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以租代售模式收取車位、儲藏室租賃款是否繳納土增稅?

問:目前房地產開發企業對於隨房地產項目開發的車位、儲藏室均采取以租代售方式進行銷售,即與購房者簽訂長達20年的車位、儲藏室的租賃協議,並要求租賃款一次付清,租賃期滿後,房地產開發商免費贈送車位使用權至《建案買賣協議》簽訂的所購房屋的土地使用年限屆滿,從此合約實質形式上看,完全屬於以租代售方式(國家法律最長租賃期限為20年),屬於房地產開發項目的收入一部分,尤其是部分房地產開發商的車位、儲藏室合約簽訂日期在購房合約簽訂日期之前或者同一天,車位、儲藏室租賃款項也早於或等於購房款繳納日期,此部分以租代售方式車位、儲藏室收入是否應與房地產開發項目收入一並合並計算,並以合並收入扣除各項房地產開發成本及車位、儲藏室開發成本以後,以合並利潤為基數繳納土地增值稅?

您好!您所谘詢的問題收悉。河南省稅務局現針對您所提供的信息回復如下:

一、根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務院令第138號)規定:“第二條 轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附著物(以下簡稱轉讓房地產)並取得收入的部門和個人,為土地增值稅的納稅義務人(以下簡稱納稅人)。

第三條 土地增值稅按照納稅人轉讓房地產所取得的增值額和本條例第七條規定的稅率計算徵收。

第四條 納稅人轉讓房地產所取得的收入減除本條例第六條規定扣除項目金額後的餘額,為增值額。

第五條 納稅人轉讓房地產所取得的收入,包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

二、根據《國家稅務總局關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)第三條規定,……非直接銷售和自用房地產的收入確定……(二)房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或用於出租等商業用途時,如果產權未發生轉移,不徵收土地增值稅,在稅款清算時不列收入,不扣除相應的成本和費用。

因此,根據上述文件規定,對車位及儲藏室僅出租,不發生權屬變更的,不是土地增值稅的納稅人,不需要繳納土地增值稅。如車位的使用者享有佔有、使用、收益或處分該土地的權利,且有合約等證據表明其實質轉讓了土地並取得了相應的經濟利益,不論是否辦理產權證,均應按規定徵收土地增值稅。鑒於您實質情況特殊,建議您聯繫主管稅務機關進一步界定。

感謝您的谘詢!上述回復僅供參考,若您對此仍有疑問,請聯繫12366納稅服務熱線或主管稅務機關。

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