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北京部分二手商辦房:降30%仍有價無市

2017年,在“3·17新政”加大住宅限購力度後,為防止投機需求流向商辦類物業,北京房地產“3·26新政”頒布,對商辦類項目進行了限購、限售、停貸,從而在需求側切斷了針對“商改住”項目的炒房通道。

“3·26新政”頒布後,北京商辦市場迅速冰凍。如今,“3·26新政”已經過去3年,北京商辦市場又發生了哪些變化?

變化1:

3年間新建商辦僅成交12475套,同比下滑88%

在“3·26新政”基礎上,2017年4月19日,北京發布《關於進一步加強產業項目管理的通知》,嚴禁擅自改變項目規劃用途作為居住使用,未經批準不得轉讓和分割銷售。至此,商辦類項目以及涵蓋科研、工業、酒店、旅遊、文化、娛樂等六大類別的產業項目都已經被明確要求不得擅自變更為居住用途。對此,業內人士稱,“3·26新政”是從需求側堵住“商改住”項目的炒房之路,而“4·19新政”則是從供應側入手,至此,從供需兩端雙管齊下,北京已徹底斷絕了商業、辦公項目改作住宅使用的“擦邊球”式玩法。

調控組合拳之下,北京商辦市場降溫明顯。據麥田監測的市場數據顯示,“3·26新政”等的實施,對北京商辦市場影響較大,幾乎是凍結交易。在此項政策頒布前的2016年,新建商辦產品交易量為46064套,略高於新建商品住宅市場的成交量。但在頒布政策後的2017年,新建商辦產品交易量急轉直下,同比大降82%,僅為新建商品住宅成交量的38%。

在接下來的2018年和2019年,新建商辦產品更是呈現逐年走低趨勢。尤其是2019年,新建商辦產品僅成交492套,僅為新建商品住宅成交量的1.3%。

另據我愛我家研究院的統計,“3·26新政”頒布前,尤其是2016年,北京新建商辦市場交易極為活躍,月交易量一度接近萬套,2017年3月也有4500多套。“3·26新政”頒布後,市場立刻凍結,月交易量陡然下降到不足千套,迄今的36個月,都保持在千套以下,平均月交易量僅341套。截至今年3月23日,3年來,北京新建商辦產品的交易量合約僅12475套,較新政頒布之前三年下滑88%。

變化2:

二手商辦房交易量持續下降,價格大幅下調

受到“3·26新政”影響,北京二手商辦房的交易也出現下降。據麥田監測的市場數據顯示,在“3·26新政”頒布前的2016年,北京二手商辦房交易量為5770套,是二手住宅市場交易量的2.2%。在“3·26新政”頒布後的2017年,二手商辦房交易量為2850套,同比下降51%,降幅略高於二手住宅(受“3·17新政”影響,二手住宅同比下降49%)。接下來的兩年中,二手商辦房的交易量持續下降,但均為二手住宅交易量的1.5%。

值得一提的是,2017年北京頒布“3·26新政”後,北京二手商辦房因政策原因出現交易空當期,2017年底恢復交易,價格較政策實施前出現不同程度的下調。

來自貝殼研究院的統計顯示,自2017年對於北京商辦產品的多項限制政策頒布以來,北京商辦產品的價格出現明顯回調,部分商辦項目的價格出現了30%的下跌,且有價無市。

而在商辦項目的租金方面,58安居客房產研究院分院院長張波認為,相比於住宅,目前一線城市的商辦類項目租金一般會稍低於同地段同等檔次的住宅。究其原因,水電燃氣費用的商業標準以及內部存在辦公等情況是影響租金的兩大因素。不過,一些通過長租公寓方運營的商辦類項目租金相對較高。

而從購房者角度來看,安居客線上的數據顯示,近期商辦類物業的關注度並未出現明顯變化。但由於目前商辦房在很多城市不能強調住宅屬性,房源的發布量以及用戶的關注度,自2018年開始就處於相對低點。

變化3:

商辦投資屬性不再有,未來市場難有大起色

“在目前的商辦限制政策之下,個人可以購買的資格要求太嚴格,而且不可以貸款。北京這一針對商辦類物業的調控可以說是‘3·17新政’一系列樓市調控後的又一重磅升級。”一位業內人士說,目前市場成交,不論是二手商辦房,還是開發商手中的商辦房,基本上100%都是注冊企業在購買。

那麽,北京商辦市場未來的走勢如何?對此,麥田房產分析認為,近幾年,北京商辦市場表現完全符合政策打擊通過“商改住”項目炒房的預期,在“3.26新政”等的調控下,商辦類物業的投資屬性早已蕩然無存。而近三年成交的一手商辦房,主要在於消化過往已經建成項目的存量。至於二手商辦房,本來市場份額就比較低,基於商辦房本身不能落戶、商水商電,以及購房資格等同於住宅且只能全款購買等政策限制,未來市場預期依然不樂觀。

張波也表示,在商辦房政策沒有做出調整的前提下,市場無論是交易還是租賃,除了部分需求旺盛的城市,例如深圳外,絕大部分地區行情都很難有大起色。

新京報記者 張曉蘭

編輯 武新 校對 薛京寧

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