近幾年恆大，碧桂園在全國三四線城市瘋狂布局，攻城掠地，所向披靡。在這座城市卻嘎然而止。
2012年恆大地產在這座城市首開項目，直至2015年黯然離場，直至2017年底，再無項目上市。
碧桂園，甚至沒有項目涉足該市城區。
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逆勢崛起的新鄉市房地產市場
曾經有一份真誠的房價，擺在我的面前，我沒有珍惜，讓我後悔莫及，更令我吐血得是，這份真誠不是一天，也不是一個月，而是整整的3年。
一座曾經在2014，2015，2016連續三年度，位列“中國最低房價十大城市”排行榜的明星城市！
一座截止到2017年初，市區住房均價低於5000的城市！
一座偏安一處，兩耳不聞天下事，在2016年全國房價暴漲浪潮中巋然不動的城市！
它，就是New York！中文名：新鄉！
2017年末新鄉房價最終華麗轉身，房價一飛衝天，讓人驚歎！
全年新鄉平均房價漲幅高達61%，排名河南地市第一位！
根據新鄉房管局的數據顯示，2017年1-12月份，全市新房銷售面積635萬㎡，銷售金額約312億元，銷售均價4900元/㎡，其中市區住宅銷售均價6190元/㎡。
市區住宅銷售均價直接從年初的4500元/㎡飆升至6200元/㎡，一年時間猛漲1700元/㎡。
數據來源於新鄉市房管局
與此相對應的是，新鄉市的經濟水準，卻處於全省各地級市的中上遊位置。
2017年新鄉GDP為2384億元，增速為8.1%，比全省水準高0.3%，排名全省11位，經濟保持平穩增長。
眾所周知，官方公布出來的房價統計數據，往往滯後於大家的直觀認知。偏差多少，誰也說不清！
網上的消息，為了吸引眼球或是出於行銷的考慮，常常誇大其詞，讓人難辨虛實。
網傳新鄉某建案開盤盛況。
到底新鄉的房價是不是像網上所說的那樣，一年翻了個番?
或者說像影片裡所說，一個項目千人瘋搶？
經濟處於全省中下游水平，房價漲幅卻位居首位！
事情的真相到底如何，真實的房產價格又是多少？
紙上得來終覺淺 絕知此事要躬行！
看來小編必須自己親身調研以後，才能得出真正的第一手資料！
揭開房價暴漲的真相和背後變動的邏輯。
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新鄉的房價到底是多少？
簡要說明一下新鄉市的區域概況！
通常意義上的新鄉市市區，指的是紅旗區，衛濱區，牧野區和鳳泉區。
由於產業布局的因素，新鄉北部的鳳泉區，曾經以工業和建築建材行業為主，汙染較重，遠離市中心區域。
因此，牧野區，紅旗區，衛濱區才是城裡人關注的重點。
從新鄉市政府的區域規劃，可能會展示的更清晰。
2014年版▲
2017年修訂版▲
根據片區特點，分為以下三類
1、老城：衛北片區、中心片區和老城片區，特點是片區內建成度高，增加綠地、設施較為困難，所以要完善設施，改善片區的居住環境
2、新區：東部片區和南部新區：特點是建築品質環境較好，棚戶區數量很少，新區開發強度過大，綠地、設施不足。應關注土地的一級開發，如何有效的整合土地資源；同時進行公共設施完善和太空預留。
3、鐵西、鳳泉片區：片區建設相對較慢，片區內既有大量的棚戶區和城中村，同時又存在較多的空余土地，該片區應關注如何快速改善居民的居住環境，提升城市的建設品質，利用品牌效應補充大型優質設施，帶動片區的發展。
但就像鄭州一樣，城市範圍是不斷發展擴張的。
又有多少人記得曾經的南乾道現在叫金穗大道，東乾道現在叫新飛大道，西乾道現在叫西華大道，北乾道現在叫巨集力大道。
對於老新鄉人來說，那個區域以內或許才是真正的老城區。
在筆者暗調第一個建案的時候，置業小哥就明確的告訴我，目前新鄉市區就沒有低於7000的房子。
呵呵！經過幾天的調研，殘酷的事實告訴我，沒錯！
來看一下各區的實際價格。
牧野區：均價在7000-9000元/平方米。
由於市區北側共產主義渠的存在，市區購房者，絕大多數買房到此為止。在他們的心目中，在向北就是郊區了。
整個區域的房價以去年新開的萬達廣場和牧野湖為中心，向外遞減。
萬達廣場▲
牧野湖▲
當前這個區域的新開建案項目不多，其中億通開發的兩個建案人氣較高，價格顯著。億通壹世界三期處於前期谘詢階段，以其臨近牧野湖的地理位置，預期價格9000元。
區域內值得關注的還有中紡佳苑·頤和銘郡項目，作為中原紗廠家屬區棚戶區改造項目，實行獨特的全款銷售方式，一期尾盤價格在6500元左右。作為老城區中心建案，地理位置優越，配套完善，對手頭富裕人群有一定的吸引力。
中紡佳苑項目工地▲
項目對面的文化宮原址，多少人兒時的樂園！
衛濱區：均價5000-6500元
衛濱區內在售項目極少，特別是位於鐵路西的廣大區域，長時間經濟發展和公共設施建設都極為緩慢。鐵路西甚至成為新鄉市區內落魄的代名詞。
西華大道街景▲
除了新鄉西以及附近郊縣的地緣客戶，估計很難會有其他區域改善人群來這個區域購買。
即使是成屋的價格也遠遠落後於其他區域。
緊鄰西華大道天福·蘭庭灣最後一期預計價格在6500左右，是為數不多的在售項目。
隨著政府鐵西新區規劃的逐漸落實，以及未來軍用機場的搬遷。衛濱區即將迎來自己的時代。
紅旗區：5000-10000元/平方米
可能有人會問，單獨一個區域，房價為什麽會差距這麽大？
這要從歷史的變遷來慢慢道來。
先把紅旗區用兩條路分為三個部分。
南三環南和107國道以東
這也是原有的2014版城市規劃裡，特別規劃的南部新區和新東片區。
當然，新的城市規劃已經被市區融合，下一篇我們在詳細分析原因。
新飛大道以東至107國道部分，新鄉人一般稱為東區。
曾經的這塊區域也是無比荒涼，基建落後。
但隨著新鄉市政府的搬遷至此，所有的一切發生了翻天覆地的變化！
無論是市政交通還是綠化環境，基礎教育還是衛生條件。一切都是高標準，嚴要求。
東區街道▲
理所當然的，新鄉市的最高房價在此誕生也是實至名歸。
潤華翡翠國際成為了新鄉市首個突破萬元的項目，無論秒清盤是否誇張，至少我去探盤的時候，被拒之門外，被告知已經售罄。
在紅旗區的老城區還有一個建案——央棠。也就是開篇影片裡所說的千人搶房的項目。
事實上，據我親自暗訪，該項目並沒有開盤，處於前期谘詢階段，開盤價根本也沒公布。當天的影片是舉行促銷活動的場景，具體傳言是如何流傳的，估計只有開發商才知道吧。
不過該項目地處老市區黃金位置，緊鄰人民公園和胖東來（大胖）百貨。或許價格真的可能過萬。
新鄉市民心目中的大胖▲
區域內還有目前最熱的城中村（馬小營）改造項目——國悅城。
開發商是新鄉又一城置業有限公司，鄭州人民的老朋友了。
即將入市的它，行銷策略將會深深的影響整個市場的氛圍。
建設中的安置房▲
老城區和東區的不僅僅房價高，甚至新建項目也十分稀缺。
拉低紅旗區房價的一個主要原因就是上邊所提到的兩個新區。
主要是由於原有東區的土地日益緊張，實現城市”東移南擴“的發展方針。
南部新區和新東片區的建案也逐步發展起來，不過畢竟隔著兩條大路，目前發展較為緩慢，仍需要很長的時間完善各種市政基礎，想要生活媲美環內，還需要更長的時間。
位置雖然相對市區差了一些，房價也相對較低，但隨著目前各開發商的進駐，建業，恆大，綠都等等，未來將會完成新鄉市整體發展的重大戰略部署！
通過調研後發現：
1、市區在售項目短缺。
在傳統新鄉市民心中，中心老城區以及東區的品質項目真的很少。很多項目都處於前期谘詢階段，都在排號蓄客。即使是部分在售項目，也是在平銷的尾期，可選戶型很少。
2、房價確實已經跳漲調整完成。
部分建案已經試探萬元價格新高，地段較好的品質建案受到購房者的追捧。
少量低價項目，不是位置遠離大家心目中的市區範圍，就是項目較小，處於尾盤清貨階段。
3、知名開發商的品質建案極少
站在全國的視角來看，新鄉市知名的房地產開發商不多，品質建案數量更少。眾多本地中小房地產商開發的項目，滯銷嚴重，甚至是開盤一年以上的項目。
也是借著17年房價跳漲的契機，完成了勝利大逃亡。戶型甚至小區建設嚴重落後與時代的發展。
3
跳漲！為什麽是2017？
無因不成果！
長期看人口、中期看土地、短期看金融。
2017年新鄉房價跳漲的事實，無外乎是內因，外因和誘因幾個方面共同導致！
首先看外因：
無需多說，估計已經是眾人皆知！
2014年以來，央行共進行了6次降息和6次降準，相對寬鬆的貨幣政策，大量的信貸流入了房地產。
在經濟下行、貨幣寬鬆,土地供應下降以及房地產救市政策的刺激下,中國的房地產市場在2016年深度反彈。
從深圳，北京，一路波及到鄭州等二三四線城市。
新鄉隻不過是被余波殃及而已。
內因：
新鄉市區住宅用地，主城區特別是東區住宅用地都大部分都已經建成或者已經開發了，土地成交面積逐年下降，市場供應量急劇減少。
同時新鄉市的房價在三四千的範圍內，長期穩定達幾年之久，不只開發商按耐不住，政府方面估計也是壓力巨大！
於是在城鎮化進程加快，棚戶區改造提速以及政府去庫存的政策共同作用下，2016年住房成交數量明顯上升，整體呈現供小於求的情況。
2015年12月22日至2016年12月31日，在新鄉市區(衛濱區、紅旗區、牧野區、鳳泉區、高新區、經開區，下同)購買新建普通商品住房(144㎡以下)的各縣(市)、區農民(憑居住地鄉鎮政府或街道辦事處出具村民證明，下同)或外來人員，市財政給予150元/㎡的購房補貼。
新鄉戶籍家庭，2016年1月1日至12月31日前，在新鄉市區購買新建普通商品住房(144㎡以下)的，市財政給予實繳契稅50%的補貼。
萬事俱備，就等待一把火星星燎原了！
誘因：
時針指向2017年，本地的潛在購房者，估計還沉醉在往日的低房價日子裡，卻沒有意識到周邊的風暴已起。
年初，鄭州開封等地史上最嚴厲限價限購更新，平原示範區作為外溢人群的風口首當其衝，應聲上調，然後市場熱了，群眾們慌了，羊群效應致使新鄉上等小區供需失衡，全城一夜之間風向變了。
在部分外來投資人群的示範效應下，在空等了幾年，喜盼解放的開發商的暗示下，周邊郊縣人群，本地改善群體，年輕剛需購房者，再也無法像以前那樣穩坐泰山。
風起了，結果可想而知！
2017年9月，新鄉市華天置業的地王之戰，真真切切夯實了新鄉市的房價上漲趨勢！”地王效應“的給人的心理預期，成為了壓倒駱駝的最後一根稻草！
4
要上車嗎？
房價已經漲上去了，抱怨是沒有用的！再拍大腿也無濟於事，萬事沒有後悔藥可吃。那麽問題來了，現在還能上車嗎？
對於外來投資者來說，完全沒有必要。新鄉的此輪上漲，無非是全國房價普漲的熱點傳導。
基於新鄉市整體經濟發展平穩的前提下，居民收入不存在大幅增長的可能性，新鄉本身也不可能吸引更多的外來人口。
不具備再次大漲的基礎。
新鄉作為一個四線城市，二手房市場變現速度是較為遲緩的，一旦市場趨勢平穩，很可能出現有價無市的市場格局。
剛需購房群體，我們一直建議是，無需等待，立刻下手。
最該買房的這部分人，房價上漲後，反而是顧慮重重。原因無非是擔心現在買房，未來房價下跌，賠了怎麽辦？真的是庸人自擾之，想的太多了！
從土地市場的反應來看，2017年底，正商和恆大強勢拿地，態度不言而喻。
政策上，政府正在大力推進的城中村安置貨幣化改造進程，馬小營，張莊多個城改項目，目前已經進入全面實施階段，將會進一步釋放天量的市場購買力。
所以，作為本市的剛需購房者，也不用在期待房價的下跌，多看看市場，多比較比較項目。有機會就下手吧，盡量選擇有實力的品牌開發商，選擇成熟地段的項目。
早上車，早享受吧！
下一篇將會著重介紹各區域的建案項目，給大家更多的參考！
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