離二環最近的“地王”集結地傳奇

去年8月，華潤昆侖域和招商中國璽預售均價為9.5萬元/平方米左右，成為2017年首批預售均價突破8萬的項目。

位西南二三環之間的亞林西被認為是一個傳奇的區域。在2013年-2016年間的北京土地市場經歷了一次“地王”的潮湧，集中出讓了大量樓面價“4萬至5萬+”的土地。其中，東壩和孫河區域跑在這波地王潮的最前方，它們借著2015年到2016年9月北京樓市的沸騰“一騎絕塵”，如今已隱隱代表著北京高端居住區。而位於豐台的亞林西區域的地王們，其征途就坎坷了許多。

南二環邊“地王”集結地

在政策這隻“有形的手”努力平衡著各方的權益與需求的情況下，近幾年北京房地產市場歷經了從沸騰再到收緊的全過程。“地王”們也在劇變的市場環境下遭遇了多舛的命運。

2015年1月5日，北京2015土地市場第一拍，招商華潤聯合體分別以42億元和44.9億元拿下了兩宗位於豐台玉泉營環島東北側的土地，樓面價在5萬元/平方米左右。這也是目前為止建案開發的住宅用地中最接近南二環的區域。從此打開了席卷土地市場一年半的“地王潮”。當時業內分析人士普遍認為，這兩宗地將以“10萬+”的價格入市。

據思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅回憶，2015年，由於北京土地市場供應緊缺，開發商拿地的積極性很高。尤其是對於二環邊的優質地塊來講，競爭怎麽可能不激烈？

“寬鬆的貨幣環境，讓房企有比較充裕的資金鏈，同時金融業的攪局，使得大量的資金進入市場，給‘地王’的出現創造了條件。”諸葛找房分析師陳雷分析，“拿地不一定死，不拿地肯定死，成為擺在房企面前的一道難題，很多房企選擇了前者。”

調控之下價值不減

在2016年9月30日，當市場調控剛剛到來時，沒有開發商會預想到調控會是嚴苛而持續的。“當時很多開發商都覺得這是一次周期性的調控，在半年後，就會有所松動。事實上，市場對於這次調控的力度是缺乏認識和準備的。”一位北京資深的房地產人士向記者表示。

可以說，2016年9月30日開始的連續政策調控徹底終結了2015年開始的樓市狂歡，在此之後，北京樓市的熱度也迅速消退，作為調控重點的高端市場更是出現了明顯下降。房企拿地也不再不計代價，但是對於2017年年中入市的亞林西這宗南二環外的土地，參與競地的房企依然顯示出了極大的興趣。

彼時北京市場已經經過了“9·30”、“3·17”“3·26”等多輪限購，土地市場的熱度也已被遏製。但在2017年7月18日，第三宗位於亞林西的地塊仍然是經過68輪鏖戰，被金茂、世茂、國瑞聯合體以78.7億元的高價競得。根據北京市國土資源局豐台分局的官方網站顯示，該地塊的建案限價7.95萬元/平方米，而可收益樓面單價已達到6.3萬元/平方米，並自持54%建案面積，條件不可謂不苛刻。

當時，位於同一區域在招商華潤地塊上建設的招商中國璽和華潤昆侖域，正在為預售證的售價問題而不斷奔走，然而二環邊的宅地的誘惑對多數開發商來說依然是無法抗拒的。如今，該地塊以佑安府為案名，正在積極籌備入市。

高預期與“隱形紅線”

對於亞林西出現的前兩宗地王來說，最難處理的一組矛盾是在市場調控之前開發商奪地時給該地塊設立的高預期和之後北京樓市出現的8萬元預售證“隱形紅線”。

在2015年1月成功拿下兩宗位於亞林西的地塊之後，無論招商還是華潤對於這一區域的預期都非常高。郭毅回憶說：“當時，招商中國璽和華潤昆侖域這兩個項目都是按照一線頂級豪宅來設計的。”不過她也指出，同財務成本以及拿地成本相比，這些投入也都是可控的。

但伴隨著調控政策帶來的壓力，北京市場的交易量快速下降。預售證獲批難度也直線上升。業內盛傳，北京市住建委不會下發超過8萬元以上的預售證。當時，一品牌房企北京公司負責人向記者透露。“開始說10萬不發證，後來有傳說5萬不發證。政府沒有公開的解讀，所以我們只能聽著。”而作為當年從5萬+拿地的項目，亞林西的這兩宗地王項目顯然對8萬元這一遠低於預期的價格難以接受。

限購下的熱賣

如果站在購房者的角度來看，一個按照一線頂豪標準設計的項目，在政策作用下，比預期低的價格入市，是劃算的。

相對“10萬+”的預期，亞林西兩個項目均屬於低於預期2萬元/平方米左右入市，每套房子相當於便宜了200萬-400萬元。郭毅表示。因此，儘管沒有了精裝修，但是配套和設計是沒有辦法被拆分的。

所以說，對於當時的華潤昆侖域和招商中國璽兩個項目來講，調控的主要影響並非是客戶流失，而是體現在售價上。中國璽第一期以7.9萬元/平方米開盤，沒有突破那條“隱形紅線”。不過，難以否認的是，在2017年的限購環境下，相應的需求也是在被抑製。市場上所有的供應都成為稀缺產品，因此在市場上，一方面是各路人馬在找關係買房；另一面，則是兩個項目悄然突破8萬元/平方米的“隱形紅線”。

2017年8月5日，招商中國璽和華潤昆侖域的預售證資訊在北京市房地產交易管理網顯示，預售許可證分別為京房售證字(2017)95號和96號，預售均價均為9.5萬元/平方米左右，這是2017年首次突破8萬元“隱形紅線”的一批項目。其中昆侖域的首批套數200套，而招商中國璽為146套，部分房源達到9.6萬元/平方米的預售價。

開發商低調銷售，兩個項目所積攢的需求悄然釋放。據一位購房人回憶，其時購房條件已經從8成首付到全款交付，然而客戶還是超過房源數，最後開發商採用搖號銷售，並且需要提供全款的存款證明。“搖號前一兩天才通知，地點也是臨時通知，在大興。當天特別熱，但沒有人放棄選房。”該購房人表示，自己有多次置業的經驗，但很少見到買房有這麽瘋狂的。

高價拿地之後盈利難

陳雷說：“開發商拿地是在和政策賽跑，而2016年開始的調控時間之長，力度之大，調控創新政策多，均超出開發商預判，造成開發商的節奏混亂。”

如果僅從銷售熱度上來講，亞林西這塊地王並沒有受到市場調控的重創，因為低於預期的售價，反而促進了其銷售。只是房企需要面對的還有盈利問題。有購房者透露，招商中國璽與華潤昆侖域原本說精裝修交房，在調控之後不得不變成毛坯交房，同時向業主提供不同等級的精裝修套餐。

對此，易居研究院智庫中心總監嚴躍進指出：“薄利也會促使房企進入拿地領域。房企還有其他門道，比如說降低行銷成本、在後續預售證方面爭取報高價格等。另外也說明企業還是願意做地產投資，而不是轉型。”

而亞林西區域最晚入市的佑安府項目，如今同樣也面臨著高價拿地和銷售限價的壓力。郭毅表示，“因為地塊容積率低，主要還是依靠產品創新上攤平成本。”

亞林西三宗“地王”的命運只是2015那次“地王潮”的縮影。如今北京土地市場已經從病態的狂歡，回歸到冷靜而精密的利益計算。

(新京報)