行業觀察/蛋殼公寓突圍長租行業標準化

《財經》記者 施然 | 文

板材、油漆、粘合劑、膩子粉，這些裝修材料中，哪些甲醛濃度高，哪些品牌符合國際標準，高靖如數家珍。作為蛋殼公寓的創始人，2018年至今，他投入了非常大的精力，帶著團隊參與住建部的《機構出租住房性能評價標準》編訂。

十九大報告中，中央提出“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉”的住房制度，長租公寓在這一背景下迅速發展。

地產系、中介系、互聯網系長租公寓紛紛進入市場，分散式、集中式租房模式競相出現。政策扶持，資本加碼，企業搶灘，長租公寓成為繼交通出行之後，與民生相關的又一個兆元藍海。

但是，在各家追求規模效應之時，長租公寓市場卻亂象頻發，租房貸杠杆過高爆雷、甲醛超標，這些負面消息，曾一度帶來了市場上質疑的聲音。

2019年，野蠻生長的長租公寓市場迎來行業大洗牌，而環保標準化和運營標準化決定了誰能存續發展，誰被淘汰出局。

環保標準化花錢、費力，卻是對長租公寓企業的底線要求；運營標準化需要技術加持，通過規模效應降低成本，這是長租公寓企業需要打開的行業天花板。

“我們已經得到消息，下半年，住建部、環保部、消費者協會、地方監管機構會有各種標準頒布，要想打持久戰，就必須都滿足這些標準，尤其是環保標準。”上海一家長租公寓企業的副總裁向《財經》記者透露。

甲醛超標高壓線

王芳（化名）是華東政法大學2019年的應屆畢業生，今年3月來北京實習，比大多數北漂幸運，她從租房簽約到入住隻用了三天，並沒有早些年師兄師姐們找房跑斷腿的慘痛經歷。

現在，他們基本通過手機選擇長租公寓，很少找中介公司。王芳和同學都會在群裡討論，哪家靠譜，哪家是深坑。她說，比起鋪天蓋地的宣傳廣告，他們更相信口口相傳的體驗。

她手機裡有三個租房App，58、自如、蛋殼，最後，她選擇了蛋殼。主要是看房時，公寓門後的一個說明打動了她，上面寫著，“本房間室內空氣質量已合格”，上面有專業除甲醛機構出具的檢測合格的聲明。

王芳還記得，2018年她來北京實習時，準備短租一間公寓，可是一到現場，她發現隔壁的房子還在裝修，周邊彌漫著刺鼻的氣味。雖然要租的那間公寓有寬闊的陽台和齊備嶄新的家電，她還是放棄了。

越新讓她感覺越不安全。當她打算離開時，中介還拉著她強調，房子很搶手，如果現在不租，明天就沒了。

目前，長租公寓發展的主要問題是成本高、戰線長、盈利難，因此，公寓運營商們大都通過高周轉提高出租率，節省成本。

分散式長租公寓運營商從房東處收房，賺的是房東和租客之間的租金差，收房後無論房子是否租出，他們都要按期向房東支付租金。這種模式下，運營商的一套房子空置一天，就意味著多出一天的成本。

集中式公寓的運營商大多為房地產開發商，他們資金實力相對雄厚，但是，近兩年金融去杠杆背景下，銀行信貸都在對地產業縮緊，開發商們現金流壓力並不小。

長租公寓在一線城市比房東直租或者中介公司更受白領歡迎，主要是其家電全新、生活設施齊全、裝修風格有自己的品牌特點。因此，長租公寓企業會根據收過來房子的初始狀態，進行不同程度的升級改造。

2018年9月，一篇題為《阿里P7員工得白血病身故，生前租了自如甲醛房》的自媒體文章在網上刷屏，文章控訴長租公寓的甲醛嚴重超標。2018年底，長租公寓裝修質量與環境汙染問題終於暴發，行業頭部公司多次被約談。在2019年全國“兩會”上，如何監管和規範長租公寓市場成為代表們的熱議話題。

王芳說，現在除了價格、地段，甲醛是否超標，已經成為他們找房子的重要考慮。

《財經》記者了解到，目前有很多租客入住後都自帶檢測工具，只要甲醛超標，就立即向運營商投訴、索賠。

“如何讓空氣質量達標，是長租公寓運營商們近一年的主要課題，對於行業來說，甲醛超標就是高壓線，碰上就是死。”高靖認為，空氣質量已經成為租賃服務中的頭號問題。而為了長期健康發展，蛋殼公寓就要承擔起解決空氣質量問題的社會責任。

投資方對這一監管趨勢也相當敏感。

愉悅資本創始人劉二海重倉蛋殼公寓，繼領投蛋殼A+輪、B輪融資後，又連續兩輪追加投資，他向《財經》記者透露，2019年之後，投行對長租公寓進行盡職調查時，已經開始重點關注這家公司是否能引領行業標準，而不是被動適應行業標準。

而要環保達標其實並不容易，人力與資金成本一個也不能少。目前，蛋殼公寓的空氣質量管理方面投入已達億級。

甲醛的特性是持續性揮發，同時還受到溫度、通風條件等因素的影響。通風是消除甲醛的最有效手段。今年7月，蛋殼對外宣布推出了自主研發的新風系統，陸續為具備條件的出租房源安裝該設備，此舉在行業引起不小的震動，被認為是長租公寓行業首創，是為解決行業頑疾的大手筆動作。其工作原理簡單講就是在不開窗的狀態下，持續性完成室內的通風換氣。

目前，這一系統已經在杭州、北京、上海、南京等幾個城市推廣開來。但過程遇到阻力，因為要適應各種安裝條件。

其實，要從根本解決長租公寓的室內空氣質量問題，新風是技術，根本則是從源頭就開始控制甲醛的產生。

自建供應鏈有多難

“汙染的源頭在裝修板材，地板、床、櫃子，如果是國內一級標準，單看都合格，加在一起就有可能甲醛超標。房東用於出租的房子，如果是裝修過的，很多也會超標。”高靖表示。

其實，包括甲醛超標在內的裝修問題，困擾著國內整個家居行業，它長期存在卻始終未能有效解決。機構化運營的長租公寓企業近些年發展迅速，隨著影響力的提升，其空氣質量問題更易被社會和輿論關注、放大。而房東、二房東，以及小中介等出租的房源，總量遠超長租公寓，裝修汙染問題甚至更嚴重，但由於過度分散，很難得到規範和整治。

江強是負責蛋殼公寓供應鏈體系的副總裁，他告訴《財經》記者，事實上，頭部長租公寓都是用優於國家E1標準的裝修板材。而為了防止空氣汙染，行業內也是各顯神通。

如蛋殼，每套房子會根據初始狀態，進行不同程度的裝修裝配。新裝修的房屋走線已經用釘子了，因為用膠會有甲醛汙染；部分以前木製的家具現在也換成了鐵藝的。

但這遠遠不夠，要徹底實現環保達標，甚至領先於行業標準，就得從產生甲醛等有毒氣體的源頭控制。

江強認為，長租公寓要想從源頭把控環保、裝修標準，就得自建供應鏈。

但並不是所有的長租公寓都能深入到產業鏈上遊，起碼要運營10萬間住房以上的長租公寓才具備這樣的實力。目前，達到這個量級的分散式長租公寓不超過5家。

據《財經》記者了解，蛋殼、自如兩家均已超過50萬間，青客近10萬間，而長三角地區最大的住房租賃機構愛上租，曾經有超過10萬間公寓，但於今年初被蛋殼收購了。

從2018年開始，蛋殼的布局就不斷向上遊延伸。

現在，在部分裝修耗材上，這家公司已經可以按照自己的環保標準，讓廠家進行材料直供。在其品牌庫中，蛋殼還可以直接向吉林森工、立邦等公司的工廠下單定做。

未來，蛋殼公寓還要在供應鏈體系上做更多投入，除了主材，這家公司還想承包裝修過程中的輔料，如牆面塗料、膠等。

當一家公司擁有百萬量級的公寓運營規模之後，產業鏈縱深帶來的優勢，會讓它更容易把控環保標準，而在規模經濟下，採購成本也會進一步下降。

這都是理想狀態，現在的問題是，即使環保監管標準高壓已來，大多數長租公寓也很難擴大環保投入。

從2018年下半年開始，監管層就在嚴查和規範租金貸為長租公寓加杠杆一事，目前，也並未有松動。

2018年8月20日，杭州長租公寓鼎家宣布破產，主要原因就是利用不規範的租房貸高杠杆擴張，後續運營能力又跟不上，導致資金鏈斷裂。這一事件共涉及400萬元資金缺口、6家網貸平台、4000戶租客，是引發監管升級的導火索。

從鼎家爆倉之後，長租公寓內部就進行了一次大清洗，並購、整合、跑路的消息蔓延至今。

據《財經》記者統計，從2018年9月至今，共有13家長租公寓因資金鏈斷裂跑路或者被收購，如麥家公司收購上海寓見，蜜蜂村落收購蘇州樂棧，安歆集團收購逗號公寓等。最大的一筆收購是2019年1月，蛋殼以2億美元收購愛上租。

最重要的能力

長租公寓面臨資金和監管的雙重考驗，那麽能讓創業者們活下來，走向未來的王牌是什麽？

劉二海認為，用數據驅動運營的精準化和標準化，將是長租公寓最重要的能力。

長租公寓大多是在對存量房進行改造，這些房產分布地域廣，文化、市場環境各有特點，房屋內部裝修風格千奇百怪。

常規的定價、裝修、出租方案是通過人工依據經驗來完成，既耗時又費力，特別在遠離北上廣深一線城市後，面對複雜環境，要想迅速開拓市場更加困難。

蛋殼2015年成立，是行業後入者，現在已運營50萬間公寓，位居行業前列，除了資本加持，最主要的是其大數據分析、定價能力。

這家公司從創立時，就設立了商業運營中心，其中BI（商業智能，Business Intelligence）部門負責房屋資產的定價和風控，BA（商業分析，Business Analysis）部門負責評估業務和城市發展的健康程度，從而制定業務策略。

如一個蛋殼公寓的收房人員，進入房內後，要首先用電子尺實勘房屋大小長寬，隨後把裝修、家具、樓層牆面等眾多信息拍照、上傳至BI部門。系統經過核算後，會給出一個具體方案，收房人員再根據這個價格進行談判。

依托蛋殼的大數據管理系統，收房人員就算沒有任何經驗，也能夠快速得到合理的報價數據，規避收房風險。

據《財經》記者了解，蛋殼給出的出房方案中可以詳細到出房價、免租期、簽約時長、漲幅等因素，涉及評估價格的參數將近80個。

實際上，這套系統就是把人工判斷的經驗模型化，但要保證準確度和精細化，BI部門就要時刻廣泛收集和監控市場數據，同時不斷修正自己的算法和模型。這個系統的好處是，隨著時間推移、數據積累，它的運營效率會越來越高，報價數據也會更加精確。

劉二海認為，大多數想做好長租公寓的投資人都是抱著長期抗戰的心態，蛋殼目前雖實現了單間盈利，但是總體還是處於虧損狀態。但他表示，單間盈利已經說明這套系統的價值，未來，這個行業要實現盈利，需要更多的數據積累和更大的規模效應。

行業預期長租公寓運營商可以通過提供增值服務挖掘附加價值，但也有業內人士認為對這種附加價值不能過於樂觀。

上述上海長租公寓企業的副總裁表示，相比垂直領域的競爭對手，長租公寓只有獲客優勢。長租公寓想從增值服務上盈利，首先要搞明白什麽樣的品類能做。在運營過程中他發現，目前保潔、維修兩項增值服務，確實可以比垂直服務商更有盈利優勢。

根據《中國流動人口發展報告》，預計2030年全國租賃人口將達 2.7億人，對應的租金成交總額將達 4.2兆元。業內公認的數據是，目前中國整個租賃市場長租公寓佔比僅為3％左右。

相較於美國80年、日本60年的長租公寓發展史，中國才剛剛起步。未來，長租公寓會成為一個友好城市的基礎設施，當然有更廣闊的發展空間。

高靖預估，未來三年長租公寓領域會出現兩家到三家持有房間數超過100萬間的企業。而當務之急，是邁過標準化這道坎，一是環保標準化，二是運營標準化。

長租公寓企業應當為協助主管部門規範市場主體行為，提升住房租賃服務質量，貢獻一己之力。蛋殼公寓在其中扮演的角色，或許就是打造一個“蛋殼樣本”，通過自我的革新行動，日拱一卒，將其變成行業共識。

（實習生張丹對此文亦有貢獻）