盤活資產 上市公司賣房增業績

　　臨近2018年半年報披露期，多家上市公司在二季度末處置了所持有的房地產資產。僅6月份，就有15家公司公告出售投資性房地產，不少公司獲利巨大。有的上市公司變更了投資性房地產會計計量方式，由成本法變更為公允價值法。業內人士表示，採用公允價值計算模式，房價上漲將帶動業績增長，但房價下跌，業績會受拖累。

　　盤活存量資產

　　從出售的房產區域看，多數為北京、上海、深圳等一線城市，主要為投資性房地產。以宇順電子為例，公司擬出售的4處房產均位於深圳市南山區，合計售價為1.68億元，账面淨值約為1億元。

　　由於持有時間較長，不少公司實際出售價格與账面價格差別較大。以上海三毛為例，公司擬出售的5處房產，账面淨值合計為813.12萬元，市場法評估值合計為2372.29萬元，兩者相差近3倍。金智科技則將账面價值為403.03萬元，合計面積551.36平方米的4處北京房產出售。根據公司財務部門初步測算，預計淨利潤增加約1973萬元，大約公司2017年經審計歸屬於上市公司股東淨利潤的12.85%。

　　部分公司出售房產與盤活存量資產、償還銀行借款有關。以高偉達為例，公司6月26日晚間公告，擬出售位於北京市朝陽區亮馬橋路32號高斕大廈的房產。其中，辦公建築面積3552.8平方米，車位建築面積165.08平方米。經公司財務部門測算，本次房產轉讓完畢，將增加公司當期營業外收入約5000萬元。公司表示，出售房產能夠有效盤活資產，有利於實現利益最大化。本次出售資產所得款項將用於償還銀行借款、補充公司經營所需資金，降低財務費用。

　　此外，浙富控股表示，為有效盤活存量資產，全資子公司擬將位於杭州市的部分房產出售，涉及建築面積12.05萬平方米，合計評估價為18.45億元。

　　變更計量方式

　　部分公司選擇變更投資性房地產會計計量方式。由於會計計量方式從成本法變更為公允價值法，大幅提升了當期利潤和資產規模。

　　以供銷大集為例，公司2018年一季報顯示，公司持有的投資性房地產總額為143.72億元。公司此前將計量方式由成本法變更為公允價值法，大幅增加了公司账面總資產。

　　凱撒文化日前公告，決定對投資性房地產的後續計量模式由成本計量模式變更為公允價值計量模式。公司持有的投資性房地產均位於省會或經濟發達城市的核心區域，近兩年來區域內房地產價值升值明顯。

　　銀河生物同樣將投資性房地產的後續計量由成本法變更為公允價值法。公司表示，由成本計量模式變更為公允價值計量模式，能更客觀地反映公司投資性房地產的真實價值，增強公司財務資訊的準確性。

　　業內人士指出，依據《會計準則》，採用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。用成本法的好處是計量方式簡單，且不會因房價起伏產生大的波動。因此，多數上市公司採用成本法。在公允價值模式下，房價上漲會帶動業績增長，但房價下跌，業績也會受拖累。

　　值得注意的是，部分公司因投資性房地產計量不準確，引發較大市場關注。以雪人股份為例，公司7月4日晚間公告稱，公司及相關人員近日收到福建證監局下發的行政監管警示函。2018年2月28日，公司披露了2017年度業績快報，因投資性房地產會計處理有誤、未計提商譽、股權減值準備等因素，導致公司預計的財務數據與2017年經審計的財務數據存在較大差異。2017年業績由預計的盈利轉為虧損。福建證監局因此對公司及公司財務總監進行了警示處罰。

　　持有規模增長

　　數據顯示，截至2018年一季度，1676家上市公司共持有9904.74億元投資性房地產，相比2017年一季度的7508.7億元增長31.91%。其中，119家上市房企共持有4375.78億元投資性房地產；1557家非房地產行業上市公司共持有5528.96億元投資性房地產。

　　截至2018年一季度，20家上市公司投資性房地產金額超過100億元，14家為房地產行業，7家為非房地產行業。美凱龍、中國建築、中國平安、萬科A、金融街5家公司持有的投資性房地產金額超過300億元。其中，美凱龍以720.2億元的投資性房地產存量居前。梳理公告發現，作為家具賣場行業龍頭企業，家具賣場出租經營成為公司主要收入來源，而投資性房地產成為公司主要資產。

　　對比2017年年報以及2018年一季報數據，今年一季度，減持投資性房地產金額超過1000萬元的公司達到85家，超過1億元的公司19家。多家被實施退市風險警示和其他風險警示的*ST和ST公司位列其中。出售投資性房地產在關鍵時點甚至成為ST和*ST公司的救命“稻草”。不少公司因出售房產成功摘掉*ST。