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遼寧阜新二手房白菜價出售:56平方米住房僅售2萬!

357元/㎡、416/㎡、500元/㎡......這是遼寧省阜新市部分二手房的掛牌價格。聽慣了、見慣了動輒10000/㎡起步的房價,很多人或許會對此感到不敢相信,但這的確是事實。如今在阜新市,掛牌價在2、3萬元,3、4萬元一套的樓房並不少見。

阜新因出土世界第一玉和華夏第一龍,被譽為“玉龍故鄉,文明發端”。阜新也是契丹民族的搖籃、武當宗師張三豐的故裡、藏傳佛教的東方傳播中心。

此外,阜新還被譽為“煤都”,曾擁有全亞洲第一大露天煤礦;是新中國重要的能源基地;阜新累計生產的原煤用裝載60噸的卡車排列起來,可以繞地球4.3周。

作為一座歷史文化悠久的城市,阜新如今究竟發生了什麽?為何會出現如此多的低價房?e公司記者前往阜新對此進行採訪。

部分小區頻現“出售”房屋 兩類房源相對受關注

阜新市位於遼寧省西北部,與遼寧省省會沈陽市直線距離147.5公里。阜新市2019年國民經濟和社會發展統計公報顯示,初步核算,全年地區生產總值488.1億元,比上年增長6.4%。截至2019年末,阜新有境內上市企業2家,證券營業部4家。兩家上市公司分別是德爾股份(300473)和大金重工(002487)。

8月13日早上,e公司記者乘坐第一班高鐵,從吉林省長春市出發前往阜新。兩地之間沒有直達高鐵,需要在沈陽進行轉運站,整個行程用時3個半小時。

e公司記者在抵達阜新之後,連續兩天以看房者的身份在多個小區進行走訪踏查時,不時可以看到窗戶上用列印紙貼著大大的“出售”、並留有聯繫電話的房屋。

例如,在阜新長途客運站對過的一個規模頗大的小區,其中的一棟6層高的樓房,3樓至5樓有3戶人家梯次在窗戶上貼出了“出售”。走在該小區的一條路上,e公司粗略統計,路兩邊有不下10戶住宅打出了“出售”的字樣。而在阜新城南的米家小區、高德花園,在窗戶上貼出“出售”字樣的房屋明顯要較前述小區更多一些。

當地一位從事房產中介業務的人士表示,不論是在市中心,還是在離市中心相對偏遠的一些區域,正在出售的二手房的確不少,主要還是以老舊小區居多。業主賣房的原因,從來沒有人進行過統計,但是肯定離不開以下幾個方面的原因:有的是因為家中有多套住房,所以打算將閑置不住的賣掉;有的是鑒於阜新缺少發展機會,所以賣掉住房去外地發展;還有的是因為已經購買了新的改善型住房,所以要賣掉原來的老房子;當然也會有一些是因為急用錢進行周轉,但這應該是較小一部分。

“從我個人掌握的情況看,目前在售的二手房中,有兩種房子相對容易被接受。”這位房產中介人士介紹說,一種是在市中心帶有產權的房子,特別是兼具小學和中學學區的房子,在掛出“出售”的消息之後,問詢的人會比較多,也比較容易達成交易。另外一種就是在售的婚房。因為婚房通常都會有比較好的裝修,屋內的設施也都比較新,家俱、家電等設施一應俱全,可謂是“拎包即可入住”,所以儘管價格會較同類型的二手房貴一些,但是依然會受到青睞。

357元/㎡,56.02㎡住宅僅售2萬元

值得一提的是,阜新城南米家區一套正在掛牌出售的面積為56.02㎡的2室1廳住宅,其所在的樓棟共計有7層,這套住宅位於6層,售價為2萬元,折合成每平方米的價格僅為357元。

或許很多人會認為,房屋售價如此之低,其所在的米家小區一定是髒亂差,也沒有完善的配套設施。那麽事實是否真的如此呢?

8月13日,e公司記者冒雨來到米家小區後看到,該小區以7層多層住宅為主,沒有配備電梯。由於樓體的外立面都重新做過保養,所以看上去並不破舊,也算比較規整。在小區內,超市、藥店、飯店、幼兒園、健身器材等配套設置也是一應俱全。不過該小區的排水系統並不是很好,下雨時小區內的地面上會形成大量積水,居民雨天出行會受到影響。

“這樣的房子在幾年前的售價應該在3、4萬元,估計是因為賣不出去,所以直接將價格壓到2萬元,但是即便如此,恐怕也是無人問津。”有阜新當地人士表示。

據掌握該房源的房產中介吳先生介紹,這套房屋證照齊全,不存在糾紛,隨時可以過戶。

一套56.02平方米樓房,為何售價僅為2萬元?對於這樣的疑問,吳先生給出的解釋是,首先,這個小區離阜新市中心相對較遠,所以價格自然就要便宜。另外,房屋所在的小區當初是屬於政府部門出資的老礦區動遷改造項目,業主自己並沒有拿多少錢就獲得了2套住房。目前業主正在辦理低保,但是名下有2套房產不符合辦理低保的標準,所以打算出售一套。

e公司記者在隨後的採訪中了解到,在阜新市,單套房屋在2、3萬元的樓房並不稀缺。例如,在高德東山,一套位於6樓頂層的55㎡、建築年代為2008年的毛坯房,掛牌價僅為3萬元,折合每平方米的價格為545元。不過即便如此,業主仍然表示,3萬元的售價還可商量。

平安西部小區,一套48㎡的毛坯房,掛牌價為2萬元,折合每平方米的價格為416元;高德4小區,一套建築年代為2012年的56㎡的樓房,掛牌價為2.3萬元,折合每平方米的價格為410元;佳佳西區一套面積為39㎡的一室住房,售價為2萬元,折合每平方米的價格為512元;在煤海小區,一套有著中等裝修、建築年代為2001年、面積為56㎡的2室1廳1衛住宅,售價僅為2.8萬元,折合每平方米的價格為500元;東山東區翠城小區,一套位於5層的55㎡毛坯‌‌房,掛牌價2.8萬,折合每平方米的價格為509元......

為何“白菜價”出售?多為位置相對偏遠的回遷房

“平安西部、二廠、米家小區等,的確有很多以2、3萬元、3、4萬元‘白菜價’出售的小面積房源,但都是回遷房,所在位置也離阜新市中心相對較遠,絕大多數都是不帶裝修的毛坯房。”在阜新市從事房產中介業務的龐女士一語道破玄機,對於阜新這樣一個規模不是很大的城市來說,從米家小區到市中心開車耗時接近20分鐘,這已經算是相對遠的距離。

龐女士說,很多年輕人還都選擇去外地發展,當地的人口每年都在不斷減少。而阜新當地很多居民在動遷之後獲得多套住房,房子多到自己家人根本住不了,自然就會選擇出售。這些回遷的小區,賣房的人多,買房的人少,房價自然不可能高。

阜新市2015年至2019年國民經濟和社會發展統計公報顯示,2015年末全市警察戶籍總戶數67.4萬戶,總人口189.5萬人;2016年末全市警察戶籍總戶數67.8萬戶,總人口188.9萬人;2017年末全市戶籍總人口186.2萬人;2018年末全市戶籍總人口185萬人;2019年末全市戶籍總人口183.7萬人。

阜新市民雷先生近期正準備購置改善型住房,為此也下了一定工夫研究阜新的房地產市場。雷先生在接受e公司記者採訪時,對龐女士的說法表示認同。

“因為這些房子的位置距市中心相對偏遠,所以阜新當地一般不會考慮在這些地方置業。”雷先生說,選擇在這些地方買房的大多是外地人,或者是阜新周邊農村人口。

另據雷先生介紹,前幾年其親屬家的房屋在拆遷後,獲得了6套回遷房。除了2套自住之外,其親屬將另外4套房屋全部掛牌出售。然而幾年過去了,卻僅賣出去一套。

2013年12月,《遼寧日報》發表的標題為《“新”字經濟彰顯遼寧阜新城市轉型的煥然巨變》當中提及:“從2002年開始,阜新開始了大規模、高標準實施采煤沉陷區治理工程,累計完成投資14.4億元,新建居民住宅110萬平方米,建設學校、醫院等公共建築19萬平方米,13萬居民告別險房。從2005年開始,阜新又啟動了全省面積最大、任務最重、困難最突出的棚戶區改造工程,先後籌集資金110億元,新建住房735萬平方米,41萬工礦棚戶居民生活環境、條件得到極大改善。城鎮居民人均居住面積由過去的7.6平方米提高到22.5平方米。”

龐女士表示,阜新市中心出售的二手房,多為一些帶學位的老房子,即便是頂層簡單裝修小戶型,也不會低於5萬元。

e公司記者在阜新市中心的步行街附近採訪時了解到,該地段一套處於7樓頂層、面積為47㎡、帶有學區並且已裝修過的住宅,目前售價為7萬元,折合每平方米的價格為1489元。不過業主也明確表示“如果誠心購買,價格還可以商量。

另外,那些位於阜新市中心、房齡不超過5年、面積在80㎡以上並有著不錯裝修的二手房,每平方米的售價多在3000元/㎡。例如,海羅翡翠藍灣一套面積為87.22㎡,房齡只有4年的2室2廳精房裝,售價為33.8萬元,折合每平方米的價格為3875元。

新房價格平穩,房價被腰斬系誤傳

在此之前,曾在自媒體發文稱:“因為前兩年開發商大量投資的關係,阜新的房價一度漲到了11000元/㎡,跟沈陽相比都毫不遜色。但房價畢竟是需要人口和經濟支撐的,所以在樓市慢慢回歸穩定之後,阜新的房價就開始出現大幅度的下跌了。目前阜新的房價已經跌倒了6000元左右,每平米房價下跌了5000元,一套房子起碼虧損三四十萬。”

不過,e公司記者在採訪當中了解到,阜新房價被腰斬的消息應該是誤傳。“阜新的房價這些年房價波動不大,也沒有到過10000元/㎡以上,基本就是在3000元/㎡多元、4000元/㎡的價格區間波動。”有阜新當地的房產業人士介紹說。

安居客統計數據顯示,2005年至今,阜新的房價基本是在3700元/㎡至4200元/㎡之間波動,期間的絕大部分時間是在4000元/㎡以下運行。今年5月至今,阜新的房價已經連續4個月處於4000元/㎡以上,2020年8月房價為4086元㎡。

據悉,現在阜新銷售的房地產項目主要是以成屋為主,均價多在4000元/㎡,也有極少數房地產項目的銷售價格超過6000元/㎡。

以寶地城項目為例,該建案的項目分為洋房和10層的小高層。其中,洋房的銷售均價為4300/㎡,小高層個別產品優惠後的價格在3700元/㎡左右。

據阜新市康橋水郡小區售樓處的工作人員介紹,原單價為5444元/㎡的產品,折後價格在4000元/㎡左右的水準。“我們這個項目從2011年開始出售,現在已經進入尾盤銷售階段,所售產品不多。”這位工作人員說,“如果對現有這些產品不感興趣,可以去看看我們另外一個剛剛開盤的項目,銷售均價偏貴,大約在4300/㎡。”

銀通房地產公司在阜新當地頗有口碑,銀通房地產開發的銀通.中央公園目前處於銷售當中。“項目的均價在4300元/㎡至4500元/㎡之間。整個項目分為高層和小高層,其中,18層高層的全款起價是3680元/㎡,貸款是3880元//㎡。”中央公園”銀通.中央公園的一位銷售人員介紹說。

“雖然阜新的新房價格同一些大城市相比處於較低水準,但是因為阜新平均收入並不高,所以即便是4000元/㎡的項目,也令很多阜新人望而卻步。”一位阜新的計程車司機說。

阜新市2019年國民經濟和社會發展統計公報顯示,2019年全年建案銷售面積74.7萬平方米,比上年下降29.1%,其中住宅銷售面積66.1萬平方米,下降29.1%;建案銷售額26.6億元,下降30.9%,其中住宅銷售額23.3億元,下降28.8%。

房價,資源型城市面臨的普遍問題

“從產業經濟的角度看,阜新現在的房價,實質上是所有資源型城市發展到一個時期之後,所面臨的有待解決的普遍性問題。”遼寧省社科院產業經濟研究所所長張天維告訴e公司記者,去年因為房價而被媒體報導的黑龍江鶴崗,也面臨著同樣的問題。

阜新曾經因煤而立、因煤而興。早在日偽時期,阜新的煤礦資源就已經大量開採。新中國成立之後,阜新更是為國家建設供給了大量的煤炭資源。然而,經過多年的開採之後,阜新的煤礦資源已經枯竭。2001年,阜新被正式認定為全國第一個資源枯竭型城市,同時阜新也是我國在2001年確立的第一個資源型城市轉型試點城市。

據介紹,由於煤炭開採資源枯竭,其他產業發展還沒有迎頭趕上,阜新相對缺少就業與發展的機會,平均收入也處於較低的水準,所以阜新的很多青壯年產業工人出現了大量的外流。

e公司記者梳理遼寧省各城市最近三年的國民經濟和社會發展統計公報後發現,最近三年,在遼寧省各城市當中,阜新市的GDP均排名末位。

e公司記者在採訪中了解到這樣一個案例。作為土生土長的阜新人,劉生(化名)為了生計目前在沈陽市從事送餐工作。7月份,劉生的工作時間是540個小時,總收入是9222元。同樣是送餐工作,在阜新的月收入也就是在3000元左右的水準。

兩廂對比之下,更加堅定了劉生在沈陽工作的決心。如今,劉生已經將妻子和孩子接到了沈陽,並且通過抵押購買了住房,未來也不打算再回阜新。

阜新市2019年國民經濟和社會發展統計公報顯示,全年城鎮常住居民人均可支配收入29514元,比上年增長6.9%;農村常住居民人均可支配收入14849元,比上年增長10.5%。

而國家統計局此前公布的2019年全國居民人均可支配收入數據顯示,按常住地分,城鎮居民人均可支配收入42359元,比上年增長7.9%,扣除價格因素,實際增長5.0%。城鎮居民人均可支配收入中位數39244元,增長7.8%。農村居民人均可支配收入16021元,比上年增長9.6%,扣除價格因素,實際增長6.2%。

“因為缺乏更多、更好的發展機會,阜新不但對外地人口缺少吸引力,而且當地青壯年還不斷外流。與此同時阜新和其他東北城市一樣,也面臨人口老齡化的問題,阜新全市戶籍總人口逐年減少。在這樣的背景下,阜新房地產市場自然會受到影響。”張天維說。

京沈高鐵開通在即,阜新面臨的機會

張天維對e公司記者表示,如何讓資源枯竭型城市重煥青春,是世界範圍內普遍面臨的問題,在這方面德國魯爾和法國洛林的經驗值得借鑒。遼寧省有一個突破遼西北的發展戰略,這相當於是一個脫貧攻堅計劃,目的是通過高鐵建設拉動朝陽、阜新等幾個地級市的經濟,讓朝陽和阜新等地融入京津冀經濟圈, 承接京津冀地區的產業轉移,借以發展區域經濟。

據了解,張天維所說的高鐵建設,即是正在建設當中的京沈高鐵,該高鐵預計今年年底建成通車。京沈高鐵起自北京,途經北京市順義區、懷柔區、密雲區,河北省承德市,遼寧省朝陽市、阜新市、沈陽市,終至沈陽。

京沈高鐵全線通車後,將進一步擴展東北地區高鐵網覆蓋面,加快形成東西並舉的進出關高鐵通道,極大方便沿線群眾出行,對促進區域經濟社會發展、助力東北全面振興,具有十分重要的意義。

“京沈高鐵開通後,遼寧省的朝陽市和阜新市到達北京的時間均將縮短為1至2小時左右。”張天維介紹說,“前幾天我們剛剛從朝陽調研回來,朝陽市為了迎接這一重要發展機遇,已經開始行動起來。”

e公司記者了解到,最近幾年,與阜新市相鄰的朝陽市發展勢頭相對較好。特別是鑒於京沈高鐵正式開通之後,朝陽前往北京的時間大大縮短,為此朝陽市提出了打造“北京後花園”的口號。

與朝陽相鄰的阜新,能否抓住這一歷史機遇同樣非常重要。如果能夠成功抓住這個重大機遇,那麽地方經濟也就能夠順勢發展起來,百姓的收入也將會有所增加,城市的房價也有望擺脫低迷的局面。

“從發展的角度看,朝陽和阜新所在的遼西區域並非沒有機會,該區域在未來不排除成為潛力板塊的可能。”張天維認為。

採訪劄記:時間,資源型城市標配的“解藥”

阜新是一座規模並不是很大的地級市,整體生活節奏不快,物價也很便宜。引用一位阜新當地人的話說,如果夫妻雙方的薪酬都能達到3000元/月,並且沒有償還房貸的壓力,那麽在阜新生活還是非常舒服的。

最近幾年,阜新建案的價格走勢比較平穩,也沒有出現過大的起伏。如果不是因為當地二手房市場表現出的異常,阜新會和國內絕大多數城市一樣,不會引起外界的過多關注。

在採訪過程中,不論是當地的普通百姓、還是遼寧省的專家學者,除了談到阜新有大量的回遷房問題之外,還都會不約而同地將問題歸結於阜新缺少就業與發展機會,人口流失嚴重、很多青壯年都選擇去其他城市發展,城市老齡化嚴重等等。

實事求是地說,不論是人口流失、房價低迷、抑或是後續產業發展仍然有待進一步強化等,是國內很多資源型城市均需要面對的問題,不能據此認為是遼寧、黑龍江出了什麽問題。雖然在世界上不乏資源型城市成功轉型的案例,但是這種經驗肯定不能簡單複製,否則這也不會成為一個世界性難題。

《2020年阜新市政府工作報告》中提出,要大力推進裝備製造智能化、農產品加工精深化、能源產業清潔化、化工產業終端化,四個優勢產業總產值增長20%以上。

據悉,國內其他一些城市也同樣在發展四大產業,因此要想實現彎道超車,除了阜新自身要在資金、技術和營商環境等方面下更大力氣之外,同樣需要國家政策層面的支持。

遼寧省社科院產業經濟研究所所長張天維即指出,在資源型城市轉型升級過程之中,僅靠當地自身的力量很難成功。鑒於資源型城市此前為國家和社會做出的貢獻,國家和社會有責任幫助這些資源型城市進行轉型。這不但有利於化解社會矛盾,同時也是一種負責任、有擔當的表現。而且尤為重要的是,通過資源型城市轉型,也可以帶動東北實現新一輪振興。

所以對於阜新、鶴崗這樣的資源型城市,要多一份包容、理解,少一份偏見、歧視。我們也真心期待包括阜新為代表的國內資源型城市盡快成功實現轉型升級,加快循環經濟發展和工業綠色發展,區域經濟得到進一步提升,百姓收入能有所增加。

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