潘石屹“敲鑼打鼓”賣物業：“出租收益率太低”

　　56歲的潘石屹如今體脂率只有15%。他見到21世紀經濟報導記者第一句話是，“你瘦了。”因為關注健康，潘石屹在長城腳下的公社還開設了“減肥訓練營”。自SOHO中國告別散售轉型自持後，潘石屹有更多的時間開發他的“愛好”。比如：製作攝影節目、籌辦攝影展、當木工等。

　　6月18日，在由招商蛇口主辦的《跨界·凝視2019蛇口影像論壇》上，潘石屹說，“原來有人問我，你一會兒做這個，一會兒做那個，甚至擔心我業餘的事情做得太多，會做不好本職工作。我的回答是，我以文藝複興時期的達文西為榜樣，什麽事情都做一做。”自此，潘石屹得了“潘芬奇”的稱號。

　　6月28日，“潘芬奇”突然召集包括CBRE、戴德梁行、高力國際、第一太平、中原地產、點點租等中介公司，宣布要銷售預估總價約78億的自持物業。這些物業將分批銷售，第一批房源是來自望京SOHO、銀河SOHO、建外SOHO、SOHO東海廣場和SOHO中山廣場共5個項目的9套單獨交易標的房源，預估總價約16億。21世紀經濟報導記者注意到，自2012年潘石屹宣布從“銷售”轉型“自持”後，公司陸續出售旗下項目，套現約315.59億，同時並未再買過一個新項目。

　　“敲鑼打鼓”賣物業“敲鑼打鼓賣物業”是潘石屹的一貫風格。21世紀經濟報導記者注意到，此次SOHO中國拿出來銷售的第一批房源項目皆位於北京、上海核心地段，推介房源面積共2萬平方米，多為整層辦公或整棟會所項目，屬於市場上難得一見的稀缺房源。目前，這9套標的物業都在已租狀態，租金回報穩定。

　　“我們這次銷售的房源一部分是自己留下捨不得賣的房子，另一部分是客戶經營不好的退回來的房子。北京的望京SOHO、光華路SOHO2期、前門大街、麗澤SOHO，以及上海的外灘SOHO、SOHO複興廣場、古北SOHO、SOHO天山廣場這八大金剛屬於SOHO中國的核心資產，我們將繼續持有這些優質資產，同時長期看好北京上海的辦公樓市場。”潘石屹說，此次銷售這些自持物業房源，是為了進一步優化集團的資產配置。未來，SOHO中國將繼續實行核心資產自持戰略。

　　21世紀經濟報導記者注意到，自SOHO中國轉型自持以來，潘石屹分別在2014年、2015年、2016年和2017年均有不同程度的銷售動作。2015年，潘石屹將當年鬧上法庭的外灘地王股權轉讓給複星，涉資84.93億元。除了這一次股權讓渡以外，在散售行為中，潘石屹這一次散售的額度最大。

　　2014年，SOHO中國以52.3億元的價格出售了上海SOHO海倫廣場及靜安廣場，30.5億元出售凌空SOHO一半項目；2016年7月，上海世紀廣場以32.22億元出售給國華人壽保險；同年9月，SOHO中國以30.5億元，約3萬元/平米的價格將剛開業的凌空SOHO中的10.02萬平方米賣給了攜程；2017年6月，上海虹口SOHO被SOHO中國以35.7億元賣掉；2017年7月4日，潘石屹宣布啟動光華路SOHO2、凌空SOHO兩個項目的整售。同年10月，SOHO中國又以49.44億元，約3.96萬元/平米的價格將其中的12.8萬平米（凌空SOHO）出售給了基匯資本。2018年，公開信息中，SOHO中國沒有散售行為。當年，3月20日，SOHO中國在香港舉行2017年業績發布會，現場潘石屹透露北京的光華路SOHO已經不在待售計劃中。

　　外界關心的是潘石屹為什麽要賣物業？潘石屹在公開場合的回答是，“我們公司判斷的是，非常看好北京、上海核心地段的物業。我說這話與我們今天要銷售的行為好像並不一致，但背後實際上是一致的。去年年末我們公布的財務報表中，資產總額為583億。這583億還不包括馬上要竣工的物業。如果算上這些，到今年9月後，資產總額應該超過600億。這些資產我們是非常看好的。為什麽看好？下一步錢可能不值錢，但我們的房子會很值錢。所以這次要散售的項目，我還是比較看好。”

　　“出租收益率太低”

　　據潘石屹向21世紀經濟報導記者透露，早在今年年初，他整理完之後就想銷售這些物業，但“當時試探了一下市場，發現市場沒錢。現在一看，寬鬆的貨幣政策之下錢很多。有錢的公司不知道把錢投到哪裡去。”

　　北京遠行房地產經紀有限公司的銷售人員告訴21世紀經濟報導記者，他們暫時沒有收到望京SOHO、銀河SOHO所出售的自持物業具體價格信息，但最終價格應該不會與小業主出售的價格有太大出入，預估每層在4萬-5萬元/平方米左右。該銷售人員向記者表示，SOHO辦公大樓的項目在辦公大樓租售市場上還是比較受歡迎的，望京SOHO的購買客戶主要是小型金融公司和傳媒公司，購買銀河SOHO項目的科技企業客戶則相對多一些。該銷售還表示，年初市場沒錢只是一種猜測，根據他目前接觸到的市場銷售情況來看，市場上的資金還是很充足的。

　　據SOHO中國相關負責人透露，為了適應市場，此次交易方式也有所改變，設置為資產交易和股權交易兩種。為什麽設置兩種交易方式？因為資產交易更適合小型自用或者投資型客戶。比如，望京SOHO，SOHO中國推介的兩個整層物業，一個是1800平米，一個是1900平米，這樣更適合自用和小優質客戶資產交易。

　　轉型自持後，SOHO中國主要收入來源是租金收入。SOHO中國2018年業績報告顯示，2018年度SOHO中國營業收入為17.21億元人民幣，相比上一年同比減少12.32%；歸屬本公司權益股東稅後淨利潤約為19.25億元人民幣，相比2017年的47.33億元人民幣，同比下降59.33%；基本每股收益為0.371元，同比減少59.32%。

　　那麽，潘石屹為何不選擇出租或者打造“SOHO3Q”（SOHO中國打造的共享辦公產品）？“ 我們要銷售的這幾十個億，SOHO3Q是消化不了的。SOHO3Q是一個利潤特別薄的行業，它不可能吸納這麽大的量。（銷售物業拿到錢後）如果有好的地，我們就拿地。如果沒有好的地，我們就把銀行的貸款還一還。儘管公司現在只有178億貸款，但還一點對公司的壓力就輕一點。”數據顯示，2018年公司非流動負債中的銀行貸款及其他貸款為167.3億元，較2017年的148.99億元增長18.38億元。截至報告期末，投資物業平均出租率約為96%。淨負債率約為43%，平均借貸成本約4.6%，境外債務佔總債務比例約3.5%。

　　辦公大樓租金回報率不高也是潘石屹出售物業的原因之一。“我們物業回報率是3%，這在市場上表現已經不錯。但銀行貸款的利息是4個點，租金回報率還趕不上銀行貸款利息。另外，SOHO中國目前資產太單一，主要都是辦公產品。銷售之後，我們儲備點別的東西挺好。”潘石屹說。

　　全球房地產服務商戴德梁行在北京發布報告顯示，2019年第一季度北京市甲級辦公大樓市場租賃需求小幅下調，市場成交租金出現松動。但由於經濟不景氣、甲級辦公大樓租金的高企不下和一些老舊項目持續進行升級改造，乙級辦公大樓反而迎來春天。數據顯示，2019年第一季度，北京全市甲級辦公大樓淨吸納量為22，216平方米，較2018年同期下降92.1%，全市空置率為7.9%，環比下降0.2個百分點。受核心區部分企業的退租和縮減面積影響，五大核心商圈淨吸納為-39，634平方米，空置率環比上升0.5個百分點達4.3%。