邏輯的起點
家庭變遷是社會變遷的縮影，深刻著時代的烙印。改革開放四十年來，在社會轉型、經濟發展、人口轉變、城鎮化提高、文化觀念轉變的共同推動下，我國家庭結構經歷了全方面的變遷。因此，有必要在新的時代背景下重新審視我國家庭變遷的軌跡和邏輯，更好把握未來家庭的變化趨勢，以期對房地產開發企業的產品定位、設計、研發和行銷提供一些參考。
1
我國家庭發展的現狀和特點
伴隨著現代化進程的推進，我國家庭的發展模式發生了巨大的變化，經歷了從傳統家庭到現代家庭的轉變，這一轉變使家庭的數量、結構和內部規模都出現了新的時代特點，加速了我國家庭的動態變遷。
1、家庭規模趨小化
家庭規模是家庭的人口容量，與人口增減呈一定的正相關性。90年代以來生育率的急劇下降導致了我國家庭規模發生重大轉變，家庭規模的趨小化十分明顯。通過下圖可以直觀的看到，我國家庭戶平均規模不斷縮小，由1982年的4.41人/戶縮減至2014年的2.97人/戶。
而這一趨勢在2015年開始得到扭轉，平均每戶家庭人口數量開始有所回升。這一變化與我國生育政策轉變有著緊密聯繫，從2011年“雙獨二孩”、2013年“單獨二孩”到2015年“全面放開二孩”政策，使得家庭中有兩個孩子的可能性增大，對平均家庭規模的擴大起到積極作用。儘管如此，受婚育觀念轉變、生育率長期處於超低水準等因素影響，我國家庭規模微型化的趨勢難以得到逆轉。
圖：1953-2017年我國平均家庭戶規模變化
注：根據《中國家庭發展報告2017》釋義，本文家庭戶是“相對於集體戶，主要包括依據親屬關係而共同居住生活的人。家庭戶人口由調查時轄區內的常住人口構成，包括流入人口，不包括流出人口”。
1982年、1990年、2000年、2010年分別為當年人口普查數據，其余年份數為抽樣數據；2001年數據為第五次全國人口普查機器匯總數據。
統計局計算公式：平均家庭戶規模=家庭戶總人口數/家庭戶總數。
數據來源：國家統計局，wind，中指研究院綜合整理
2、家庭結構裂變多元化
四十年社會經濟的快速發展，對我國家庭結構的變動產生了深遠影響，極大程度地改觀了家庭結構的裂變方式。根據中國家庭發展報告，將家庭結構以戶人口數量大致劃分為微型戶（1-2人）、小型戶（3-4人）、中型戶（5-6人）、大型戶（7人及以上）四類。通過對比2000、2010、2017三年的數據我們發現，不同規模家庭結構的變化特點呈現顯著差異。
圖：2000年、2010年、2017年我國家庭結構對比
注：2000年、2010年分別為當年人口普查數據，2017年為抽樣數據；
數據來源：國家統計局，中指研究院綜合整理
微型戶數量大幅增加
2000-2017年，1人戶和2人戶數量迅速增加，兩類微型戶家庭在全國的佔比由25.3%提升至42.8%，成為我國家庭戶結構中的主導類型。其中，1人戶比重在18年間增加了近1倍，2017年達到15.6%，超過了由5-6人組成的中型戶家庭（13.3%）；2人戶在2017年成為家庭結構中所佔比重最大的家庭類型，達27.2%，高於3人戶2.5個百分點。由此可以看出，單人家庭和雙人家庭的迅速增長直接反映了我國家庭戶規模的微型化趨勢。
小型戶數量明顯減少
小型戶家庭在2000-2017年間增長緩慢，其佔比由52.9%降至41.9%，低於微型戶家庭1個百分點。具體來看，小型戶家庭結構中3人戶佔比最大，但比重逐漸下降，由29.9%降至24.7%；4人戶家庭比重在2000-2010年間由23%下降至17.6%，但隨著生育政策的逐步調整，2010-2017年這一比重僅下降了0.5%，這顯現出政策實施的積極作用。未來隨著全面“二孩政策”的效果逐步顯現，4人戶家庭的數量有望進一步增加，但客觀來看，放開二孩生育還難以對人口出生率下降的總體趨勢形成有效對衝，家庭規模趨小化仍是我國當前家庭變遷的突出特徵。
中型戶、大型戶數量繼續減少
2000年中型戶佔全國家庭的比例為18.7%，2010年下降至14.2%，而2017年進一步縮減至13.3%。根據中國家庭發展報告調查顯示，農村家庭規模小型化是造成中型家庭戶數量減少的主要原因。對比數據發現，5人戶家庭數量的下降較6人戶家庭更為明顯，佔比由13.6%下降到8.9%；而6人戶佔比相對穩定，在2000-2017年間佔比維持在4.2%-5.1%之間。受經濟、社會、文化等多方面影響，我國傳統的超大家庭模式已極為少見，7人及以上戶家庭的佔比由2000年的3%縮減至2017年的2%，其變化難以對我國家庭規模及結構產生影響。
小結
總結來看，我國家庭結構的裂變方式呈現出明顯的差異化。全面放開“二孩政策”對擴大我國家庭規模有著積極的作用，但4人戶佔主導的憧憬在短期內並不現實；客觀數據表明，2人戶和3人戶是目前我國家庭結構的主流。但不容忽視的是，2人戶超越3人戶成為家庭結構中所佔比重最大的家庭類型，同時單人戶家庭的數量出現了快速增長。預期未來我國家庭以單人戶和雙人戶為主的微型化趨勢將進一步加劇。
3、家庭戶數量持續增長
中國是世界上家庭戶數量最多的國家，我們初步根據統計局公布的抽樣數據進行折算，2017年我國家庭戶總數已超過4.4億戶，較1982年第三次全國人口普查時增加了2倍左右。
改革開放40年來，我國家庭戶數量持續增長，但總體增速呈現出逐漸走低的態勢。從不同階段的年均增速來看，我國家庭戶數量在1982-1990年間增長迅速，年平均增速達到了2.9%，隨後開始逐漸減緩。2010-2017年我國家庭戶增速降至1.4%，低於20世紀50年代至70年代的平均水準（1.7%）。儘管如此，家庭戶數量的增長速度仍遠高於人口增長。
關於未來發展趨勢，中國人口發展研究中心預測我國的家庭戶數量將在2040年突破5億戶，2045年達到峰值5.04億戶後開始減少，到2050年將保持在5億戶左右的規模。可以預計，儘管我國人口增速不斷下降，但家庭戶數量將會在較長一段時間內持續增長。
圖：1982-2017年我國家庭戶數量及不同時期年均增速
注：1982年、1990年、2000年、2010年分別為當年人口普查數據，其余年份數據根據年度人口抽樣調查推算；2001年數據為第五次全國人口普查機器匯總數據。
數據來源：國家統計局，中國人口發展研究中心，中指研究院綜合整理
02
家庭變遷的影響因素
婚姻、生育趨勢轉變和老齡化是促使我國家庭數量增加、結構裂變、規模趨小的主導力量，但由於我國90年代以來生育率持續處於較低水準，純人口因素對我國家庭變化的影響力正在逐漸減弱。城鎮化推動下大規模的人口流動使我國家庭的分化程度不斷提高，成為引起我國當前家庭動態變化的重要因素。基於此，通過縱向分析婚姻、生育、老齡化和人口流動因素的時代變遷，可以窺探出我國家庭變遷的邏輯。
1、婚姻因素
單身人口增加。婚姻締結是家庭形成的重要依據，我國家庭戶規模微型化的一個重要原因是主動或被動選擇單身的人群越來越龐大。根據統計局抽樣數據折算，2017年我國單身人口（包括未婚和離異，下同）接近2.4億，佔15歲以上人口的20.6%。單身人口增加主要是由於：
（1）近年來結婚率下降。我國結婚登記對數自2014年以來連續4年下降，2017年辦理登記1063.1萬對，較2013年下降21.1％，結婚率為7.7‰，比2013年降低2.2個千分點。
（2）離婚率顯著提升。1982-2017年，離婚人數持續增長，離婚率自2003年起連續15年提升至3.2‰。參考國際經驗，單身常態化已經成為一種趨勢，社會經濟快速發展、婚姻觀念轉變、受教育水準提高等因素都在一定程度上影響了當代人的婚姻選擇，社會大眾對單身的接納度越來越高，預計未來我國單身人口數量仍將繼續增加。
圖：1982-2017年我國結婚率和離婚率對比
數據來源：國家統計局，民政部，中指研究院綜合整理
平均初婚年齡推遲。根據家庭生命周期理論，微觀個體初婚年齡的推遲將導致家庭形成的延遲化。80年代以來，我國“晚婚、晚育”的宣傳口號深入人心，伴隨著經濟水準的高速發展，“男大當婚、女大當嫁”的傳統婚姻觀念出現扭轉，最明顯的變化是初婚年齡推遲。
對比我國不同年齡階段的結婚人數發現，2005-2012年，20-24歲辦理結婚登記的人數佔結婚總人口比重最大，8年間平均水準為38.8%。這一趨勢的轉捩點出現在2013年，辦理結婚登記的主要年齡段開始延後到25-29歲，佔比為35.2%，而2017年這一比例提升至36.8%，與此同時20-24歲佔比進一步收縮，30歲以上各年齡段佔比擴大明顯。
另外，隨著高等教育的普及，青年一代人的受教育年限增加也導致了其獨立、工作和結婚年齡的相應推後，而這一現象在大城市更為普遍，進而加劇了家庭結構和規模的變動。
圖：2005-2017年我國不同年齡階段結婚人數佔結婚總人口比重
數據來源：wind，中指研究院綜合整理
2、生育因素
出生率保持較低水準。1980-1990年，我國平均每年出生人口數約為2240萬人，而在1991-2018年期間進一步下降，2018年降至1523萬人。同時，出生率也持續走低，從1988年的22.37‰下降到2018年的10.94‰。
從下圖的出生數據可以看出，90年代的計劃生育政策對生育水準的下降有著極大的影響，而進入21世紀後，女性生育意願降低和初育年齡推後是導致生育水準處於低位的重要因素。對比國際來看，我國的出生率也長期處於較低水準，2016年低於世界平均水準約6個千分點，開始與發達國家趨同。這種人口出生數量的巨大變化，對我國家庭人口構成和戶均規模產生了重要影響。
圖：1980-2018年我國每年新增出生人口、出生率及國際對比
數據來源：國家統計局，世界銀行，中指研究院綜合整理
女性平均生育數處於世界超低水準。我國總和生育率自80年代“晚、稀、少”的生育政策實施以來急劇下降，1992年開始低於世界更替水準（2.1），這表明我國人口再生產規模長期處於收縮模式。根據世界銀行數據顯示，我國的總和生育率已處於世界超低水準，2016年僅為1.62，甚至低於高收入國家的平均水準（1.68）。
儘管“全面放開二孩”後我國出生人口和出生率在2016年出現了短暫回升，但政策效果遠不及預期。根據國家衛健委（原衛計委）的預測，2017年出生人口的最低預測為2023.2萬人，而實際的2017年出生人口較2016年還減少了63萬人，短期內全面二孩政策對低生育率的提升作用較為有限。長期來看，我國家庭規模微型化的趨勢難以得到逆轉。
圖：1960-2016年中國與世界其他收入水準國家總和生育率對比
注：總和生育率是指女性平均生育數，能夠較為直觀地反映出一個家庭所擁有的子女數量。
數據來源：世界銀行，中指研究院綜合整理
3、老齡化因素
由於低生育率、低死亡率及人口平均壽命延長的疊加效應影響，我國老齡化程度逐漸加深，65歲及以上老年人口比重在2000年突破7%之後，平均每年上升0.6個百分點，明顯高於世界平均水準。老年人口增多對家庭規模和結構的重要影響表現為：
一方面，健康的中、低齡老年人傾向於與他們的成年子女分戶居住，因此，大家庭分化成小家庭，老年獨居家庭（包括老年單身戶和夫婦戶，下同）數量增多。對比1982、2000及2010年的三次人口普查數據發現，儘管65歲及以上老年人選擇與子女同住的家庭仍佔多數，但佔比卻在逐漸降低，而選擇獨居的老年家庭佔比擴大明顯。不斷增加的“老年家庭”成為家庭戶規模小型化、家庭裂變方式多元化的重要推動力，未來這一趨勢將會在老年人健康水準提高、平均壽命延長、住房條件改善的影響下得到進一步強化。
另一方面，高齡老年人更多選擇與子女同住的居住模式，帶動家庭結構的動態分化。這一特徵在老年人擁有住房情況的數據上也可以得到佐證，根據中國家庭發展報告調查發現，隨著年齡的增長，老年人住自己或配偶名下房子的比重越來越低，與此相反的是，住子女房子的比重越來越高。而這一時期他們的孫輩也大多處於婚育或獨立階段而另立家庭，多代人共同居住的比例降低，高齡老年人居住模式的轉變也帶動了家庭人口構成的更替。
圖：我國分年齡組老年人住房性質
注：低齡老年人口：60-69歲；中齡老年人口：70-79歲；高齡老年人口：80歲及以上。
數據來源：中國家庭發展報告2015，中指研究院綜合整理
4、人口流動因素
2018年，我國流動人口規模達2.41億，佔總人口的17.3%，無論是“鄉村-城鎮”的主體流動模式，還是規模相對穩定的“小城鎮-大城鎮”的流動模式，這種高規模的人口流動都使家庭的分化程度不斷提高，成為引起我國當前家庭動態變化的加速器。
人口流動加速家庭動態變化。城鎮化進程中，我國人口持續從經濟水準較低的地區向經濟水準較高的地區聚集，對我國家庭的動態變遷形成兩方面影響：
（1）對於流出地而言，大量的人口流出改變了原有的家庭結構，產生了更多的老年空巢家庭和隔代直系家庭；
（2）對於流入地而言，從流出地家庭分化出的人口增加了流入地單人戶和夫婦核心家庭的比重。因此，儘管人口流動對流入和流出地家庭的人口構成產生了不同的影響，但卻同時引起了家庭戶規模的趨小化。對比2017年我國31個省市平均家庭戶規模發現，家庭戶均人口低於全國水準（3.1人/戶）的省市主要集中在人口遷入和遷出兩極化明顯的地區，如人口流出現象顯著的東北三省，其戶均人口已與北京、上海趨同。同時，家庭戶均人口高於全國水準的省份中，除廣東和江蘇外，多聚集於內陸的中部及西部地區。
圖：2017年我國31個省、自治區、直轄市平均家庭戶規模對比
數據來源：國家統計局，中指研究院綜合整理
人口流動家庭化趨勢明顯。中國流動人口發展報告調查數據顯示，在我國流動家庭中，戶平均規模保持在2.5人/戶以上，在已婚流動人口中，夫婦共同流動的比重為85.5%，而流動人口中0-17歲子女隨同流動的佔比為65.6%，這表明夫婦共同流動和夫婦攜子女共同流動是當前家庭流動的主要模式，反映在流入地家庭結構的變化為小型戶、微型戶佔比進一步擴大。
總結
總體來看，我國家庭變遷的邏輯深受社會、經濟、文化、人口等多方面因素影響，且不同時期呈現出不同的變化特點。我們認為，新時代下婚姻、生育、老齡化和人口流動的時代變遷成為影響我國家庭變遷的主要因素。在上述因素的共同作用下，我國家庭發展目前呈現出整體數量增長、內部結構裂變多元化、規模小型化的變動趨勢，結合國際經驗來看，這些變化也將成為未來我國家庭發展的長期趨勢。
03
關於對未來住宅產品策略的建議
家庭是住房消費的主體，家庭的動態變遷推動著不同家庭對住宅產品的需求不斷發生改變。房企聚焦C端思維、精準定位家庭變化特點、精細化客戶需求，研發更能反映市場需求的產品，方能提升產品品質、塑造口碑同時降低項目風險，從而在激烈的市場競爭中突圍。我們僅以家庭變遷的視角，以期對未來房企應重點關注的家庭所需求的住宅產品提出一些建議。
基本核心家庭（三口之家）
1
客群特點
這類家庭是我國住宅市場上最大的目標消費群體，也是剛需、改善的主力客群，對住房的需求充分體現出隨著家庭生命周期變化而產生的居住需求的改變。從需求度來看，剛需客群對總價敏感度高，置業聚焦於總價更經濟、空間更實用；改善類客群在此基礎上更加強化產品功能性和居住舒適度的提升。
2
產品建議
（1）建議大幅提升滿足剛需、改善家庭的產品比例。根據2016-2018年35個代表城市各面積段累計住宅成交套數的佔比情況發現，住宅市場需求度主要集中於90m2以下和90-144 m2的產品。另外，空間布局要更加注重精細化的套型設計和舒適合理的起居空間，適當打造圖書室、健身房、和娛樂活動室等功能性共享空間以彌補業主個人住宅空間的不足，充分兼顧住宅的經濟實用性與居住舒適性。
（2）重點針對主流產品開發進行區域性、差異化布局，並結合家庭戶均人口及人均住房面積情況，根據市場需求進行調整。為進一步分析各城市不同面積段產品的需求度，我們大致將90m2以下劃分為剛需，90-144 m2為改善，144-200m2為高端改善，200m2以上為豪改。建議重點關注以下不同城市中存在較大規模需求的面積段產品。
圖：35個代表城市重點關注開發產品
注：城鎮居民家庭平均每戶人口、人均住房建築面積為2016年數據，標記*為估算數據，其他均來源於各城市統計局；
不同城市建案成交數據覆蓋區域不同，如北京、上海等地包括所有區縣，重慶等僅覆蓋主城區，不包括下轄縣市；不同城市成交數據均不含保障性住房。具體覆蓋區域和住宅類型請參考CREIS中指數據詳細說明。
二孩家庭
1
客群特點
典型的改善需求客群，由二孩生育引起的家庭多核心特徵明顯，因此對三居室或多居室的需求強烈。
2
產品建議
二孩家庭的居住需求更多轉變為以三居室產品為主，針對條件優越的家庭增設老人房、保姆房、功能房等多居室產品。值得注意的是，儘管全面放開二孩政策影響了一部分適育家庭的規模和結構，並或將引起未來大中戶型產品的需求增加，但就目前來看，全面二孩政策的效果不及預期，“三室、四室成為普遍剛需”的憧憬在短期內並不現實，因此企業在未來項目的設計規劃時，要根據當地家庭的生育變化情況適量調整多臥室套型住房的市場供應。
單身青年家庭、新婚未育家庭
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客群特點
由於家庭人口少，這類家庭對大面積、多居室的住房難以形成大量需求，屬於對產品總價敏感的首次置業客群。置業重點考慮低總價、小面積承載基本生活功能、交通便利等。
2
產品建議
適當增加60m2以下的一居室產品，在設計上更應注重於通過合理規劃戶型結構、提升空間利用率、優化配套設施及提供優質的物業服務來彌補有限空間的不足，力求產品的經濟實用性。值得注意的是，這類家庭並非簡單追求面積的極小化，而是要根據不同城市房價水準、人口情況、家庭需求等方面進行綜合考量後進行差異化布局。
（1）在人口淨流入大的城市，尤其是北上深等一線城市，受房價壓力影響，建築面積在30m2左右的住宅無論是購買需求還是租賃需求都非常旺盛，應在產品線上更多兼顧這一類家庭的產品需求。同時，深挖青年人群的核心需求，可以重點針對這類人群布局長租型青年公寓；
（2）而在房價未達到較高水準的城市，居民對極小化的住房面積接受程度普遍較低，50-60m2左右的規劃布局更符合這類家庭對小微戶型的面積要求。
老年獨居家庭
1
客群特點
由於目前我國老齡人口的養老方式仍以“居家養老”為主，這類家庭對住宅的適老化設計有更高要求。
2
產品建議
（1）將適老化設計融入到居住主體面向中青年群體的住宅項目中，盡量加強無障礙布置的設計，方便老年人出行和活動。不僅滿足老年群體的居住需求，也將會滿足還未變老和即將變老人群的普遍需求，打造符合業主“全生命周期”的產品體系；
（2）針對老年人的居住方式，設計開發“獨居型”、“與子女毗鄰型”、“與子女合住型”等多元化產品；
（3）根據老年人對住宅功能需求的不同進行布局調整，如為身體健康的低齡老年人群提供較為通用的中小戶型住宅，為高齡、行動不便的老年人群提供的住宅應更加強化起居和就寢功能，適當縮小接待區域的空間；
（4）加強周邊生活配套、醫療、家政等設施建設。
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