近日，由紹興保億置業有限公司開發的10套“溪山南園”房源被法院公開拍賣。據悉，因該公司向法院申請破產清算，致使滯留房源不得不通過拍賣進行處置，而此次拍賣已是年內第4次。
公開資料顯示，成立於2013年底的紹興保億置業有限公司為一家小型本土房企，發展僅3年就在2016年到2018年間因小額借貸糾紛等原因被訴訟，2017年底公司申報破產。
值得注意的是，2019年已有多個小房企因資金鏈斷裂而破產、倒閉的案例。經濟學家宋清輝指出，自2018年以來，房地產行業進入新一輪的調整期，在市場逐漸趨冷門景下，諸多的小房企陷入經營困境，不少三四線城市的小房企正常經營都成難題，不得不通過對手持房源進行拍賣，償還外部借款。目前，一些小房企慘淡的經營情況甚至不足以償還債務，只能靠賣地賣項目尋求一線生機。
上半年頻繁拋售低價房源
《華夏時報》記者近日在淘寶網“司法拍賣”頁面上看到，10套“溪山南園”房源在6月11日-12日之間進行拍賣。
根據競買公告，這10套房源由紹興保億置業有限公司開發，位於紹興柯橋區平水鎮四豐村蔡家嶴自然村，最低起拍304.25萬元，最高起拍367.19萬元。拍賣房源均為排屋，建築面積均在330平米（地上面積+地下面積）左右，地上建築層數3層，地下1層，全部已取得紹興市國土資源局不動產登記頒發的《不動產權證書》，無抵押、無查封，且沒有限購的限制，保證金為50萬元。
以起拍總價最低的34幢102號房產來算，此次拍賣房源的單價僅為9077元/平米，相比單價大多在1.1萬元-1.6萬元/平米的周邊項目，算得上“物美價廉”。
記者觀察發現，10套房源的圍觀人數大多在1500-4000名之間，每套房源也都有數百人設置了提醒。但幾天過去，真正報名參拍的人數甚少，除了1套5人報名、1套4人報名及4套3人報名外，其余4套房產報名人數為零。截至6月12日上午10時15分，10套房源拍賣結束。其中6套成交，成交價較起拍價高出20萬-100萬之間，另有4套流拍。
值得一提的是，這已經是開發商紹興保億置業有限公司年內第4次拍賣房源了。根據紹興保億置業有限公司破產案件信息發布公眾號“紹興保億置業有限公司管理人”（即紹興市柯橋區人民法院）發布的信息，為了保障債權人和其他相關利益人的權益，公平公正地銷售溪山南園建案，管理人依據《企業破產法》相關規定和第一次債權人會議通過的決議，紹興保億置業有限公司分別在今年2月18日及4月15日將第一批8套及第二批15套房產向紹興市柯橋區人民法院申請在柯橋法院司法拍賣平台進行銷售。
23套房產中，3月26日首批拍賣的8套房源只有3套拍賣成功，剩下5套流拍房源在4月18日進行了二次拍賣，但僅成交1套，其余4套再度流拍。5月21日，第二批15套“溪山南園”進入拍賣流程，成交10套。正因為如此，此次掛出的10套房源中有6套被標注“二次拍賣”及“再次拍賣”（即第三次拍賣）。
此外，上述紹興保億置業有限公司管理人在5月27日發布信息，透露近期將第三批27套房產向紹興市柯橋區人民法院申請在柯橋法院司法拍賣平台上進行銷售。記者在阿里拍賣網上看到，目前27套房源均已處於“即將開始”狀態。其中，15套房源將於7月1日拍賣，剩下的12套將在7月8日開始拍賣，起拍總價從302.66萬元至368.34萬元不等。
天眼查信息顯示，紹興保億置業成立於2013年底，從2016年到2018年公司因民間借貸糾紛、小額借貸糾紛等原因多次遭訴訟。2017年6月26日，紹興市柯橋區人民法院裁定受理金建對保億置業的破產清算申請。由於破產清算還未完畢，目前該公司仍處於存續狀態。
小房企風雨飄搖
值得注意的是，紹興保億置業只是小房企艱難處境的一個樣本。事實上，受製於土地、資金、政策等資源限制，小房企的生存壓力正越來越大。記者不完全統計，從2018年初至今，全國已經有包括南京鄉村大世界投資旅遊實業有限公司、安徽中恆控股有限公司等在內的10多家規模較小的房地產企業因為資金鏈斷裂等問題而破產、倒閉。
“房地產企業會二八分化，中小房企破產或者被收購基本上是大勢所趨。”蘇寧金融研究院特約研究員江瀚直言，在“房住不炒”政策的影響下，賺快錢的時代已經結束。那些缺乏核心競爭力的中小房企，若仍在堅持大開大合、高舉高打就容易出現問題。
宋清輝直言，自2018年以來，房地產行業進入新一輪的調整期，在市場逐漸趨冷門景下，諸多小房企陷入經營困境，不少三四線城市的小房企連正常經營都成難題，不得不通過對手持房源進行拍賣，償還外部借款。目前，一些小房企慘淡的經營情況甚至不足以償還債務，只能靠賣地賣項目尋求一線生機。中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華亦強調，小房企屢陷困境的原因主要在於銷售不暢，融資不利，造成資金鏈斷裂。
同策谘詢研究中心總監張宏偉也有類似的看法，其告訴記者，從資本市場的角度來看，中小房企尤其是那些只在小城市開發的中小房企融資、貸款相對困難，因而往往不得不通過民間資本借貸的方式去借錢，資金成本高，資金壓力大；而從銷售端角度來講，在市場大環境趨穩的大背景下，中小房企無論是在銷售模式，還是產品力等各個方面都無法與大型房企相抗衡，回款容易產生壓力。
“對於長三角部分房企來說，部分資金面還不錯，但是對於土地市場的周期把控是不到位的，所以行情好往往企業容易崛起，”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進直言，“但是很多時間類似貿易關係調整、企業盲目拿地等，實際上往往會帶來很多問題，即出現破產和倒閉等現象。”
那麽，中小房企又該如何化解危機呢？宋清輝建議，身陷困境的小房企可以通過加強和頭部房企的合作，先求“活下去”再談今後的進一步發展。而江翰告訴記者，“這些中小房企的生機在於，找到屬於自己的核心競爭優勢，確保資金鏈的穩定，這才是它們最需要做的。”
“從實際過程看，小房企要突圍，關鍵還是要去一些省會城市相對偏遠的區縣拿地，這是最保險的，即容易上漲。否則別的城市或者是沒有能力拿地，或者是沒有機會賣高價。從後續房企來看，依然需要對土地市場周期，尤其是一些容易引發市場反彈的點進行研究，類似高鐵、棚改等因素。”嚴躍進稱。
責任編輯：張蓓 主編：王冰凝
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