看空預期增強 深圳樓市投資客壓力凸顯

深圳樓市投資客壓力凸顯

本報記者 黃靈靈

樓市調控政策下，深圳房價趨於降溫。10月份，深圳一手房銷量有所回升，二手房市場被新房限價擠壓太空，成交量及價格均走低。業內人士指出，隨著二手房供應量的上升以及購房者觀望情緒的延續，買賣雙方的博弈將進一步加劇，疊加樓市調控未見松動、看空預期增強等因素，投資客資金壓力逐漸凸顯。

中介稱成交多為降價房

11月12日，中國證券報記者來到深圳市福田區某大型房產中介，工作人員賀平(化名)向記者大力推薦“筍盤”(價格明顯低於市價的房源)。其中一套房的面積為74平方米，業主一開始掛出的轉讓價是490萬元，從9月份以來調過三次價，目前底價是460萬元。

這並非個別現象。記者在今年3月到福田皇崗片區走訪時，該片區有一套58平方米的二居室報價為410萬元，均價7.07萬元。賀平表示，目前在同一小區有一套67平方米二居室在售，均價為6.27萬元。業主曾在10月7日調過一次價，從430萬元下調至420萬元。

“‘7·31新政’後樓市曾清淡了一段時間，但最近陸續有成交，成交的房子大多數是業主降價的。”賀平說。

對於業主降價，深圳貝殼研究院指出，首先，成交量決定價格，成交量持續處於較為低迷的水準，價格已經出現了松動。實際成交中，議價5%較為常見。其次，短期價格回落的預期形成，讓價才能吸引關注、推動成交。第三，在售庫存房源增加，業主之間存在競爭，急售的勢必會降價促成交。

另一名中介工作人員吳雙(化名)表示，明顯低於市場價的“筍盤”並不多。“筍盤”沒有明顯增加，過一陣才會有少量出來。

對於盛傳已久的開發商打折出售新盤，吳雙表示，新盤打折的事一直都有，促銷的一般套路是9.9折，一次性付清全款可以做到折上再9.7折-9.9折。市場清淡的時候，七天簽約，折上再9.95折。有的建案由於受備案價調整幅度限制，沒辦法給較低折扣，就會在裝修款上打折。

中原地產首席分析師張大偉表示，一二線熱點城市的樓市逐漸出現全面降溫，在融資收緊、償債壓力增加、項目去化率下降的情況下，房地產企業或選擇以價換量，以保證現金周轉、完成年度銷售目標。

買賣雙方博弈加劇

業內人士指出，隨著二手房供應量的上升，以及購房者觀望情緒的延續，買賣雙方的博弈將進一步加劇。

“最近賣房的多，買房的少，觀望情緒比較重。”吳雙說，“遲遲不肯下手的原因在於市場環境不好，加上樓市最近成交比較冷淡，購房者有買漲不買跌的習慣，還有就是等‘筍盤’。”

這一點在剛需族周鵬(化名)身上得到驗證。周鵬的需求是找福田區或南山區的自住兩居室，預算在400萬元左右。他在深圳看房已經有兩年多了。

“目前市場和經濟情況比較低迷，不知道房產稅政策什麽時候頒布，很多人在觀望。”他說，“當然，如果比市場平均掛牌價低30萬元左右，還是可以接受的。”

與觀望心態相伴的是樓市成交量價均走低。

深圳規劃國土委數據顯示，10月全市二手房網簽4524套，環比下降17.6%。價格方面，深圳貝殼研究院數據顯示，深圳10月樣本建案均價為58429元/平方米，環比下跌0.6%，同比上漲4.7%，漲幅收窄。10月用於編制指數的100個熱點樣本建案中，上漲樣本佔比27%，基本持平；下跌樣本佔37%，明顯擴大；持平樣本佔比縮減至36%。總體看，下跌樣本佔比大於上漲樣本，而上漲樣本佔比為近一年來的最低值，由此可見房價下跌的狀況。

深圳貝殼研究院院長肖小平指出，指數價格連續3個月回落，一是看跌的氛圍較為濃厚，且成交量持續走低，價格沒有支撐；二是供需矛盾緩和，房源成交周期變長，在售庫存房源增加；三是業主之間存在價格競爭，誠意出售者心理價格松動。

投資客“壓力山大”

隨著樓市成交量價的走低，賀平感覺看房客戶群體出現顯著變化，之前看房的投資客和剛需都有，現在投資客很少了。

知情人士表示，在當前的樓市行情下，比起開發商，投資客的資金情況更加緊張。

前段時間有市場消息稱，深圳由於斷供潮導致市面出現大量法拍房。不過，據媒體報導，近半年來，深圳司法拍賣的房源出現明顯增加的主要原因是司法網拍的推廣力度加大，網上錄入的拍賣房源增加。深圳市中級人民法院的數據顯示，近半年以來司法拍賣的房源增加了50%左右，成交率達到91.99%。至於因為斷供導致房源被拍賣的情況，目前並無確切的數據。

目前投資客的資金壓力顯而易見。深圳福田某小貸公司合夥人劉凡(化名)告訴中國證券報記者：“我阿姨在深圳有十幾套房，每個月至少要還三十多萬元房貸，現在還貸壓力巨大。之前做生意還能填一些錢進去，現在生意不景氣，只好出手一兩套。她手上大多數還是大戶型，總價高，現在都不好出手。”

與已經經斷供的投資客相比，劉凡阿姨的境況算是比較好的。深圳某民間借貸公司負責人陳力(化名)表示，公司的一項業務是幫助客戶解封查封房。“找上門讓我們幫忙解封的客戶，大多數是因為債務還不上，房子已經斷供。”

華南某大型律師事務所律師指出，常見的容易導致查封房屋的情形包括交易房屋存在高額抵押、產權不明導致的糾紛、產權人涉及惡意轉移或變賣房產等。

“從去年年底以來，我們公司做查封房解封業務的客戶大概增加了七、八成。”陳力透露了公司運作查封房的套路：委託人找上門後，公司會借錢給委託人解決欠款問題，並幫助其把查封房解封，解封後幫助其處理房子遺留的所有問題，之後再將房子抵押給銀行，從中收取傭金及手續費。

“現在這項業務完全不敢做了，因為沒有太空。”陳力說。他所指的“太空”是，公司幫委託人解封被查封房後，抵押給銀行拿到的款項減去借給委託人欠款的餘額。

嚴躍進指出，總體上看，剛需購房一般風險小，而對於通過融資的方式進入房地產市場的，當前房地產市場降溫，肯定會帶來壓力。

“後續樓市要看政策松動的時間和程度。即使有所松動，也基本以二三線城市為主，一線城市即便貸款政策上出現調整，限購政策松動的可能性也不大。”嚴躍進說，“從二手房交易的情況看，後市將比較低迷，因此目前對市場仍維持降溫、沒有反彈的判斷。”

(編輯：馮方)