中國經濟周刊－金台資本組 記者 王紅茹 宋傑
5月25日，《中國經濟周刊》刊發的有關宅基地置換的兩會報導，登上了當天的上海10大熱議榜，僅上海市就有377.9萬人圍觀。
《中國經濟周刊》記者在兩會採訪報導中，多位代表委員對宅基地置換中出現的一些難題談了自己的建議，有的還介紹了他們的實踐作法。
全國人大代表徐華勤：
建議從國家層面進一步推進宅基地“三權分置”改革
每年的全國兩會，宅基地“三權分置”（即所有權、資格權、使用權三權分置）都是熱點話題之一，今年也不例外，不少代表、委員都帶來了相關的議案和提案。
全國兩會召開前，全國人大代表、溧陽市委書記、市長徐華勤，一直在為探索農村宅基地所有權、資格權、使用權的“三權分置”實現形式，忙著開展基層調研。
他今年提交了《關於鼓勵有條件地區深化探索宅基地“三權分置”實現形式的建議》。他建議，國家鼓勵有條件的地區在嚴守土地公有製性質不改變、耕地紅線不突破、農民利益不受損“三條底線”，保障農民“戶有所居”的基礎上，進一步探索宅基地“三權分置”的實現形式，推動農村土地資源社會效益和經濟效益“雙提升”，實現國家、集體、個人利益“多方共贏”，重塑城鄉土地權利關係。
宅基地“三權分置”改革的溧陽探索實踐
在探索農村宅基地“三權分置”改革上，溧陽作為江蘇省社會主義現代化建設試點，近年來在統籌國家城鄉融合發展試驗區、全國首批鄉村治理體系建設試點縣、全國新時代文明實踐中心建設試點等重點任務的基礎上，圍繞推進宅基地“三權分置”改革進行了一些有益探索。
今年3月20日，溧陽正式印發了《關於探索農村宅基地所有權、資格權、使用權“三權分置”實現形式的實施意見（試行）》，並在溧陽層面選擇了天目湖鎮三勝村、南渡鎮慶豐村以及竹簀鎮水西村作為試點，重點開展宅基地公開競價、有償使用、宅基地資格權置換和遷移、宅基地使用權流轉等具體工作。
“這項工作在全國不同的地方也開展了一些試點，但是總體來講，進度不大、困境很多、沒有形成系統化。”徐華勤接受《中國經濟周刊》記者採訪表示，“我們的總體思路是想以縣域為部門，要把農村宅基地的所有權、資格權、使用權‘三權分置’實現形式的改革、農村村莊規劃的調整，以及社會保障體系的改革，統籌起來，加大改革的力度，從而推動三種權利都能夠落到實處。”
徐華勤將溧陽試點的總體思路具體概括為以下3個方面：
一是以縣域為單元，把宅基地“三權分置”改革與村莊規劃調整、土地綜合治理、社會保障體系完善結合起來。結合國土空間規劃編制工作，以優化空間布局、節約集約為目標，推動宅基地流轉與規劃保留村建設相結合，與城鄉建設用地增減掛鉤指標、國家農轉用指標、耕地佔補平衡指標和建設用地規模指標等工作相結合，全面提高農村土地利用和治理水準，健全對被征地農民的合理、規範、多元保障機制，打通通道完善城鄉生活低保體系、救助體系、養老體系及進入城市生活的保障房體系等兜底保障，確保全面、系統、有序地深化宅基地“三權分置”。
二是以有償為核心，全力實踐宅基地“三權分置”路徑。在農村集體經濟組織或村民委員會主導下，引入市場化機制，探索宅基地使用由永久無償向分類有償轉變，清晰宅基地有償使用、有償退出實現路徑。探索完善宅基地資格權多種實現形式，對退出宅基地資格權的農民，可自願選擇貨幣補償、置換建案、養老和社保等多種置換方式。優化宅基地使用權的多途徑利用，鼓勵農民利用宅基地入股、出租、抵押、合作或委託第三方長期經營等方式自主創業；鼓勵社會資本帶著項目、資金、技術到村集體經濟組織，通過宅基地使用權規範化、市場化運作，建設經營性和公益性項目，帶動集體增收、農民致富。
三是以平台為載體，為宅基地“三權分置”暢通渠道。優化整合農村產權交易平台、不動產登記平台，形成完善的宅基地權能流轉服務平台和制度。在儲備環節中，由鎮（街道）或農村集體經濟組織運用市場機制，按照土地利用規劃和村莊規劃，收回農民自願退出的宅基地及依法收回其他集體建設用地，統一入庫和調配安排使用；在交易環節中，由流轉平台負責對已經收儲的宅基地公開公平對外交易，以競價機制確定受讓人，集體經營性建設用地的入市也可藉此平台合法轉讓、轉租和抵押；在抵押環節中，創新宅基地使用權和農民住宅所有權抵押，賦予宅基地和農民住宅完整的用益物權，在保障“戶有所居”的前提下，允許農民以自有住房作為抵押物為自身申請貸款擔保。
“溧陽的探索思路強調的是政府主導、群眾自願，堅守底線、市場引導，統籌謀劃、協同推進，力求以點上突破帶動面上整體提升，為全面深化改革提供經驗借鑒。”徐華勤說。
“提升試點能級、提供專項債券、提高包容空間”助推改革見成效
徐華勤說，希望從國家層面，能夠進一步推進宅基地“三權分置”改革。為此，他提出三點具體建議。
一是提升試點能級。宅基地“三權分置”改革涉及自然資源、農業農村、社會保障、住建等多個部門，事關國家、集體、個人等多種利益主體，是一項紛繁複雜的系統工程，現有的改革模式和工作架構難以從全局層面有力協調推進到位。建議在統籌各相關部門權責的基礎上，強化高位推動。比如是否可以由中央深改辦授權，農業農村部具體指導，理順關係更好協調各方，形成試點合力，提升宅基地“三權分置”改革能級。
二是提供專項債券。在探索宅基地“三權分置”過程中，推進村莊集聚，農民集中，解決資金來源是基層面臨的現實問題。作為農民來講，其能否獲得公平合理的對價補償，是參與支持宅基地“三權分置”的首要前提。建議國家層面支持統籌安排相關資金，用於閑置宅基地和閑置住宅盤活利用獎勵、補助等。發行政府專項債券支持閑置宅基地和閑置住宅盤活利用項目。擴大涉農類專項債券發行規模，推動各地發行一批鄉村振興專項債券。鼓勵專項債券資金投向宅基地改革、人居環境整治、村莊基礎設施建設等農業農村領域。推動金融信貸產品和服務創新，為閑置宅基地和閑置住宅盤活利用提供支持。
三是提高包容空間。完善和落實宅基地“三權分置”辦法是一項開創性工作，沒有現成的路可走。建議在推進過程中寬容失敗、包容試錯，鼓勵有條件地區在充分尊重農民意願的基礎上，大膽探索、積極作為，因地製宜、先行先試，通過試點摸索出務實管用的政策，確保取得實效。退一萬步講，在一個縣域範圍內，即使試點失敗，損失也是可控的，方案也是可以調整的，不可能、也不太會引起大的波動。
“希望通過上述辦法，能夠更加充分地探索和實踐宅基地‘三權分置’的改革路徑，特別是在推動宅基地依法公平取得、節約集約使用、自願有償退出等方面進一步取得新突破，以更好地平衡國家、集體、個人三者之間的收益，最終實現國家、集體、個人利益‘多方共贏’。”徐華勤說。
全國人大代表沈彪：
宅基地置換有難題，建議這樣破解
“農民的根離不開土地，農業和農村的發展就是要在宅基地、集體經營性建設用地和農業承包地‘三塊地’上有所作為。”今年全國兩會期間，全國人大代表、上海嘉定新城（馬陸鎮）北管村黨總支書記沈彪接受《中國經濟周刊》記者採訪時這樣表示。
作為上海全市唯一一名來自農村的基層代表，沈彪指出，目前我國的城市化率約為60%，這意味著農村佔了一小半，即使我國的城市化率達到發達國家75%-80%的水準，中國農村依舊是一片可以大有作為的廣闊天地。
關於“三塊地”改革，沈彪接受記者採訪時指出，可以通過完善農村住房建設管理辦法、建立低效閑置集體經營性建設用地強製退出機制、加強農業承包地資格權管理等三個方面完善。
目前，上海市嘉定區主要通過實施農民集中上樓、村莊平移歸並兩種方式來推進宅基地置換。北管村去年啟動“百姓宜居家園——農民房屋集中翻建”項目，現已完成一戶一檔、房型選定和村民意見征詢等工作，但實施過程中也遇到了難題。
如：《上海市農村村民住房建設管理辦法》是按照本地區“農業戶籍加農村集體經濟組織成員”確定宅基地資格權，但在實際操作中，部分農戶家庭成員沒有農業戶口導致沒有建房資格，只能原地維修，製約了全村的整體推進。
對此，沈彪認為，北管村遇到的問題，在全區、全市甚至全國都可能遇到。針對這個問題，他提出3條建議：1.對部分條款作適當微調，完善住房建設管理辦法。2.研究農民翻建住房稅費減免或補貼，減輕農民住房翻建成本。3.逐步建立農民宅基地有償退出機制，鼓勵在城鎮已有商品住房的農民按照依法、自願、有償原則，退出宅基地使用權，節約農村土地。
“這次突發的疫情不可避免地打亂了我們既定的很多工作，比如說老百姓房子翻建、招商引資等等，但我相信這只是暫時的。就在上個月，北管村已經正式列入2020年上海鄉村振興示範村建設計劃，這是對我們近年來工作的肯定，也是對北管未來發展的一種信任和期待。我們會抓緊把失去的時間補回來，盡全力做好鄉村振興這篇大文章。”沈彪表示。
責編 | 呂江濤
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