搶跑、比價、拚戶型，這場錯配的比試才剛開始。
"如果上午拿到銷售許可證，晚上就會開盤了。”早上還在睡夢中的鍾純，接到了銷售員的電話。
儘管比預計時間晚了大半個月，但鍾純在青龍湖所看的項目中，熙湖悅著是第一個通知她可以銷售的建案。在這場“爭分奪秒”的開盤賽跑中，龍湖操盤的熙湖悅著拔得了”頭籌”，並在6月21日晚間如期開盤。
直到今年年初，在北京金融街上班的鍾純才把青龍湖納入看房計劃之中。在此之前，青龍湖主打山水資源，度假、養老和第二居所類的別墅，是這個區域的主打產品，甚少有適合鍾純這樣買首套房的剛需戶型。畢竟，對於一個上班族而言，青龍湖實在太遠了。
有多遠？如果從北京南站坐地鐵，要換乘5條線外加打一段8公里的車，單程時間至少需要2小時。從鍾純工作的金融街開車出發，從蓮花池東路一路向西，通過蓮石路上西六環，在不堵車的情況下，車程也在40分鐘以上。
“第一次去看房時，接我的滴滴司機不理解為什麽要去這麽遠的地方，而他自己家就已經遠在盧溝橋了。”鍾純還記得司機的感歎。
然而，眼下的青龍湖，正成為北京市場競爭最激烈的板塊之一，這裡聚集著萬科、龍湖、金地、首開等房企。他們正迎來一場貼身“肉搏”。
價格窪地
青龍湖，位於北京京郊西南角，地處豐台、房山、門頭溝三區交界，是離北京最近的優質開闊水面。前身為上世紀中期開發的崇青水庫，集灌溉、旅遊功能為一體。庫區總面積4.94平方公里，水面6000畝，相當於北京頤和園、玉淵潭、北海等水體面積的總和。
因為有北方難得的豐沛水資源，在早期的規劃中，青龍湖地區主導功能為郊野休閑區，集中了較多別墅型項目。
2010年，青龍湖國際文化會都項目開始建設，一度傳言其對位於北邊的雁棲湖國際會議中心具有替代功能。2017年，中央民族大學在青龍湖的新校區選址落定。今年初，北京大學人民醫院也確定將進入房山，同時樂高主題公園也確定落地青龍湖，這使得區域利好得以浮現。
真正引發市場普遍關注的，是2017年後的幾場土地拍賣，多家品牌房企不惜高價進入。
當年4月，萬科聯合國開東方、京投，舉牌58.5億元，率先拿下豐台青龍湖地塊。2個月後，萬科再次聯合龍湖、國開、首開，4家以56.1億元拿下一河之隔的房山區青龍湖地塊，該項目由龍湖操盤。
一年之後的7月，金地又耗資17.5億元，獨立拿下一塊房山青龍湖宅地。9月，首開則以11.5億元的底價，拿下上述四幅地塊中唯一的商住地塊。10月，中鐵建以9.25億元代價進入青龍湖。一時間，青龍湖忽然匯集了大量品牌開發企業。
去年10月，萬科拿下的豐台地塊定名翡翠西湖率先開盤，均價4.2萬元/平方米，並且有低於100平方米的剛需戶型。低價、品牌和規劃逐步落地的豐台區，讓翡翠西湖實現了不錯的銷售成績。住建委數據顯示，一期取證的460套洋房，截至目前去化已經超過75%。
“放眼全北京，萬科也沒有哪個項目比這個價格更低。”價格，是鍾純關注青龍湖的根本因素。事實上，上述地塊均為“限競房”，除翡翠西湖所在的豐台區外，龍湖、金地和首開這三家的項目，銷售均價（含裝修費）不得超過37245元/平方米、最高銷售單價不得超過39107元/平方米。
“龍湖的銷售說，首次開盤價格有可能低於3.4萬元/平方米，按照小面積戶型計算，總價有可能低於280萬元，首套房能拿到3.5成的首付，這在北京市場很罕見了。”鍾純說到。
而吸引胡永萬夫婦的，則是有可能引入的名校學區。房山區第八屆人民代表大會第五次會議上信息顯示，房山今年將引入北京八中房山分校、黃城根小學房山分校第三校區、北京育才學校長陽分校、首師大附屬房山中學這4所優質學校，其中八中和黃城根小學分校毗鄰熙湖悅著項目，有被劃入學區的可能。
作為青龍湖本地人，胡永萬夫婦已有房產，但對學區不滿意。“現在周邊只有青龍湖小學和第十三中青龍湖分校，學區不是太好。如果新建案能被劃入學區，那也值得。”儘管二人尚未有孩子，但已在“未雨綢繆”。
近身比拚
龍湖率先搶跑後，將帶動青龍湖板塊數個項目的集中入市。
諸葛找房數據顯示，2017年-2019年間，青龍湖板塊集中供應了6幅地塊，總規劃建築面積約為88萬平方米。這使得兩年後的今天，上市量“井噴”。除了翡翠西湖已經在去年開盤，龍湖操盤的熙湖悅著、金地大湖風華，首開熙悅觀湖的開盤時間都“撞”在了6、7月間。
同時，由於拿地時上述四幅地塊需執行“70/90”政策，因此區域內項目過半比例為低於100平方米的剛需戶型。面積段的類似和開盤時間的撞期，讓板塊內的正面競爭“白熱化”。
為了爭奪客戶，各房企也使出渾身解數。一條君實地走訪後發現，龍湖熙湖悅著和金地大湖風華的售樓處均設在西六環大苑村橋出口即到的良坨路上，便於接待買房人，但和實際項目所在地還有3公里以上的距離。
激烈的競爭還體現在這兩個項目的售樓處甚至相距不過15米，首次到訪的買房人還有走錯項目的可能。上述4個項目的案名也都用到“湖”，容易讓人“傻傻分不清”。
龍湖熙湖悅著是目前出讓項目中地塊面積最大的，總計13萬方，可售套數接近2000套，但戶型段隻分為73平方米兩房、83平方米三房和353平方米的下躍別墅三種。雖然可選余地較少，但發揮龍湖的綠化優勢，小區密度低，並採用樓棟傾斜角的設計，盡可能達到青龍湖觀水效果。在關鍵的銷售節點上，是房山三個項目中第一個拿到銷售許可證，實現“搶跑”。
金地大湖風華則設計了最多的戶型，從67平方米的一居，到220平方米的疊拚，共設有5個面積段6個戶型，覆蓋到從低價首套到改善居住再到退休養老的各段位需求。部分戶型還利用地勢高度差，將地下一層設計為一層，戶型設計實用性強，加上是板塊內唯一精裝交付房源，性價比和可選擇余地較大。
相比之下，首開熙悅觀湖開發商知名度不人中之龍湖、金地，並且有可能最晚拿到銷售許可。但所在位置為區域最高地，景觀視角較好，且有2.5萬平方米的商業配建。最重要的是，由於拿地樓面地價僅為1.36萬元/平方米，是幾個項目中地價唯一低於2萬元/平方米的項目，因此定價上具有議價空間。首開的銷售員也明確表示“地價最低，有打價格戰的條件”。
不難看出，在“70/90”的命題作文之下，各家都盡可能將剩餘比例的建設面積，做改善及別墅類產品。業內人士坦言，這也是不得而為之的選擇。
一位房企開發端人士分析，青龍湖是比較明顯的板塊屬性和規劃條件“錯配”的區域：“板塊屬性是有水的升級居所，生活配套不成熟，更適合做改善型產品。但規劃條件卻給了‘70/90’，要求大部分做剛需。剛需是需要公共交通、教育和生活配套設施的，區位自身條件和規劃條件不匹配，做起來很尷尬。”
他坦言，這種產品的解決方式就是拉低價格：“但是出讓的幾塊地價格也不便宜，所以開發端會比較痛苦。”
中原地產首席分析師張大偉認為，除了“錯配”之外，板塊內極大的供應量是另一個痛點。按照目前已出讓的6幅地共計88萬平方米建築面積，以“70/90”的政策要求計算，大約會供應6000套以上的房源。
事實上，僅房山3個項目的供應量，就已經超過3000套。除了熙湖悅著的2000套，金地大湖風華約為800套，其中89平方米的戶型佔了480套；首開熙悅觀湖體量最小，只有586套，但計劃要在年底清盤，任務仍不輕鬆。
供應量起來後，青龍湖的土地供應還將持續。今年5月初的北京市上半年擬供應經營性用地項目推介會上，板塊內預計還有7幅地塊的出讓被提上議事日程，其中6幅位於房山青龍湖鎮，1幅位於豐台區青龍湖文化會都。
“從供應量、面積段和總價而言，青龍湖的確給北京購房者提供了新選擇，但交通短板一直沒有得到有效解決。”合碩機構首席分析師郭毅認為，各家盡可能調整出的別墅項目，能夠匹配周邊環境，市場壓力反而小一些，剛需確實存在邏輯矛盾：“但這不是開發企業能夠解決的問題，還是需要相關部門在軌道交通規劃上對區域有所傾斜。周邊生活配套隨著開發企業的到來，未來有可能帶來一些改變。”
較為確切的消息是，豐台區河西有軌電車T2計劃西起青龍湖，北至北宮森林公園，中間連接14號線換乘，未來成為青龍湖板塊的主要軌道交通線路之一，但最終站點的落定和通車時間，目前都還沒有確定。
即便如此，在有限的條件之下，如何讓市場更加接受這片新興區域，是開發企業需要面臨的難題。龍湖開盤之後，隨著金地、首開的銷售許可證陸續發放，以及未來中鐵建加入“戰局”，板塊內的競爭還將更加激烈。
這些暫時不利的區位條件，還有待時間去落地，但這也影響了當下購房者最終的決定。
21號晚上的龍湖熙湖悅著的開盤，鍾純最終還是放棄了選房：“想到以後晚上加班，半夜回家周邊荒無人煙，還是害怕。”
（文中鍾純、胡永萬為化名）
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