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樓市政策持續放鬆,房價還有再降的太空嗎?

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政策新聞

4月18日,北京晨報記者從工商銀行獲悉,工行已經針對房貸政策進行了微調,貸款人年齡與貸款期限之和最高可達到75年,這比此前放寬了5年,且目前已執行。

該政策面向全國,工行首發。

如果再和前不久央行下調存款準備金率1%放在一起,我們可以看到,在一系列的調控收緊政策之後,又開始出現了政策連續性放鬆的跡象。對於樓市,這到底意味著什麽?

讓我們先把工行房貸調整這條政策深入解讀一遍。

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新聞解讀

1、申請貸款年限增加意味著什麽?

工行的房貸調整,是從之前的借款人年齡+貸款期限<70年,變成≤75年。

我們都知道,在申請房貸時,除了有貸款最長期限(30年)以外,還需要看貸款人年齡等相關資訊。

以往的貸款政策,超過40歲就申請不到30年貸款,大部分只能申請20年貸款,25年已算額外開恩。而超過六十歲按規定來說還可以申請10年貸款,但實際在操作中基本申請不到貸款,只能全款。

但在新政策發布之後,按照貸款人年齡與貸款期限之和為75年計算,超過40歲仍然可以申請到30年的貸款。以此類推,50歲可以申請最多25年房貸,60歲最多可以申請15年房貸。

這又意味著什麽?

我們算一筆账:

以北京為例,買一套總價800萬的房子,如果首付5成,貸款400萬,按照最新基本利率商業貸款,

貸款30年,月供:21229元

貸款25年,月供:23151元

貸款20年,月供:26177元

貸款15年,月供:31423元

貸款10年,月供:42230元

我們可以看出,貸款20年與30年每月的還款額相差了5000餘元,對於40歲以上的人群來說算是一個不大不小的利好。

因為40歲以上的人群,掙錢能力普遍還在一個高峰值,但是,由於中國國情,私企的年齡大限,這個年齡段人群的收入是存在很大遞減效應的,並隨時面臨著失業的風險。所以,他們對於月供的多少是非常敏感的。如果能拉長十年的貸款周期,並大幅降低月供額度,毫無疑問會使他們產生更強烈的房產購買和置換需求。

同樣,六十歲以上的老人,原來必須全款,現在可以貸款十到十五年,也會大大提升他們的購買需求,更何況,有很多人是利用父母的名額來買房的。全款讓很多人放棄了購買,但一旦可以貸款,哪怕只有十年到十五年,理論上都會產生不小的購買量。

從這些角度來具體分析,這一政策對樓市購成了實實在在的,不算太小的利好。

2、工行首發意味著什麽?

工行是第一個突破70年房貸限制的銀行,鑒於工行的標杆地位,相信其他銀行也會陸續跟進。

3、銀行放款速度加快

去年至今,不少購房者都經歷過銀行超長周期的放款的痛苦。

由於2018年總體上貸款形勢趨緊,放款額度比較緊張,個別銀行放款需要的排隊時間超過2個月,審批條件也是趨嚴,以往容易審批通過的情況,現在可能無法得到同貸書。

最近,銀行放款速度提高,工商銀行、興業銀行、華夏銀行紛紛表示,只要手續齊全,最快兩天內可以放款!除了這三家銀行外,花旗銀行、中信銀行、平安銀行表示可以一周內放款!

這又購成了對樓市的另一項利好。

4、貸款年限最長30年沒有變

排除屋齡等因素,銀行放貸的最長期限是30年,這是一個硬指標。銀行的風險仍然是可控的。而對於購房者來說,從自身經濟壓力和貨幣長期貶值的角度來說,一般都會選擇更長的貸款年限。

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政策導向

1、利好人群

放寬這一年限可以讓45歲以上的剛需購房者獲得更長的貸款期限,這將減小他們月供壓力,對於首套房及改善性需求的剛需人群有一定的利好作用。

更利好40-45歲人群,這個年齡是一個跨度線,雖然只差5年,但最有購買力的人群往往是集中在這個年齡段,有一定的經濟基礎,對住房置換的需求更強,如果貸款年限放寬,還款額度降低,很可能會促使他們果斷出手。

2、增強購買力

其一,同樣的經濟條件,可以買更新品質更好的房子。

其二,買同樣的房子,因為月供的減少,增加生活舒適度,亦或可以把更多資金投入到其他產業。

假設我們的購買力都被房子透支,創造力被限制,經濟被房地產綁架,未來的發展堪憂。

雖然小的政策不能立竿見影帶來改變,但這是一個良性發展的訊號,可以逐漸讓資金流入除了房地產之外的其他經濟。

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對樓市的影響

不管是工行調整房貸年限還是央行降準,這都同時指向一個信號,金融政策有了松動的跡象,而這些都會不可避免的傳導到樓市。

在中國經濟發展並轉型的大環境下,房地產作為支撐中國經濟的支柱性產業,短期內不可能轉型,也是絕對不能出亂子的。

而近期和美國的經濟貿易戰,更使得國內的經濟必須要穩,國內經濟局勢穩了,才可能有能力和美國這樣的超級大國進行經濟對抗。

兩會之後沒有再對樓市頒布大的打壓政策,反而是頒布了一系列北京戶口的逐步放鬆、央行降準、房貸突破70年限制等政策,雖然每一項單拆開來看,都不是太大的政策,但小規模利好政策的不斷累加,最終產生的規模效應也是不容忽視的。

所以,我們要看清政策的導向,做市場的先知先覺者,而不是等到整個市場基本面都變了,你才發現情況不對,才發現自己又一次被拋在了時代的後面。

但是,這些是不是說明北京樓市的基本面已經改變,房價又要大漲了呢?我覺得這個還為時過早,剛經過一年前房價瘋漲的北京,還需要一定的時間來消化過高的房價。而且房住不炒的大政方針不變,共有產權房和限競房的不斷推出,都在壓製著北京房價的上漲。

但是,我需要提醒你的是,房價再降的機率已經越來越小,留給你猶豫不決的時間已經越來越短了。

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