作者：吾心生
來源：樓市微觀察（loushi666）
最近一段時間，除了被熱炒的房租，就是各地頻發出現的土地流拍新聞。
具體的案例太多，這裡就不再一一舉例，直接放一張截圖吧。
中原地產統計的結果顯示，全國超800宗土地流拍，而且流拍的土地宗數還在繼續增加。
土地流拍，有點成癮。開發商算不過账，直接原因。
而算不過账的原因則是多方位的，
比如土地定價太高，約束條件太多等因素。再比如土地屬於商服用地，現在風險更大。
當然，也少不了融資成本節節上升的因素。今年以來，國內的融資管道頻頻收緊，最近又傳出房地產信託項目被暫停，在銀行貸款、公司債等融資方式早就收緊的情況下，信託的確是國內非常重要的管道。
但是土拍規則嚴苛也不是今年才出現的，房地產融資收緊不是今年才開始的，今年暴風驟雨般的流拍，難以用上述原因來解釋。
誰都知道，房地產市場雖然有限價的存在，但成本決定價格是不變的鐵律。現在全國各地的開發商都不買土地了，土地市場的定價權似乎一下子回到了開發商手裡，而政府必須要重新定價，要讓開發商滿意。
如果限價繼續保持，那麽土地價格必須要往下走，其結果是一些高價成交的老盤會陷入尷尬的境地。這些開發商不得不降價銷售，甚至虧本銷售。比如最近濟南龍湖的一個項目，遭遇老業主維權，因為新房子賣的比老房子便宜。當然這種事見怪不怪了都。
我們要聊的是，這個鏈條背後的邏輯。如果限價繼續，那麽現在越來越多的開發商就是不買地，而政府希望通過加大供應來平抑房價的願望就會落空。而且高價的老項目相繼折價入市，必然引發越來越多的業主維權問題，雖然不管用，但影響也非常不好。
而且，土地收入對於地方非常重要，如果繼續流拍，那麽發不出工資的城市就不只是個案了。就有可能從星星之火發展成燎原之勢。
總之，眼下的土地流拍，的確有可能從星星之火發展成燎原之勢。
我更傾向於這是一場房企與政策之間的一種明牌的博弈。
實際上，調控至此，今年仍有不少城市房價呈反彈之勢，比如海南的海口和三亞，山東的濟南等城市房價整體仍在漲，至於成都、西安、長沙等也是多次警告才下決心增加供應把新房穩住，才遏製住了二手房的上漲勢頭。
政策的底線一直是穩房價，這一點所有人都清楚。相比較二手房市場，一個個房主降價賣房，大規模的土地流拍反而更容易對房價預期形成巨大的衝擊力。
如果繼續調控，繼續限價等，那麽結果就是土地流拍，影響到建案供應，進而影響到房價和地方收入。而對開發商來說，損失當然也有，但相比地方城市來說，仍然是可以接受的。但如果博弈成功，政策鬆綁，那就是穩賺。
接下來，土拍還可能會繼續流拍。對此，我倒是認為，調控絕不可妥協，資本是逐利的，韁繩稍微松一點，他們就有可能飛鳥化鳳。
未來仍然要著力做好兩個重要工作，
其一是繼續限價，這是在房地產稅等替代方案正式推出前必須要堅持的，沒有更優選擇。
其二是管住資金，今年以來，這方面做得不錯，央行幾輪放水，對房地產的影響都不算明顯，說明資金並未大規模流入房地產。
而對於普通購房者來說，新房相對安全，因為政府幫助你擠掉了泡沫。
此時應盡量少碰二手房，特別是二線城市的二手房，比如成都。二線城市的二手房價格，現在不過是剛剛轉跌，下行趨勢仍將維持，此時需要做的就是觀望，而結束觀望的標誌是成交量的回暖。
何謂回暖，個人觀點是，至少二手房的日均成交量回歸到正常狀態下的8成以上，且能維持住兩個月以上。
以上關於二手房的判斷是比較巨集觀的，如果具體到某套房，價格如果非常劃算，那當然是果斷入手。這個“劃算”也是可以有參考標準的，比如該房源附近限價房的價格，該建案當初的成本和售價。
就整體而言，對於二手房處於下行周期中的二線城市，新房仍然是第一選擇。
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