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宅地70年產權續期如何收費?民法典專家:建議少收或不收

近年來,住宅用地使用權到期續期問題開始浮現,能否續期、是否收費、收費多寡,這些話題時常引來各方爭辯,但難有定論。

明年元旦將正式施行的《民法典》第359條規定:住宅建設用地使用權期限屆滿的,自動續期,續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定辦理。與現行《物權法》相比,《民法典》增加了對續期費用的相關規定,如此立法有何背景,未來對民眾居住,以及房地產市場影響如何?

國新辦7月31日舉行吹風會,介紹《民法典》及其實施有關情況。在住宅建設用地使用權續期的這一問題上,曾全程參與《物權法》立法和《民法典》編纂工作的法學專家們也給出了一些回應和解釋。

“《民法典》這麽多的條文,有些問題要進一步落實。下一步怎麽來做,可能需要國務院還有各地政府,根據自己當時土地使用權最初創設時的具體情形,來作出更進一步的細致安排。”中國法學會學術委員會委員孫憲忠說。

《民法典》延續“自動續期”原則

宅地產權續期問題,源於我國規定土地出讓使用權有年限限制,而房屋所有權沒有期限限制。

在上述吹風會上,孫憲忠表示,我國城市居民的住房都是采取複合公寓,不像國外採用單一住宅的方式。這種情況下出現了一個普遍現象,就是民眾對房屋有所有權但對土地只有使用權,因為《憲法》明確規定,城市土地只能歸國家所有。這種情況下出現了一個特殊的問題,就是所有權和使用權之間期限的磨合差別。

按照1990年國務院頒布的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》,我國土地使用權出讓按照類別設置了不同的最高年限:居住用地70年,工業用地50年,商業、旅遊、娛樂用地40年等。

孫憲忠透露,2007年制定的《物權法》在討論過程中,就此問題就曾經引發過很大的討論,一種觀點曾經提出來,即土地是國家的,老百姓使用國家的土地就給國家交錢,使用期滿了還應該再繼續交費。

對此觀點孫憲忠並不認可。他認為,不能把民眾佔有使用土地的情形理解為私有土地佔有使用的情形,政府運營土地,不能把它理解為政府的私有土地的運營,應該從大的政治倫理的角度來思考這個問題。同時,民眾在購買房屋的時候,實際上土地使用權的地價也已經出過了。

最終《物權法》采取了自動續期這樣一個法律上的制度安排,其第149條規定:住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。

在此次《民法典》編纂的過程中,“自動續期”的原則也得到了延續。

在上述吹風會上,中國法學會副會長、學術委員會委員王利明也表示,《民法典》359條是個非常重要的條款,首先它確立了住宅建設用地到期之後自動續期的規則,這是2007年《物權法》確定的一個重要規則,也可以說是給老百姓財產權或者說老百姓最重要的財產——房屋所有權進行保護的特殊規定,真正給老百姓吃了一個定心丸。

“自動續期的含義是什麽?就是到期之後,不用再到政府辦特別手續就可以自動延長了,這樣是真正強化了對老百姓的房屋所有權的保護。”王利明說。

王利明表示,他做過一個調研,為什麽這些年來房地產業能夠這麽蓬勃興旺的發展,其實背後有個非常重要的原因,就是《物權法》確立了這個自動續期規則,真正使老百姓的財產形成了一個恆產恆心的機制,從而使老百姓敢大膽置業,促進房地產業的發展。所以,這次《民法典》359條繼續確定這個規則。

未來會如何收費?

雖然延續了“自動續期”的原則,但對照現行《物權法》第149條後可發現,《民法典》第359條增加了“續期費用的繳納或者減免,依照法律、行政法規的規定辦理”這句話。

為什麽要加上這一句話?有什麽具體意義?以後是不是住宅用地到期後都需要繳納費用?

孫憲忠表示,實踐中有個問題,改革開放初期,一些地方規定的(住宅用地)使用期限比較短,比如說有個地方當時土地使用期限只有二十年,他當時交錢的費用也是按二十年交的。這個期限的費用問題,可能還不太完全一致。所以在現在《民法典》359條後面加上一句話,具體以後繳費怎麽樣安排,還需要國務院通過行政法規作一個具體規定。

2016年4月,浙江溫州部分住宅20年的土地使用權到期但房屋所有權未到期,市民在辦理交易時被告知土地續期需幾十萬元的手續費,此事引起外界關注。此後,相關部委組成聯合調研組赴溫州調研。

針對溫州當地20年住房土地使用權到期問題,在2016年12月,國土部和住建部會商後回復,可以採用“兩不一正常”的過渡性辦法處理,即不需要提出續期申請,不收取費用,正常辦理交易和登記手續,涉及“土地使用期限”,仍填寫該住宅建設用地使用權的原起始日期和到期日期。

孫憲忠認為,(《民法典》)作這個規定就是考慮到這個具體的情形。但是有個法律的原則,就是自動續期,如果他原來的費用繳納得比較充分,也是不用繳費續期的。但是如果期限比較短,對國家利益不當的情況下,適當補充一些費用,也不算為過。

“如果老百姓早先交的費用已經是很長期限的了,而且費用交得比較充分,建議還是不要再收費了。如果期限確實顯著比較短,可以考慮收一點費用。住房制度的安排涉及到大多數老百姓的重大利益,希望有關機構能夠妥善處理這個問題。”孫憲忠說。

對於宅地續期要不要收費的問題,王利明也表示,其個人理解,首先不是說全免。有的用地期限只是二十年,有的是七十年,七十年跟二十年交的費用是不一樣的,如果全免了,對七十年的也不公平,顯然現在還不能做到全免。

他認為,也不能像繳納土地出讓金那樣重新交一遍,這給老百姓增加的負擔太重。所以究竟什麽樣的方式更合理?如果當時已經交了七十年(費用),現在是不是可以少交或者不交?這些問題都值得討論,非常複雜。

自然資源部政策法規司司長魏莉華近期也曾透露,《民法典》對住宅建設用地使用權續期問題作出原則規定,這為保障群眾“戶有所居”吃下“定心丸”。至於續期費用具體如何繳納和減免,在《城市房地產管理法》修改中將會作出進一步明確的規定。

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