,3個城市環比下跌,7個城市環比上漲,年末房企加快推盤,供應面積再次高位增長。其中,上海、北京和重慶出現供應縮減,分別環比下跌27.79%、22.36%和11.80%。

從成交面積情況來看,整體環比上漲32.00%,同比上漲24.86%。其中,2個城市環比下跌,8個城市環比上漲,成交量在連續兩個月下降後出現回升。其中,上海、重慶兩城的成交面積環比下跌分別為10.17%、0.55%。兩城環比上月跌幅都有所收窄,重慶收窄幅度較大,環比微跌0.55%。

房企年末跑量回款衝刺業績,供應端放量帶動成交量上升。從銷供比上來看11月小幅下降。與去年同期相比,整體市場保持理性觀望趨勢不改變。

2018年11月,一線城市供應面積336.65萬㎡,環比上漲0.12%,同比上漲78.21%,一線城市放量速度減緩,月度供應總面積仍維持在年內高位。其中北京、上海供應面積環比跌幅較大,分別為22.36%、27.79%。深圳供應面積自上月收縮後繼續高位增長,環比上漲61.94%,供應面積居年內最高水準。

一線城市總成交面積151.38萬㎡,環比增長4.97%,同比增長23.48%。其中北京成交環比增速較高為17.76%,成交絕對值保持在合理區間內,市場較穩定無明顯回暖跡象。上海受供應收縮影響成交面積連續3個月下降,環比下跌10.17%,。深圳成交面積環比上漲8.02%,但成交量依然較少,銷供比進一步下降,僅為0.25。

二線城市供應面積1372.22萬㎡,環比增長48.29%,同比增長58.64%,總體供應面積為年內最高值。其中杭州、武漢、青島、西安環比增速均超80%,分別為96.64%、90.68%、89.90%和85.36%。二線城市成交量1032.45萬㎡,環比增長37.18%,同比增長25.07%,隨著供應端的增長,成交總面積也達到年內最高值。

上海仍延續成交量下滑趨勢,隨著供應量的減少,成交端已連續3個月下滑。青島在8、9、10月連續3個月成交量回縮後市場回歸正常,加上網簽備案的放鬆、供應面積給前兩月供不應求的市場更多的選擇空間。成交量激增,環比增長162.67%。

成都供應端仍在持續放量,自“金九銀十”開始到“年末”一直持續“搶收”,但成交端上漲動力不足,環比增長31.16%。成交面積與9月相比下降1.46%,銷供比下降0.14為0.52。供應增長對成交端帶動有限。

一二線城市對比來看:一線城市供應面積增速減緩,但仍維持高位,成交面積有部分回升並保持在合理區間。二線城市供應量大幅增長帶動各城市成交量均環比上漲。銷供比表現上二線城市供求相對平衡。

2018年11月,成交面積環比上漲的城市有8個,與上月相比大幅增加,主要是受供應面積提升帶動成交上漲。南京、杭州受人才引進政策、落戶條件放寬、長三角區域市場異塵餘生等因素影響,城市成交端支撐力較強,延續市場較熱趨勢。北京、深圳相對上月成交量有所回升,市場總量保持在合理區間內平穩波動。

西部城市中成都受供應量影響,成交大幅增長,但從銷供比來看仍延續西部市場前期存在部分透支上漲動力不足趨勢不變。重慶市場成交端相對穩定,供應連續2個月下降。

二、一二線城市整體價格平穩波動,部分城市成交結構影響均價

2018年11月,十城市新建商品住宅成交均價28141元/㎡,環比下跌0.47%,同比上漲11.75%,3城下跌,7城上漲。下跌城市以一線城市為主,上海、深圳均價環比分別下跌7.57%、2.72%。

上海從8月起房企開始加快供應節奏,整體來看有以價換量的趨勢。相比於10月成交結構上移拉升均價,11月供應各城區全面展開,郊區及市區均有盤供應,整體上拉低全市新房均價(剛需盤和中端改善盤較多),新房均價回到相對理性的區間仍保持上漲趨勢。

北京量價齊漲,均價環比上漲4.41%,部分新盤入市拉升成交端上升,成交建案多位於海澱、朝陽、豐台、大興等地,以主城區和中高端項目為主。

2018年11月,分能級來看:一線城市均價51269元/㎡,環比下跌2.94%,同比上漲9.66%。二線城市均價18230元/㎡,環比上漲2.69%,同比上漲14.37%。通過對比發現,一線城市環比小幅下跌,二線城市環比小幅上漲。一線城市上海受結構影響均價下浮較大,深圳上月漲幅較高,本月均價小幅回調。

二線城市中青島、南京價格上漲較大,兩城市成交量價環比上漲均較大。青島有集中備案因素影響,同時包括市場供應的增多在11月有一波需求開始釋放,市場在年尾有回溫。南京延續市場較熱趨勢,在供應量增加的情況下,成交端量價齊升。

青島、北京均價較上月相比均有上漲,一改10月環渤海地區均價下跌的趨勢。從全年來看,兩城均達到年內成交價較高水準。青島在錯過“金九銀十”後,年尾發力,大量優質房企供應中高端房源,成交區域仍以主城加新區為主,拉動均價快速上漲。南京、杭州兩城,一改上月量價齊漲態勢,開始出現分化。南京繼續延續熱度。杭州供應量增加帶動成交量上漲,同時,網簽滯後導致前幾月部分低價項目影響月均總價,從整體來看,價格在平穩上漲中波動。

三、一二線同時放量,庫存、去化周期持續增長趨勢

2018年8月以來,熱點一二線城市持續放量,供應面積不斷增長。整體市場11月可售面積環比上漲6.16%,同比上漲13.62%。同上月相比,環比漲幅進一步擴大。隨著供應面積的增長,成交周期不斷拉長。其中重慶、杭州、西安、武漢庫存周期較短,而北京、深圳去化周期較長,市場庫存量較大。

一線城市庫存2269.67萬㎡,環比上漲8.73%,同比上漲24.63%;去化周期15.72個月,環比上漲8.17%,同比上漲6.00%。二線城市庫存5867.06萬㎡,環比上漲5.21%,同比上漲9.87%;去化周期6.81個月,環比下跌0.04%,同比上漲10.26%。

從一二線城市對比分析來看,一線城市庫存量一直大幅增長,去化周期相對較長,並保持這一趨勢不變。二線城市年末供應放量明顯加速,庫存量同環比增幅均較上月有所擴大。去化周期環比微跌,供應放量帶動了部分城市成交端明顯增長。

四、環渤海有回暖,長三角保持強韌性

總體來看,熱點一二線城市中:上海量價齊跌,北京量價齊升,深圳量升價跌。一線城市表現各不相同。濟南、重慶量價齊跌,而成都、西安量縮價穩,二線城市同樣出現分化。一、二線城市都存在兩極分化現象。

從區域上來看長三角地區市場韌性依然較強,南京延續上月量價齊漲趨勢。而杭州受供應結構的影響成交均價小幅下跌,但從成交量上來看成交端依然保持較強支撐力。兩城市去化周期都有明顯下降,長三角區域整體市場需求依然較強。成渝區域與上月相比,出現一定的回暖,主要受供應放量影響。成都成交量回歸正常範圍,環比上月有較大幅度的增長。同時,供應結構覆蓋全城,產品選擇性更強,成交均價被小幅拉升。

重慶市場供應量收縮,但成交端微跌幾乎與上月持平,價格變化幾乎持平,市場相對穩定。中部城市同樣受年尾供應加快影響,拉升了西安、武漢兩城的成交量。相對來說武漢的去化周期有所縮短,價格微漲,中部“金融中心”城市的定位對城市市場長期平穩上漲發展仍有較強支撐。西安除拉升成交量以外,均價幾乎持平,去化周期有所拉長。

青島量價齊升,量價環比增速居首位。全城多點式的供應放量改變成交結構,大幅拉升成交均價上漲。供應大幅升高、網簽備案放鬆,大幅拉升成交量上漲。環渤海區域城市(北京、青島),有一定的回暖跡象。

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