購買的小產權房，被房產公司一房二賣怎麽維權？

小產權房不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。該類房沒有國家發放的土地使用證和預售許可證，購房合約在國土房管局不會給予備案。所謂產權證亦不是真正合法有效的產權證。

網友谘詢：

2017年2月份買一套小產權房，房地產公司一房二賣，將這套小產權房交付給另外一個購房人，本人至今未得到房屋。起訴至法院後，法院以小產權房糾紛為由不予受理。請問該如何維權？

甘肅合睿律師事務所王妮娜律師解答：

可以以合約詐騙罪向警察機關報案，尋求刑事途徑解決。

王妮娜律師解析：

小產權房屬於違法建築，買賣小產權房的合約無效，不受法律的保護，因此，要維權是很困難的事情。各地對小產權房的糾紛所持的態度也不盡相同，有的主張“買賣農村的私有房屋，如雙方自願並立有契約，買方已交付了房款，並實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認定買賣關係有效，但應著其補辦有關手續。”有的則主張“此類合約的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，例如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合約有效。”鑒於此，解決小產權房的糾紛，最好是通過協商解決的方式來處理。

首先，小產權房的性質是屬於履行了審批手續的房屋，但是集體經濟組織在安置本集體民過程中擅自擴大了銷售對象。在此情況下，應首先認定所涉房屋的所有權是屬於農村集體經濟組織所有，或者屬於宅基地使用人所有，拆遷安置補償的利益，只能由所有權人即集體經濟組織及其成員享有。

其次，小產權房是屬於違法建築。根據《城市房屋拆遷管理條例》第22條第2款“拆除違章建築和超過批準期限的臨時建築，不予補償”的規定。

王妮娜律師支招：

遇一房二賣時購房者怎麽維權?

房屋買賣合約關係成立後，房屋出賣人全面、正確地履行合約，是合約的效力最重要的表現，也是出賣人最主要的義務。但在一房二賣情況下，由於標的物的特定性，一般而言，不可能出現出賣人同時履行兩個合約的情況。也就是說，出賣人在履行了一個合約後，對另一合約的履行必然產生違約問題。

“一房二賣”，應依《最高人民法院關於審理建案買賣合約糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》規定，買受人可以請求解除合約、返還已付購房款及利息、賠償損失，並可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。

如賣房者是非房地產開發企業的一般人，對其違約的處理與法律適用。這種情況下，爭議的處理應以合約法作為基礎，向違約者主張違約責任。這時，不能主張懲罰性賠償責任，而只能主張返還購房款及利息並賠償損失。