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程方與觀點對話:清控科創的行業機會

編者按:二十年時光,無論是對人的一生還是一個行業的歷史,都是厚重而且無法割裂的。

對於中國房地產而言,過去二十年是高速發展的黃金年代;對於博鼇房地產論壇而言,二十年就是過去的全部——她從創立以來就伴隨著房地產一路向前,記錄著這二十年恢弘的歷史。

歷史給我們的最好的東西,就是它所激起的熱情。值此“博鼇20年”之際,觀點地產新媒體遍尋二十年來中國地產商業領袖們的傳奇故事與獨特視野,並推出“博鼇20年”系列採訪特稿。

未來,我們還將繼續見證。

觀點地產網“推動整個行業發展的決定性力量一定是技術升級。”時隔一年,再次與程方對話,他又一次表達了對科技的看好。

地產科技、數字化升級與轉型、REITs……程方對於清控科創的未來設想始終圍繞著科技服務業來開展,推崇心無旁鶩練本事。

2002年以來,清控科創從位於“宇宙中心”五道口的清華科技園出發,屢創先河,建起了第一個中國版WeWork、第一條創業大街、第一個海外實體孵化器等。

正如清華大學校內廣為流傳的口號“為祖國健康工作50年”那樣,清控科創成立目的並非在於給股東創造多大的價值回報,而更強調服務社會的功能、影響力和意義。

這決定了清控科創要走的路線,注定要與房地產開發企業不同,與單一的產業地產運營商不同。

如何看待過去的一年?科技園現狀發展如何?未來3-5年的發展趨勢怎樣?程方代表清控科創給出了回答。

看過去:疫情與消失的城市紅利

2020年已過半,談起影響至今的新冠肺炎疫情,程方提起了一個特殊的行業現象——今年很多客戶不是退租,而是突然消失了。

這讓人措手不及,在往年經濟波動時,客戶大多要求爭取租金優惠或者縮減租賃面積;而今年,教育培訓等以市場為導向的客戶倒下了一片,僅生產製造型的科技行業表現稍好,如中關村清華科技園的空置率上升,但租金沒有明顯下滑。

“經濟不好,一旦企業換租的時候,從統計學的角度就會看到租金下行,但是這邊沒有怎麽下行,說明大量的長租約一直是在維持的。”程方對清華科技園的情況作出了解釋。

疫情影響了整個商業,消費者的消費習慣與信心,社會主流意識等受到潛移默化的影響,又將最終傳達到辦公樓、科技園這些市場。

而在疫情之外,國務院最新頒布的防控要素管制政策同樣對科技園行業帶來了巨大的衝擊。過去,科技園行業主要享受了土地的增值和城市發展之後帶來的持有物業升值,即土地紅利和城市紅利,現在這些紅利也在不斷縮減中。

以工業用地五種出讓方式為例,通過土地套利這種邏輯漸漸消失了,唯一還能夠獲利的就是城市發展的紅利。然而,城市紅利只會屬於少數人。

“我們現在這樣一個大的經濟環境下,城市本身有擴張有收縮,中心城市在擴張,剩下的城市都在原地踏步或者收縮。”他指出,這一類政策的頒布可能對科技園行業的衝擊不是在當前,而是在未來的2-3年或者3-5年,幾乎重新改寫規則。

同時,行業本身也到了再次更新換代的時候。變革的周期從4年、5年突然壓縮到3-5年,這也倒逼企業快速轉型。

程方一直很清楚個人與企業所扮演的角色,他說:“我覺得這是一個大趨勢,在這種大趨勢裡面沒有人能夠去對抗。因為我們的聰明才智,因為我們的戰略眼光,所以我們能不能去逆轉這一趨勢?不可能!”

時代的洪流裹挾向前,每個人都是其中一粒細沙。

看現在:神奇與冷靜

程方曾對觀點地產新媒體坦言,他進入創業企業服務的初衷是近距離觀察企業,以便自己創業。

但這一做便是12年,當初的想法逐漸變成了把清控科創當成創業來做,組建了投資團隊,以科創資本為平台,陸陸續續投了80多家初創企業,並取得了不錯的成績。

程方介紹,科創資本主要做早期種子期投資,以服務功能的配套和地方產業為主,所投項目很大一部分來源於園區招商時的企業梳理,從而找出行業的隱形冠軍。

程方強調投資並非公司主營業務,只是作為孵化體系的一個重要組成部分,但通過專注和冷靜,反而在別人看不見或者不看好的地方做出了一點事情。

“我們在當地做園區要招商,招商就是要把本地的產業先‘犁’一遍,好多企業就這麽被犁出來了。這些企業都沒有融資需求,所以你在任何的路演上看不到他們,但是把它犁出來的時候,反而挖掘了一批這樣的企業。”

“所以在行業裡,大家也會比較,覺得清控科創還是比較神奇的一個公司,老在別人看不見的地方,或者在別人不看好的地方能做出一點事情。”程方臉上帶著笑容。

具體到投資回報上,因為部分項目尚未完成股權退出,只能給出大概的數字:“放到早期的時候大概四五倍,這幾年因為時間放大、風險累加,平均下來兩三倍。”

通常新型企業總會受到資本的追捧,當年的創新性共享空間也不例外,以致許多同行到最後發現,對於資本的追逐與捆綁,使得“投資業務跟你的園區運營的主業脫鉤了,沒有關係了”。

程方肯定不允許清控科創也陷入這種境地:“我們因為比較清醒地看到這一點,所以一直堅持,首先基金都不是大基金,是2個億、1個億,堅持做早期投資企業,一直是以服務的地方和地方產業為主。”

“所以同行大躍進的時候,我們很冷靜。”程方稱,清控科創可能是全國在2015年做創新性的空間品牌裡為數不多的、迄今為止都盈利的公司。

談到主營業務科技園,程方指出,科技園的本質是以合適的價格提供企業生產經營活動的空間,而前幾年金融的寬鬆導致資產價格上升,房地產的過度擴張使產業空間被邊緣化,導致合理的價格、合適的空間成為了一對矛盾。

至於如何解決,他也有少許無奈:“這是當前最大的矛盾,剛需在這,但是這個點不是我們科技園從業者能夠解決的,我們也只能隨波逐流。”

看未來:REITs與地產科技

看見問題、提出問題是為了更好地解決問題。在一個多小時的採訪中,程方反覆提到一個詞:REITs(不動產投資信託基金)。

他對REITs十分看好,並透露公司未來有意往這方面發展,原因有二。

其一,清控科創以科技園區運營能力為特色和標簽,在行業內深耕18年,隨著未來發展,價值和外界認可度都會越來越高;其二,清控科創正在發力招商、運營管理等數字化解決方案,並不斷輸出管理,有意成為數字化時代的服務能力提供商和專業化的資產運營公司。

至於科技園與REITs兩者應該如何結合,程方提出,同時滿足產業集中、人口淨流入的擴張型城市更適合發展REITs。

他認為,科技園作為房地產的一部分,也應該遵循房地產REITs的規律,如底層資產的價值與收益等,又比純住宅、商業類REITs多了一部分產業的收益,但產業的產出如何折算和定價則仍是一個難題。

程方早已在思考其中的解題思路:“返稅是一個很好的做法,其實我到今天都認為是很好的做法。”只是目前尚無對應的法律法規,政策變動的風險比較大。

為此,他還提出了一種類似“分稅”的機制,以稅收連接政府、科技園運營商和企業,把產業的產出和園區載體本身的價值掛鉤起來,“這三方能夠有效地捆綁在一塊,好壞高下立見。”

另一方面,對於清控科創的過往發展了然於胸,且經歷過公司2008年到2020年三個戰略發展階段的程方,始終在探索行業發展的要義。

“推動整個行業發展的決定性力量,一定是技術的升級。”

他現場舉了個例子,家裝設計獨角獸——酷家樂:“圍繞著家裝設計開始,它肯定是跟地產緊密相關的。一路演進成一個巨大的家居市場的綜合性平台,連接了上遊的產品,連接了下遊的服務能力,連接了所有後台的製造能力,在上面還有金融。”

“這一類的科技,真的是開啟了一個新的視野,使得我現在再看房子就覺得都差不多了,房子就是房子,看山就是山。”

未來一定是升維而不是降維,土地與城市的紅利逐漸消失,各行各業的數字化進程因疫情而縮短,中國證監會、國家發改委聯合發布了《關於推進基礎設施領域不動產投資信託基金(REITs)試點相關工作的通知》,新的變化正在醞釀中,信息的溝通與連接之路還很漫長。

“看山是山,看雲是雲。”在完成三次轉型突破後,又逢變革的前夜,程方堅信,清控科創會是那個開口子的人。

以下為觀點地產新媒體對清控科創總裁程方先生的採訪實錄:

觀點地產新媒體:因為今年疫情,全球經濟、還有中國經濟都受影響,您覺得對科技園和產業運營有什麽衝擊?

程方:今年對整個行業來說,應該說衝擊還是非常巨大的。往年的時候經濟有周期、有波動,但不是全行業的,同時也不是持續這麽長時間。今年大家突然發現,很多客戶不是退租,是突然消失了。

這個確實會讓人措手不及,大家已經在做很充分的心理建設了,今年不行,要下滑多少多少,後來發現不是,直接是斷崖、跳崖式的。

觀點地產新媒體:您覺得整個行業的未來發展會有什麽比較大的變化?

程方:若單從科技園行業看,今年頒布的疫情防控要素管制政策,我認為是衝擊很大的。

原來整個科技園行業享受的是什麽?是城市的紅利期和土地的紅利期,不論用什麽方式掙了錢,歸根結底都是因為土地的增值和城市發展之後帶來的持有物業升值。

但是現在,當這個要素一下子放開之後,就以工業用地舉例,工業用地五種出讓方式,幾乎再希望通過土地套利這種事情、這個邏輯漸漸就消失了。消失之後,唯一再能夠獲利的,就是城市發展紅利,但城市本身是有擴張有收縮,所以這種城市紅利期也會少很多,只會屬於少數人,也不會每個地方都能夠享受這種紅利。

這兩個主要的因素、驅動力消失之後,這個行業的存在就變得非常模糊了。所以我一直覺得這一類政策的頒布可能對這個行業的衝擊會非常明顯,但不是在當前,而是會在未來兩到三年,或者三到五年,幾乎會重新改寫規則。

我前面講的都是今年遭遇的外部原因,從內部原因說,這個行業其實本身也到了更新換代的時候,只是這次外部原因把原來更新換代的周期從五年、四年突然壓縮到三到五年,倒逼快速轉型,否則就消失。

我覺得這是一個大趨勢,在這種大趨勢裡面沒有人能夠去對抗,說因為我們有聰明才智,因為我們有戰略眼光,所以能夠去逆轉這一趨勢,不可能!

從平穩地渡過這個周期來說,我覺得國家這次開了一個口子,就是類似於產業物業這類的政策開口——通過這條路一定會分流,分流成資產的持有方跟運營方,然後大家各掙各的錢,而不是原來裹在一塊掙錢的時代,拆東牆補西牆的模式會消失。

觀點地產新媒體:做資產運營的風險比較高,而且門檻也比較高。

程方:原來是可以攪在一塊乾的,因為原來有紅利期加持,能夠去幫你熨平這些風險,所以是可以的。現在不行了,剩下一波人你們就安心地做運營,就掙運營的錢,逐漸大家也會去承認運營的價值,而不像裹在一塊的時候,掙了錢,到底是你的房子蓋得好,還是你管得好,說不清楚。

但是當一切慢慢靜止下來的時候,慢慢地大家就會為能力付費。一旦對能力開始付費的時候,這個行業就會出現一些演化,演化成有部分人為了生存要不停提升自己的能力,這時行業的能力就開始進化了。

我認為在今天,一個很重要的進化方向就是數字化,各行各業全面的數字化。過去大家一直認為房子有什麽必要數字化?房子是一個載體,應該是以這個載體為核心,跟所有外部的企業、資本、市場、需求、個人的聯繫數字化,不是這個東西本身數字化,而是以它為中心跟所有外部的聯繫數字化。

從這個角度講,我總體是持一個中性的態度看待行業未來三到五年。

首先,第一層邏輯是紅利的消失,外部環境的變化會突然讓這個行業休克,然後漸漸甦醒,再醒來的時候可能有些人忘掉過去了,失憶了,就開始重新構建自己的能力。

同時,這個時候又營造了一個比較好的環境,就是REITs,以致要素價格的放開,使得大家心無旁鶩地開始練本事了。

加上現在這次疫情使得各行各業數字化的進程也是縮短了三年,這兩波一疊加,這個行業就開始出現原來我們多少年就期待的,但是一直大家沒有人真正去嘗試的新的變化。

觀點地產新媒體:REITs的範圍不僅僅是房地產,您覺得科技園這個行業在REITs裡面會有什麽樣的發展?

程方:科技園不是一個獨立的行業,是房地產的一個分支,只是過去這些年往往從功能上去做分類的時候獨立成一個。

科技園本身應該遵循房地產REITs的規律,無論是底層資產的價值,還是資產的收益等等。

相比純行業或者住宅這類,好的是還有另外一部分收益,這部分收益在過去我們從來沒有計算在內,因為它承載了產業,產業的產出如何折算和定價成這個科技園的收益?

早些年有幾類做法,第一類做法是政府返稅。返稅是一個很好的做法,我到今天都認為是很好的做法,這個是未來科技園做REITs一個最大的價值點,只是今天這個價值點我們因為沒有對應的法律法規去保障。

但是未來如果在這個點上能夠形成一種所謂的“分稅”機制,把產業的產出和園區載體本身的價值掛鉤的時候,科技園的價值就出來了。

稅收才是真正能把資源方——政府,運營方——科技園這類載體,以及最終的經濟活動的主角——企業,這三方有效地捆綁在一塊,好壞高下立見。

觀點地產新媒體:公司今後會往這方面發展嗎?

程方:我們確實有這方面的考慮。第一,因為清控科創本身是一個以科技園區運營能力為特色和標簽的專業化機構,在行業裡面做了18年。無論從品牌、口碑、團隊,內部的能力各方面一直是照這個方向在磨煉的。只不過說在過去的土地紅利期的時候,似乎我們的價值沒有凸顯,因為是在為資產方在做配角。

隨著未來的發展,我是比較樂觀的,類似我們這樣的機構肯定價值會越來越高,外界的認可度會越來越高。

第二,我們自己現在在朝兩個角色努力,第一個實際上是數字化時代的服務能力提供商,這些服務能力是針對行業的,類似於招商、運營管理,這樣共性的需求,提供數字化的解決方案,不再提供過去單純的人力輸出,或者勞動力密集型的解決方案了,更多的是要通過數字化工具來解決,可以把我們看作是一個互聯網公司,或者一個軟體公司,或者類似的這樣一些新興公司。

另外,我們傳統的強項的優勢就是輸出管理隊伍能力。因為以前我們乾科技園運營,實際上是很綜合的活,要管樓,要會招商,還得做活動,會孵化企業,能幫政府出政策,事太多了。

未來我們會逐漸強化能夠產生收益的點,然後在這些點上強化我們的能力,變成一個專業化的資產運營公司,讓它被市場認可和價值越來越高。

觀點地產新媒體:公司會投資很多初創企業,對收入、利潤有怎樣的貢獻?

程方:總體來說還行,拉長來看就是波瀾不驚。行業好的時候,疊加現在行情不好,反正我們還比較穩健,肯定沒賠錢。

觀點地產新媒體:您覺得推動發展的決定性力量是在於哪裡?

程方:數字化,技術,一定是技術的升級。

但是這種技術往往不是我們日常說到的這種小創新,一定是那種顛覆性的技術,這種不會每年都出現,幾十年才出現一次。

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