2019樓市猜想：政策鬆綁、一線復甦、三四線難過

騰訊智慧房產北京1月2日訊（陳夢琴）超過400余次的調控政策、看不懂的搶人大戰、土地的不斷流拍、崩不住的房價、被砸的售樓處、房企此起彼伏的裁員、帶頭大哥的“活下去”、以及達到歷史之最的千億房企陣容……

上述一串串的關鍵詞，勾勒了房地產行業魔幻的2018。好在，它終於過去了，嶄新的2019大步走來。儘管有人說，“2018年是過去10年最差的一年，也可能是未來10年最好的一年。”但我們依舊要做一個追夢人，努力奔跑，因為你對待時間的方式就是對待自己的方式，更因為 “在絕望中尋找希望，人生終將輝煌”。

讓過去過去，讓未來到來。對於房地產而言，2019年走勢如何，來看看這幾家機構如何預測？

貝殼研究院：新房放量，二手觸底

政策上2019年將中溫放鬆，呈現三個特點：調控主體由中央轉向地方、調控方式由調控交易轉向調控供給結構、政府職能回歸到住房保障。

市場層面，新房放量，二手觸底。2019 年隨著大量新房尤其是價格適中、位 置尚可的限價房集中入市，會對二手房市場造成分流影響。而明年二手房市場有望結束繼續下行的態勢。

城市分類上，一線城市明年市場有望小幅回升，首次置業需求加快進入市 場，帶動換房改善鏈條活躍。二線房地產市場將成為全國房地產市場平穩增長的“壓艙石”。

吳曉波跨年演講：房地產行業仍然非常糾結

經濟學家管清友也講了，中國的房地產泡沫是在三線、四線以下的城市。而且在2019年，房地產行業仍然非常糾結，大規模人民幣增發和居民消費的恐慌，不動產仍然是一個巨大的承載物。不久前已經發生了“菏澤事件”，我認為大概從2019年一季度開始，房地產政策的波動會成為我們觀察2019年產業和巨集觀經濟的重要指標。

社科院財經戰略研究院：一線城市或率先緩慢復甦

從城市格局看，一線城市已經進入存量房市場，受開發市場波動及建案庫存變動因素的影響較小，市場變動主要取決於政策特別是融資條件的變化，但政策進一步趨緊的可能性並不大。

另一方面，經歷了2017年以來的持續調整，一線城市房價風險已經得到一定釋放。市場復甦目前主要受製於嚴厲的調控政策及複雜多變的外部經濟環境。一旦外部經濟環境有所改善，一線城市樓市可能會率先緩慢復甦。2019年雖然國際資本市場仍將繼續動蕩，但中美貿易摩擦可能會有所緩和。這或將在一定程度上改善房地產市場所處的外部經濟環境，減弱市場觀望情緒。

二三四線城市仍將繼續調整。二三四線城市大多仍處於增量房市場階段，當銷售不暢時，住房庫存將再度增加，並反過來進一步增強房價下降壓力。2017-2018年，二三四線城市房價大都累積了不小的漲幅，客觀上也有調整的需要。

野村：樓市調控或在二季度明顯松動

野村陸挺團隊認為，菏澤樓市調控鬆綁的樣本或難以複製，也並不意味著中國對房地產行業調控政策全面放鬆的開始；隨著2019年上半年經濟下行壓力明顯加大，二季度樓市調控或將出現更大幅度與範圍的放鬆，屆時可能會涉及一二線城市對限價限售限購的鬆綁；那時才算是樓市調控的根本性轉折點。

丁祖昱評樓市：看好中西部城市

2019年房地產更將發揮中國經濟壓艙石的作用，政策相對寬鬆且落“地”。城市層面，我更看好的是最近幾年成交相對平穩、整體市場容量較大的城市，比如重慶、武漢等基本面相對良好、人口吸附力較強的中西部城市，另外還有因為政策原因一直被壓製的城市，典型代表為上海。

對於更多的中小房企而言，增速放緩已經成為大勢所趨。一方上市場容量不再增加，行業規模已經發展到階段性瓶頸；另一方面傳統開發企業的高杠杆模式難以為繼，尤其是在市場轉冷、銷售不佳的背景下，企業資金層面會更加“捉襟見肘”。