文|《財經國家周刊》記者 丹華
日前，一張某銀行上海分行出具的《個人貸款提前收回告知函》在網上流傳，讓不少炒房客睡不著覺了……
告知函表示，由於借款人沒有履行合約第四項“貸款用途”的相關規定，銀行宣布合約項下的全部貸款提前到期，並限期歸還全部貸款本息，否則立刻視為逾期，將開始產生罰息。
這一情況不是個例，據記者了解，近期，全國各地均有不少違規挪用銀行信貸買房的投資者，被銀行勒令提前還款，北京有人因此退了剛買的學區房，上海、深圳也有人在四處求助谘詢，打電話質問自己的中介公司，或者不得不緊急脫手房產籌款……
一場針對挪用經營貸炒房的圍剿，正在自上而下地發起，並迅速席卷了國內多個熱門城市。
“這次力度真的很大。”一位股份銀行人士告訴《財經國家周刊》記者，尤其是國有大行，正在逐筆嚴查貸款，嚴禁資金違規流向樓市，排查範圍已從經營貸、消費貸等個人信貸產品，拓展到了普惠口徑的小微企業貸款。
銀行的經營貸、消費貸到底是什麽？它們怎麽會變成了炒房客的“子彈”，以及監管者的重點整治對象？
“利差”助推下，經營貸走向前台
從歷史上看，經營貸、消費貸們從來沒有受到過如此關注，一夜之間它們徹底暴露在陽光下。
實際上，這些產品都是非常傳統的銀行貸款品種，從用途上看，消費貸主要用於個人購買汽車、教育以及旅遊費用等等，而經營貸則主要用於個人資金流轉、購置或者更新經營設備、支付租賃場所租金、建案裝修等經營活動。
“這兩項貸款一般都是用於個人短期的資金拆借應急。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《財經國家周刊》記者表示，原本貸款的額度也比較小，基本為房產評估值的50%，貸款周期比較短，一般在1年以內。
更重要的是，這類貸款的利率還比較高。比如，2017年的時候，深圳部分銀行的消費貸、經營貸的利率都在6%至7%左右，甚至有的高達10%，拿這個“周期短、成本高、額度小”的資金，去投資“流動性差、單體價值高”的房產，可以說是很不劃算、很不理性。
因此，過去的很多年裡，較少有這類資金流入樓市，自然也就未受到監管層的重視，但這個情況在2020年前後發生了顯著變化。
首先，這類貸款的利率降低了，特別是與住房抵押貸款相比，存在明顯的利差。2020年起，銀行的消費貸、信用貸等主流利率降至4.36%，但是住房抵押貸款利率都在5%以上，二套房還要再高60個基點左右。
其次，這類貸款的期限變長，額度也增加了。其中，個人消費貸的最長期限可申請到5年，而個人經營貸則可申請到10年，額度能超過千萬元。此時，通過循環放貸、先息後本等多種“操作手法”，就可以打造出一個購房款的“蓄水池”。
“種種因素助推之下，活生生將一個非主流貸款產品，逼成了一個主流產品。”李宇嘉總結說。
也許有人會問，是什麽原因導致近年來消費貸、經營貸的諸多改變，給炒房客們留下了可乘之機？
實際上，這本是政府采取的一種金融扶持政策，為了避免中小微企業受到疫情衝擊導致資金鏈斷裂。
誰也沒想到，卻“陰差陽錯”地被鑽了空子，令炒房資金披上了實體融資的馬甲，堂而皇之地流入了樓市，中小企業的資源反遭進一步“擠出”，嚴重背離了政策的初衷。
躲避監管的“馬甲”
“從去年開始，部分重點城市的樓市有明顯過熱趨勢，並且出現‘市場過熱’‘違規資金入市’之間的惡性循環。”貝殼研究院高級分析師潘浩對《財經國家周刊》記者表示。
根據深圳某公司中介人員的介紹，市場上通行的做法是，先通過過橋融資，將房子全款買下，然後申請利率更低的經營貸、消費貸，將過橋融資的資金還掉，從而繞開差別化的信貸政策，繞開沒有流水無法貸款的規定，實現低成本融資炒房的目的，讓限貸政策徹底“落空”。
不得不說，經過中介這一通“精心設計”的操作，監管的效果確實被明顯削弱了。
從統計數據分析，可以看到這個問題的嚴重性。
截至2020年底，全國個人住房貸款餘額34.44兆元，同比增長14.6%，房貸餘額確實出現連續29個月的回落，這符合目前嚴監管的態勢和政策。
然而，消費貸和經營貸呢？統計顯示，同期全國的住戶消費性貸款餘額為49.57兆元，同比增長12.7%，本外幣住戶經營性貸款餘額為13.62兆元，同比增長高達20%，僅增速同比就增加了7.5個百分點。
而根據商務部的通報，在新冠肺炎疫情衝擊之下，2020年我國的社會消費品零售總額為39.2兆元，下降了3.9%，同期居民消費貸和經營貸逆勢大幅增長，動力來自哪裡？
再看看廣東的數據。
根據人民銀行廣州分行統計，2021年1至2月，廣東省的住戶貸款比年初增加了2300億元，同比多增了1494億元，其中短期貸款增加69億元，中長期貸款增加2230億元，而企（事）業部門貸款比年初增加了5066億元，同比多增了553億元。
也就是說，住戶貸款比企業貸款增長得還多，而住戶的中長期貸款是什麽？答案不言自明，大部分都是房子。
這就不難理解，2021年3月2日，銀保監會主席郭樹清會在國新辦新聞發布會上指出，現在房地產金融化泡沫化傾向還是比較強，“很多人買房子不是為了居住，而是為了投資或者投機，這是很危險的。”
招聯金融首席研究員董希淼也表示，信貸資金違規流入市，會加大銀行的政策及信用風險，一旦房地產市場發生波動，對銀行體系將形成很大的衝擊，影響金融體系穩定，嚴控經營貸等資金違規進入樓市、股市，具有重要意義。
今年以來，一連串信貸資金的監管新政已經流水般下發，尤其一線城市的銀監部門，相繼要求嚴打經營貸、消費貸違規進入樓市，商業銀行也紛紛表態要自查、要徹查。
中介公司“障眼法”頻出
2020年以來，相信很多人都接到過房產中介或者金融中介的電話。
在熱情地打過招呼後，這些推介人員就會問你要不要買房，或者要不要貸款？如果你沒有資金，就接著問你手上有沒有房產，只要有房產，他們承諾可以“弄到”利率低廉的貸款。
今天，社會上某些信貸資金之所以能夠違規流入樓市，一個重要原因就是這些非法中介的存在，大量的購房資金成功披上中小微貸款的“外衣”，也正是這些資金中介“專業包裝”的結果。
2015年以後，這些資金中介大行其道，一開始是活躍在P2P、私募等領域，2018年以後逐步轉入樓市，其中既有做房產中介出身的，也有從P2P和私募轉來的，彼此擰成了一股繩。
一個不完全的統計數據顯示，深圳市場上活躍著的房產中介大概有3萬至4萬名，而活躍著的資金中介有8萬名以上。
李宇嘉說，大量的資金中介對接銀行資金，通過微信群、房屋管家、自媒體、小貸公司、理財公司、谘詢公司等形式來開展業務，牽線搭橋、靈活多變，而他們多數甚至沒有固定的辦公場所。
即便是有工商注冊的公司，也很難從其經營範圍，看出其融資中介的本質。2020年爆出的深圳“深房理”事件，正是房產中介偽裝微博大V、市場專家，鼓吹“房價永遠漲”“以貸養貸、實現財務自由”，煽動外地網友拚借首付、不計成本高杠杆買房。
這些亂象只是冰山一角，目前，從看房、過橋、買房、貸款，甚至是獲取購房資格、假結婚、假離婚等，這類資金中介公司為炒房客提供的，是真正的“一條龍”服務。
甚至在監管層不斷下達嚴查指令的當下，有投資者打電話向中介公司進行問詢，他們仍敢“自信滿滿”表示，“會幫助用戶規避資金流向問題，提交給銀行的是合規合法的貸款材料，後續也不可能會被發現。”
李宇嘉對《財經國家周刊》記者表示：“深圳樓市最突出的問題，不是供求問題，而是杠杆問題。”
但凡深圳房價上漲過快的區域例如光明、沙井、寶中等地，都是加杠杆最猛的區域，前期高杠杆入市的部分需求，一旦資金來源被查實違法違規，或被銀行勒令收回，盈利無法兌現，月供壓力大，就會導致房產拋售，甚至降價出手。
也就是說，只要控制住銀根和杠杆，深圳樓市的過度繁榮、房價過快上漲的問題將迎刃而解，也可以為控制需求的過度攀升，在供給端啟動改革、增加供應留出空間。
那麽現在問題來了，杠杆到底能不能控制住？
最終要看銀行的“抉擇”
多位銀行人士都表示，因為種種原因，要完全堵住該“漏洞”，存在不小挑戰。
“經營貸流入樓市，其實是存在不小的監管困難的。”一位不願具名的業內人士對《財經國家周刊》記者表示，一方面因為審查起來確實麻煩，另一方面是部分銀行自查動力也不足。
舉個簡單的例子，如果借款人通過資金中介捏造證明資金用途的相關文件，銀行刨根問底地去查將會非常麻煩；如果借款人一部分資金用於經營，一部分投向樓市，這種算不算違規？又如果借款人拿到資金後，馬上打款至另一家銀行，那麽放貸銀行也很難監測到資金的最終流向。
這位業內人士說，每張紙幣長得都是一樣的，從銀行貸出的錢也不會打上經營貸和抵押貸的印記。而且在實際操作上，大部分借款人都會采取多次轉账的方式規避監管，銀行如果要核查，就必須層層穿透，但大部分銀行都沒精力去幹這件事。
“一直以來，針對將消費貸、經營貸挪用於樓市、投資理財等違規用途的信貸資金，政策上都要求提前結清。”廣州某國有大行的信貸經理表示，這個規定很早就有，但是過去對於這種情況，部分銀行多少都存在“睜一隻眼閉一隻眼”的情況。
並且每個銀行的執行力度不太一樣，有的可能就是當監管收到相關證據，或者在銀行抽查發現相關問題後，會積極配合整改一下。
很多人都不願意提及的，還有背後隱藏的更深層的原因，那就是對於部分貸款資金流入樓市，一些銀行的態度也比較“曖昧”，甚至一度默認。
原因何在？
一些經常與銀行信貸部門打交道的地產行業人士介紹，因為在新冠肺炎疫情之後，銀行有著“貸款任務”要完成，但中小微企業經營風險大，銀行不太願意貸款給它們，但全國各地樓市迅速回暖、房價攀升，出於貸款安全、放貸收益的考慮，有些銀行就會“縱容”經營貸、消費貸等資金進入樓市，為了去跟投資人“分一杯羹”。
這樣看上去，銀行不僅完成了放貸任務，又“支持”了中小微融資，還保障了資金的安全和收益，似乎一石三鳥。特別是，近期各大銀行的房貸額度和佔比受到嚴格的管控，他們就更有動力去發放變相進入樓市的經營貸、消費貸，以緩衝房貸下降造成的利潤損失。
所以，業內人士擔心，如果這個源頭不掐住，僅僅依靠銀行內部的貸後檢查，是否能收到明顯的效果還要打上問號。
李宇嘉說，政策的效果最後還要取決於執行的力度和持續性。比如，是否全部銀行都執行，如果只有部分銀行執行，部分銀行不執行，那麽劣幣驅逐良幣，最終所有銀行都不會執行。
再比如，政策是否能夠持續執行，無論是二手房參考價，還是嚴打經營貸、消費貸，都要真正作為長效機制的一部分來執行，否則，炒作問題卷土重來，樓市泡沫將積重難返。
據悉，2021年各大商業銀行都有新增貸款中小微貸款佔比不低於30%的約束，“現在如果不控制住經營貸的流向，將可能助推新一輪泡沫的攀升。”李宇嘉說，這關係到今年的樓市能不能真正穩定下來。
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