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經營性現金流回正在即 泰禾淨負債率大降103個百分點

  8月29日,在2018中國民營企業500強峰會上,全國工商聯發布了“2018中國民營企業500強”榜單,泰禾集團赫然在列,位列該榜單第310位。

  一名資深媒體人感歎,房地產的發展在未來究竟會有怎樣的潮起潮湧,不同人有不同見解。但對於泰禾等“大魚”級別的企業來說,黃金時代仍在,所需要的只是企業順應黃金時代的能動性。

  無論是萬科、龍湖,還是融創、泰禾,這些房企在樓市下半場,都重新定位自己的角色,塑造新的形象示人。“以往泰禾給業內的印象會偏於激進,但這種形象正在逐漸褪去,取而代之的,是一個更為穩健而全面的泰禾,通過品牌影響力和多元化業務,構築起了全新的地產護城河。” 一名熟悉泰禾的地產界人士表示。 

  “泰禾前不久發布的半年報亮點就很多,可以說,其財務盤面的優化是全面的,不但結算收入、毛利穩增長,負債結構大為優化,而且最讓人印象深刻的是,很關鍵的經營性現金流有望回正,這對於泰禾來說,很可能是一個全新起點。”上述人士表示。

  經營性淨現金流大幅增加,銷售、結轉雙豐收

  2018上半年,泰禾集團實現了營收與利潤雙增長。據其中期業績報告顯示,截至2018年6月30日,公司營業收入126.88億元,同比增長42.1%;淨利潤13.59億元,同比上漲52.5%;歸屬於母公司所有者的淨利潤9.83億元,同比增長22.4%;歸母扣非淨利潤10.73億元,同比上漲55.45%。    

  此外泰禾集團的總資產也增長較快,同比增長46%至2355.53億元。資產規模的快速增長,為企業的抗風險能力、品牌影響力都起到了積極的作用。

  尤其值得一提的是,泰禾在財務上顯得更加穩健。2018年半年度,公司持有現金大幅增加,期末貨幣資金餘額218.99億,較年初增長32%。公司經營性現金淨流出5.21億,在經歷多年經營性淨現金流大額為負之後,預期即將轉正。

  東北證劵研究報告指出,5.21億元的現金淨流出,較2017年底的125.53億元大幅縮減,“主要是上半年銷售規模擴張、回款率的進一步提升帶動收到現金的增長,使得泰禾集團現金流明顯改善”。

  “很多房企很容易實現融資現金流為正,甚至是投資性現金流為正,但經營性現金流直接展現了企業經營狀況,它是評估房企財務安全最敏感的傳感器之一。”一名地產界人士表示。

  而這一數據的轉向,正是泰禾變得更加穩健最有利的證據。隨著大量優質土地的持續變現,未來現金流入預計會大幅增加,泰禾將迎來經營性現金流持續為正的發展時期。

  “泰禾前期投入大量資金用於土地和項目儲備,導致公司從百億到千億規模躍升的同時,經營性現金流持續為負。這種大規模投入,確實造成了前期資金上有一定壓力,但同時也保障了公司業務規模持續穩定擴張。”一名熟悉泰禾的機構人士表示。

  可圈可點的是,低成本土地與高品質產品售價,給泰禾帶來毛利的大幅上漲。2018年上半年,泰禾集團盈利能力持續提升,毛利率為33%,較2017年度上升6個百分點,淨利率10.7%,較2017年度上升0.9個百分點。

  淨負債率大降103個百分點,負債結構顯著改善

  要想實現有品質的安全發展,降杠杆是第一要務。為此,近兩年,部分主流房企十分重視降杠杆。以恆大為例,從2017年開始,恆大就由以往高負債、高杠杆、高周轉、低成本的“三高一低”經營模式,向低負債、低杠杆、低成本、高周轉的“三低一高”經營模式轉型,核心是大幅降低負債率,增加淨資產。

  如今,恆大的這一轉型堪稱成功。無獨有偶,降杠杆、控負債成為泰禾集團的重要任務之一,並且上半年成效顯著。 泰禾集團半年報顯示,在負債指標方面,2018年上半年公司資產負債率85.67%,較年初下降2.16個百分點,淨負債率較年初亦大幅下降102.76個百分點,反映出公司去杠杆成效,財務指標持續改善。 

  西南證券研究發展中心分析稱,上半年,泰禾集團不斷拓寬融資管道,降低公司融資成本。短期債務與一年內到期的非流動負債之和為 556.4 億元,佔全部有息負債 37.84%,債務融資期間結構安排較為合理。

  2018年期初,泰禾集團短期債務約431億,截至上半年已歸還290億,歸還佔比近七成。據了解,隨著上半年債務結構調整,泰禾集團債務到期時間大批量後移,2020年及以後到期債務增加,公司債務償付壓力變小。

  “未來持續的融資創新仍將是企業進一步改善財務結構、推動業務發展的關鍵所在。”克而瑞分析報告指出,多元化的融資管道,不僅為泰禾帶來充沛的貨幣資金,進一步助推規模增長,還改善了其財務情況。

  上半年,面對房地產行業日趨嚴峻的融資環境,泰禾申報發行各類融資產品金額合計276.5億元,其中125.5億產品已取得主管部門無異議函,另有151億元產品已在主管部門審核過程中,並嘗試包括購房尾款ABS、長租公寓ABS、供應鏈ABS、物業費ABS等各類資產證券化,這體現了泰禾多元化融資能力的持續增強。    

  有接近泰禾集團的人士認為,“加暢銷售,強化現金回流之外,公司在創新融資方式方面為降負債加了分,預計未來會進一步降低負債水準,持續優化債務結構,力爭提高公司信用評級,屆時融資成本將得到進一步降低。”    

  東北證券研究報告也認為,泰禾集團融資出現邊際性改善,下半年融資壓力有望得到緩解。鑒於此,西南證券、東北證券等多家機構給予泰禾集團“增持”評級。預期2018年下半年,泰禾集團將會堅持降杠杆的戰略,資產負債結構將會得到進一步優化。

  這一結果,也和泰禾並購拿地的彎道超車模式有關。泰禾集團自2015年起幾乎停止招拍掛搶地,改為嚴控成本的收並購取地模式,在該模式下,綜合拿地成本得到有效控制。根據公開數據顯示,泰禾集團2016年前後並購項目平均土地單方成本約為6000元/平,2017、2018年拿地均價仍在持續下降。

  今年上半年,泰禾通過收購和招拍掛方式獲取8塊土地,新增土地面積157.02萬平方米,新增土地儲備建築面積157.11萬平方米,土地投資金額57.88億元,其中5個項目通過收購方式獲得。總體來看來,公司新增土地成本得到了很好的把控,土地單價不到4000元/平方米。    

  業內人士認為,戰略性土地儲備為未來繼續高速發展提供了足夠的保障,提前鎖定了未來的業績增長能力,並且具備較強的應對市場波動風險的能力,做到了進可攻、退可守,預計未來將會有更好表現。

  去化加速,多元化板塊構築護城河

  在樓市下半場,如何才能贏得未來?萬科董事會主席鬱亮此前坦言:未來不能根據哪個行業賺錢多就做什麽,在符合方向的前提下,選擇太空大的行業才是有機會的。

  近兩年,萬科、融創、金科等房企都強調了對美好生活的創新理解和投入。調整產品供應結構、提升產品品質、加大產品創新,解決“好房子”供需缺口;另外,圍繞“美好生活”進行業務拓展,不僅向行業上下遊要生產資源,更向產業鏈外伸出更多觸角。

  隨著“泰禾+”戰略在多個城市的落地,泰禾為旗下項目增配了醫療、教育、養老、商業、文旅服務,持續提升其與地產主業的協同能力。有業內人士指出,“對於自住改善型購房者來說,關乎全家未來的教育、醫療乃至養老配套,是核心要素。在這一點上,泰禾在多年前就已謀篇,可謂深謀遠慮。”

  得益於產品力及多元化護城河的構建,泰禾集團的銷售額再創新高,回款率得到進一步提升。根據克而瑞的數據,泰禾集團上半年實現銷售收入655.0億元,同比增長61.7%,位居克而瑞排行榜第18位,實現銷售面積308.7萬方,同比增長79.3%,銷售均價21218元。

  由於改善型的產品類型受到客戶青睞,泰禾多個項目實現了超過95%的去化率。

  這一熱度還在延續。8月26日,泰禾22年灣系首作——泰禾明昇·廈門灣在北京、上海、廈門三地同開,僅30秒首開告磬。

  廈門灣可以說全面詮釋了泰禾的“護城河”優勢。其深度整合了從“院子系”長期積累而來的規劃能力、資源整合能力等優勢,並全面落地布局多年的“泰禾+”醫療、教育、商業、酒店、文旅、文化、養老七大自持優質資源,創造出符合當下中國新中產人群“度假+居住”的“住假“生活模式。

  不僅如此,泰禾的城市布局正在進一步完善,目前泰禾業務主要分布在以一二線核心城市為主的32座城市。報告期內,泰禾新進入河北廊坊以及廣東中山等熱點城市,進一步深化了全國版圖。近日,泰禾與深汕特別合作區達成戰略合作意向。

  克而瑞分析認為,下半年貨幣政策或將由穩健中性逐步轉向中性偏積極,對於房企資金面也會產生較大利好,三季度房地產市場將進入難得的銷售視窗期。下半年,泰禾等房企將繼續落實“高周轉”的策略,積極搶收業績和回款,保障企業規模的持續增長。

責任編輯:張恆星 SF142

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