馬光遠：調控多年，中國房價均價進入了“萬元時代”

　　文/新浪財經意見領袖專欄作家 馬光遠

　　中國經濟3季度數據中，房地產的數據依舊亮眼。

　　1—9月，房地產開發投資同比增長5.6%，增速遠高於製造業投資的下滑6.5%，以及基礎設施投資的同比增長0.2%。房地產銷售持續回暖。

　　1—9月份，建案銷售面積117073萬平方米，而建案銷售額115647億元，增長3.7%，連續兩個月增長。從1到9月份銷售額和銷售面積的數據看，建案價格均價基本接近萬元，也就是說，經過多年的調控，房價依然達到了均價萬元的高度。

　　當然，必須強調的是，這個數字受各種因素的影響，其準確性打了很大的折扣，特別是在新房限價的情況下，但這個數字仍然具有趨勢意義。

　　從10月20日統計局發布的另一個重要數據，70個大中城市房價數據看，一二三線城市價格全部環比上漲，但統計局表示“漲幅略有下降”，漲幅略有下降體現在：

　　4個一線城市新房價格環比上漲了0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點，二手房價格環比上漲了0.9%，漲幅比上月回落0.1個百分點；

　　31個二線城市新房和二手房價格環比分別上漲0.3%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.3和0.2個百分點。

　　35個三線城市新房和二手房分別上漲了0.5%和0.6%。

　　“漲幅略為下降”，這個表述特別有藝術性。

　　其實，考慮到房價統計中的各種因素，這種略為下降的漲幅也沒有太大的意義。但是，正如我之前強調的，70個大中城市房價的數據千萬不要去琢磨具體數據，但這個統計指標仍然大體代表了房價的趨勢，儘管漲幅略微下降，但說明仍然在漲。

　　但是，不是所有城市都在漲，有23個城市的二手房房價低於去年同期。低於去年同期什麽意思？就是房價真的降了。這23個城市分別是：

　　天津、太原、石家莊、南昌、濟南、鄭州、青島、重慶、貴陽、牡丹江、安慶、煙台、宜昌、襄陽、嶽陽、常德、湛江、韶關、北海、三亞、瀘州、南充、遵義。

　　這23個城市中，下降最厲害的是牡丹江，同比下降了接近10%。當然，需要指出的是，房價下降的遠非這23個城市。在這些城市裡，天津可能是最讓買房者無奈的，天津的地產我的感覺是大家都被套牢了，開發商被套牢，買房者被套牢，炒房者被套牢，包括，政府也被套牢。天津的房價，總體和天津這兩年的經濟狀況是吻合的。

　　從房地產調控政策看，中原地產的統計數據說，截止今年9月底，全國共頒布房地產調控政策403次。平均每天調控差不多1.5次。當然，這403次，既有放鬆調控的政策，也有加碼調控的政策。

　　從加碼來看，目前主要列入調控目標的是15個城市：杭州、東莞、寧波、深圳、南京、十堰、無錫、沈陽、常州、成都、長春、唐山、銀川、紹興、徐州等15城頒布了一系列的房地產調控新政。

　　這15個城市，有9月份漲幅第一的徐州，9月份，徐州新房、二手房價格環比漲幅分別為1.4%、1.3%，領漲全國。徐州市政府在10月9日頒布了《關於進一步促進市區房地產市場健康發展的通知》。

　　在全國房價均價邁入萬元時代之後，對於未來的房價走勢，筆者總結這麽幾點結論：

　　1、房價普漲結束了，房地產作為最好投資品的時代結束了，買房子不賠的時代結束了。房地產，在老百姓的資產配置中，已經退出了最好的選擇行列，絕大多數城市的房價漲幅不可能暴漲大漲。炒房虧錢可能成為常態。就今年而言，除了少數城市，大多數城市的房價基本穩定。一些人總是認為房價是被炒起來的，這其實是很多沒有房子的人的想法，一旦你買房子，你有了房子，你起碼會放棄成見，正確看待房價規律。

　　2、房住不炒會成為長期政策。房住不炒其實是中國房地產政策的一次顛覆性改變。房地產過去承擔很多經濟性的功能，每次經濟下滑，房地產都要承擔救世主的角色，房地產也是主要的拉動經濟的工具。房住不炒意味著，房地產的經濟功能慢慢讓位於社會功能和民生功能。

　　3、在房價進入萬元之後，房地產調控卻仍然滯後於房地產發展的現實。事實證明，靠調控解決不了中國房地產的問題，我們一直呼籲，房地產調控應該退出，加快構建制度機制，防止房地產大起大落，但由於種種原因，房地產長效機制的建設仍然蝸牛般蠕動，不逼到牆角，是很難頒布的。

　　4、房地產作為最好投資品的時代結束，不代表房地產不是投資品。不代表房價普跌，不代表任何房子都不能買了。我前幾天發了一微頭條，說房地產作為最好投資品的時代結束了，立即有噴子說，你不是預測北京房價要反彈嗎？怎麽這麽快變了！噴子們最需要的仍然是需要為自己的智商充電。房地產普漲結束，但房地產的結構性行情永遠存在。中國的好城市，好房子確實不多。這是事實，未來的好城市好房子仍然具有溢價空間。

　　5、最後說說徐州第一吧。徐州，我這兩年力推的城市了。今年重點調控的15個城市，除了唐山、紹興、十堰我沒有預料到今年的行情，其他基本都預料到了。這15個城市，要麽是好城市，比如深圳、杭州、南京、成都；要麽是價格嚴重偏低的城市，比如銀川；要麽是被嚴重唱空但其實沒有那麽差的城市，比如長春、沈陽；要麽是未來極有發展前景的城市，比如徐州。徐州作為淮海經濟區的唯一中心城市，未來10年的城市戰略是成為這個區域的特大城市，記住，徐州是特大城市，這樣你可以理解徐州房價為什麽還有空間了。

　　(本文作者介紹：獨立經濟學家，經濟學博士，產業經濟學博士後。現任民建中央經濟委員會副主任，中央電視台財經頻道評論員。)