俠客島：誰推高了三四線城市的房價？

劃重點

本欄目由俠客島與《中國經濟周刊》聯合出品

這是【經濟ke】的第46篇文章

關注地產行業的島友，料想不會錯過這幾天地產股暴跌的新聞。

碧桂園，6月26日一早跌幅超過8%，短短四天內市值蒸發800億元；同日，中國奧園、雅居樂、新城發展控股跌超6%，中國建材跌近6%，融創中國跌4.81%，中國恆大2.73%。

地產股為何集體暴跌？

一則有關棚改的消息是關鍵：棚改項目審批權收回至國開行總行。所謂“棚改”，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮危舊住房改造工程。

那麽，棚改項目審批權的上交同房地產有何關係？是否真如市場傳言，棚改貨幣化安置推高了三四線城市房價？三四線城市房價還有沒有春天？

這件事情有嚼頭，要好好琢磨琢磨。

實例

說一千道一萬，當事人現身說法最真實。先來看一則某地產公司在某中部三線城市2017年初的廣告。

“今年市定目標任務是3.04萬戶，徵收房屋430萬㎡，計劃投資265.17億元，動遷15萬人！什麽？感覺3.04萬戶、15萬人只是個數字，和自己沒什麽關係？那咱們拿去年的事實說說話。2016年棚改推動房地產去庫存7000余套。

對！就是這個數字！是不是感覺今年又可能有大批的棚改戶加入買房大軍？是不是感覺房價又會變動？貼心的我勸你哈，買房莫要猶豫觀望，看準了買了就ok！”

順便備注一下，這座2017年棚改就動遷15萬人的中部城市，城區人口數量只有100萬多一點。

不消多說，棚改之於當地樓市的意義已然明了。

故事可以從2014年說起。

該城市一位居民告訴【經濟ke】，三四年前，這座傍水而居的城市房價只有三四千，人均月工資也是這水準，生活很愜意，壓力也不大，“蓋了很多房子，賣不出去，大家也不著急買，房價有一陣子還下降。”

房地產庫存高企，土地就賣不出去，依賴土地財政的地方政府想必急壞了。有多急呢？

一個故事可以證明。

去年底，中部某縣一位剛離職的官員私底下告訴【經濟ke】：“負債太多了，2016年賣了兩宗地，今年賣了一塊地，老闆（指縣委書記、縣長）都快急死了。縣裡面除了醫院沒有抵押，其他可以抵押的資產都抵押出去了”。他如果土地再賣不出去，抵押的土地價格下跌，銀行逼債，政府信用違約，那可麻煩大了。

這並非某一個城市的難題，而是全國普遍現象。

撬動

怎麽辦？

必須把手頭的存貨清倉，接著再賣地，賣新房子，要不，這生意就做不下去了。卡住脖子的難題是，誰來掏錢買單？靠當地居民家裡可掏不出更多的錢。那麽，錢從哪裡來？誰來撬動這個支點？

棚改貨幣化安置的定向寬鬆（PSL）如期而至。

2015年，國務院推出棚改三年計劃，要求積極推進棚改貨幣化安置，以緩解和消化建案庫存。棚改規則逐漸轉向為貨幣化安置，也就說拆遷之後不給房子給現金，拆遷戶自己再去買房子。

恆大集團首席經濟學家任澤平認為棚改是一石三鳥之計：“棚戶區改造不僅改善民生、改變城市面貌，也創造住房需求、拉動房地產投資，是未來 5 年支撐房地產行業發展的核心變量之一”。

中國社會科學院金融所房地產研究中心主任毫不諱言：“棚戶區改造貨幣化的初衷是房地產去庫存。”

從此前的實物安置改為貨幣化安置是其中關鍵，而PSL又是核心環節，並被不少地方政府視為如意法寶，放大到極致。

具體怎麽操作呢？還是以上述的中部城市為例，政府規劃一批棚改項目，向政策性銀行申請專項貸款，國開行再通過PSL拿到央行資金。貸款到手，地方政府通過貨幣化安置向棚戶區居民發放補償款，棚改拆遷戶拿著拆遷款，歡天喜地買新房去，比如上述所說的做廣告的大公司。

這裡說的政策性銀行主要就是國開行。公開數據：截止2017年末，國開行累計發放棚戶區改造貸款3.4兆。在回應幾天前的消息時，國開行說截至5月末，今年發放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。

佔比有多大呢？住建部副部長陸克華曾透露，2016年全國棚改貨幣化安置比例達48.5%，比2015年提高了18.6個百分點。另有數據：2017年我國各類棚戶區改造開工609萬套，完成投資1.84兆，棚改貨幣化安置比例高達60%。

三年棚改計劃之前的2014年，棚改貨幣化安置比例是9%。

效果

效果如何？

僅2016年，棚改貨幣化安置可以從市場上購房2.5億平方米。當年全國住宅銷售面積13.75億平方米。再算算，這2.5億平方米主要集中於三四線城市，其效果就更加可觀了。

如此大手筆，庫存被快速消化，甚至不得不加快供地。

5月初，【經濟ke】拿到一份《湖南省住房和城鄉建設廳關於各市州中心城區、各縣市建案庫存去化周期的函》顯示，衡陽城區的住宅去化周期只有5.5個月，株洲茶陵縣僅1.4個月！什麽意思？按照當時的銷售進度，茶陵縣1.4個月後就沒有房子賣了。

無獨有偶，湖北省住建廳今年6月4日也發文警示住房庫存消化周期不足6個月的城市做好工作，遏製投機炒作。如今，宜昌、徐州、西雙版納等城市都已加入限購的行列。

當然，此時的地價已非吳下阿蒙。在湖南衡陽，2017年商住用地出讓最高單價突破756萬元/畝。2014年12月，當地土地最高單價是261.4萬元/畝，三年近三倍漲幅，飆升幅度之大，讓人瞠目。

麵粉貴了，麵包自然跟漲。2014年，衡陽住房均價為3880元/平方米，同比下跌5.5%。然而，2017年衡陽最貴地塊的樓面價已達3700多，房價超7000元/平方米是常態，八九千也不稀奇。

原本為房子太多賣不動而發愁的那個中部小城，房價也昂首挺進“萬元戶”行列。

不過，這裡有個小疑惑。按照定義，城市棚戶區是指在城市規劃區集中連片簡易結構房屋較多、房屋密度大、基礎設施簡陋、房屋年限長、功能不全、安全隱患突出的區域，包括城市棚戶區、國有工礦棚戶區、國有林區棚戶區和國有林場、墾區危舊房等，後來棚改還擴展到了集體土地上的城中村改造。

棚戶區是歷史欠账，也是城市傷疤。從2008-2016年，全國棚改已累計使8000多萬住房困難群眾“出棚進樓”，相當於德國的總人口。這無疑是偉大的民心工程。

快速推進後，一位開發商人士直接告訴【經濟ke】，“這麽多年，城市化建設非常快，城市棚戶區其實在迅速減少，一二線城市的棚戶區已經不多了。”

棚戶區不夠用怎麽辦？西部某市經信委的一位處級幹部說，放著這麽好的政策不用不可能，沒有條件，創造條件也要上。

於是，棚改這本民心工程的真經到了某些地方就念歪了。比如，有網友爆料，2016年，江西九江某區38棟別墅型商住樓（100余戶）也要進行“棚戶區改造”。

可以肯定，這並非孤例。

淡出

不過，怪象出現，卻也是棚改貨幣化安置政策逐步淡出的征兆。

2017年政府工作報告指出，支持農民工在城鎮購房，提高棚改貨幣化安置比例，房地產去庫存取得積極成效。三句話的順序和邏輯結構均有看頭，倒推解讀，去庫存目標已實現，棚改貨幣化安置的手段自然沒有保留的必要，接下來亟待處理的是房價高企帶來的風險。

尹中立也撰文稱，三四線城市的居民收入水準低，用去庫存的手段刺激購房，金融風險已經隱現。對於房價漲幅居前的三四線城市，應該停止土地拆遷的貨幣化補償政策，減少或停止棚戶區改造的貨幣化安置。

上述中部城市住建局今年4月稱，當地2018年比2017年的棚改計劃小些。2017年棚改計劃中心城區征拆戶數30440戶，2018年棚改計劃中心城區征拆戶數13448戶。

中國社會科學院世界經濟與政治研究所經濟發展室主任徐奇淵測算：2018年2季度PSL增量與去年同期相比，增速幾乎為0。

連鄉鎮都不放過的恆大、碧桂園們或許確實到了回撤的時候。至於被斷糧的三四線城市房價，且行且看。