930新政實施兩年後，房價跌了嗎？

當前房地產市場進入了一個微妙時期。兩年前，也就是2016年9月30日，全國各大城市密集頒布了樓市收緊政策，即“930新政”。回顧這兩年的政策演變和市場走勢，尤其是房價的走勢，顯然很關鍵。這也是房地產市場回顧、反思、調整、再回顧的邏輯所在。

一、近兩年的政策邏輯演變

2016年9月30日，北京市住建委等部門頒布了房地產調控政策，即《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的若乾措施》。此次政策規定，購買首套普通自住房的首付款比例不低於35%，購買首套非普通自住房的首付款比例不低於40%(自住型商品住房、兩限房等政策性住房除外)。對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，無論有無貸款記錄，首付款比例均不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

北京政策被認為是“930新政”的重要代表，當然在9月上旬和中旬，很多城市就已經出現了很多收緊調控的政策內容。而北京政策具有信號意義，更多城市隨後加入到了調控的大軍中，其對於房地產市場的走勢有較為明顯的影響。而在這兩年期間，全國房地產市場的基調基本上以從緊為主。尤其是在限購限貸等政策頒布的基礎上，限售、住房備案價格管控等政策也密集頒布，其對於房地產市場是有較為明顯的管控效應的。在2017年十九大召開的前後期間，房地產政策環境更是異常嚴厲。

而到了2018年，政策收緊重心進入到三四線城市，同時部分城市也進行了政策打補丁的內容。比如說針對公司購房和搖號購房等方面，各地頒布了很多創新內容，此類內容發揮了較好的市場調控效應。而到了2018年下半年，各地政策出現新動向，即更加強調房地產市場的規範運作。類似規範，主要側重對五類市場主體的嚴查，包括開發商、代理商、中介機構、廣告商和購房者。對於此類市場參與主體的管控，有助於市場公平交易和價格穩定。

二、這兩年房價的走勢如何

房地產政策的調控效應，可以從房價的走勢做判斷。而且本身大家對於房地產市場的走向，也多半是從價格方面入手的。所以觀察這兩年房價的走勢是有積極意義的。

從直觀性看，可以看下成交均價的概念。在2016年9月，全國百城房價為9607元/平方米，當時環比增幅為2.1%，同比增幅為13.9%。而到了2017年9月，此類價格為12141元/平方米，環比增幅為1.3%，同比增幅為26.4%。到了今年，從最近一期數據看，2018年7月此類價格為12809元/平方米，環比增幅為1.2%，同比增幅為8.6%。客觀說，成交均價數據的波動有一定偶然性，尤其是和具體項目的區位、地段、地價等有關。但是從當前此類數據看，調控兩年中，差異還是很大的。第一年其實房價增幅並沒有明顯收窄，但是到了第二年即2018年其實收窄態勢還是很明顯的。

類似房價的走勢，可以從市場的差異化結構中得到體現，比如說一線、二線、三四線城市。從數據上看，一線城市的房價同比增幅在2016年10月份創下歷史最高，當時達到了34.5%的水準。而到了2018年7月，此類增幅明顯收窄，僅為2.4%。類似數據走勢帶動了二線、三四線城市的下調。從數據上看，二線城市房價增幅最高點出現在2017年7月，當時為21.1%。而到了2018年7月，則為13.3%。三線城市也有類似邏輯，其最高點出現在2017年8月，當時為34.6%，而到了2018年7月則為7.3%。類似數據都說明一點，即一線城市房價降溫在先，二三四線城市隨後跟進。

不過客觀說，到了2018年全國房價其實是有所反彈的，比如說從國家統計局全國70個城市的數據看，即便是過去房價同比下跌的城市，當前也出現了房價反彈的現象。尤其是到了下半年，上漲城市數量是有所增加的。這也說明了一點，即房價的管控是積極有效的，但是存在各類因素誘導此類價格反彈。這也是未來需要積極關注的地方。

三、如何積極調控房價

房價調控首先應該強調大局意識。當前應該提高到政治意識的層面上，即各級政府積極行動起來，進而促進房價調控的長效性。而現在其實部分地方政府是有懈怠情緒的，其實這種是懶政的思路，所以說監管部門自身重視起來，把這個難啃的骨頭給啃掉去，這是很關鍵的。

而在具體調控中，則需要實現環環相扣、各個環節突破的效應。全方位調控需要研究房價產生和穩定的機理，包括動拆遷成本的控制、土地成本的控制、開發成本的控制、房屋備案價格的管控、售樓處價格的管理、合約價格的審查等。這幾個環節要做到位，這樣穩定房價才會有較好的效果。

而從市場的心態看，當前有很多浮躁的做法，尤其是經常提“越調越漲”。簡單情緒發泄可以理解，但本身不解決問題。我們需要客觀看到房價走勢的邏輯和機理。比如說調控的目標在房價的穩定，那麽如何測算房價的穩定，多少幅度屬於可以容忍，這些問題其實現在很多都沒思考。後續要建立一個量化的調控效果測評體系，這樣才是更公平和有標準的模式。

最後一點很關鍵，當前調控其實更多是針對房企進行的，而對於公眾或購房者的教育其實並不多。在未來調控方面，應該更多宣傳房產的健康投資理念和持有觀念，積極引導民眾進行住房買賣。如果說民眾對於調控、房產、房價、房產稅等概念可以心平氣和去看待，那麽實際上穩定房價並不難，即房價可以很快進入到穩定的發展機制中，而不是大起大落的態勢。

新聞延伸：開盤去化僅四成，限競房進入買方市場

按照當下的經濟形勢和調控政策，外界普遍預計北京樓市在“金九銀十”很難有所表現。然而，9月第三周樓市表現則讓人略有驚訝。統計顯示，9月第三周，北京新房住宅成交網簽高達2628套，創造了今年以來最佳一周。其中，限競房集中供應，帶來的拉動效應功不可沒。但與此同時，受供應相對大於需求因素影響，限競房項目成交狀況也冷熱不均，分化態勢比較顯著。

+ 低總價成交佔優

據地產行銷人發布的統計數據，進入9月，從北京成交建案特點來看，500萬元以下住宅成交套數佔比過半，500萬-600萬元住宅成交套數佔比12.08%。低總價成交是目前市場主流特徵。總價600萬元以內的住宅成交超過60%。

地產行銷人出品人韓樂表示，低總價成交佔樓市主流主要是由於限競房集中入市導致供應井噴，這也同時說明剛需剛改客戶的置業熱情正在被激發。

從供應上來看，限競房自6月起供應套數佔比過半；7月供應套數持續攀升，佔比高達67.86%；9月至今，供應套數佔比已超八成，完全改變了北京新房住宅的供應結構。

從成交層面看，9月限競房項目網簽套數佔整體住宅成交的22.77%。預計後市，該成交佔比會持續增加，樓市地位得以夯實。

+ 供應格局將有變化

據諸葛找房數據研究中心數據顯示，截至目前入市及待入市項目共計70個，其中入市項目18個，供給房源近萬套，但僅有8個項目有網簽記錄，網簽套數在1100套左右，網簽率僅有11%，網簽率較低，市場較冷。限競房項目的遇冷，新房市場供大於需，一定程度上表明北京新房市場已經開始有進入買方時代的前兆。

從9月成交區域分布看，以石景山為代表的西部，以通州為代表的東部，以大興為代表的南部，以昌平為代表的北部，四個區域銷售佔比相對均衡。潛在供應方面，四季度東部和西部板塊新項目將進入密集推貨節奏，有望在成交佔比上取得優勢，從而打破當前供應均衡的局面。

總體上看70個限競房項目分布，大興項目數量最多，高達15個，其次為房山，限競房項目為9個，海澱限競房項目8個位居第三。近郊區共有39個限競房項目，主城區共有24個限競房項目，遠郊區共有7個限競房項目。

值得注意的是，一些新項目所在的區域板塊非常成熟，如中央別墅區，且產品線也相對豐富，是限競房入市3個月以來一批最好資質的項目。此外，以往供應稀缺的板塊也將成為市場關注的焦點，但也有一種跡象值得關注。有機構調查顯示，當前北京樓市客戶結構正在發生巨大的變化，客戶變得稀缺的同時，大幅度擴區選房也越發常見，整個西部片區或者東部片區內，甚至全北京範圍內的項目幾乎都成了競品。

+ 項目成交現分化

值得注意的是，當前多數限競房項目的成交去化並不理想，總體去化率僅在四成左右，已經出現兩極分化的趨勢，只有少數項目能獲得開盤熱賣，而大部分則未達到銷售預期。

對此，業內人士分析，與限競房扎堆入市相比，市場需求則顯得相對稀缺，尤其政策依舊高壓，讓購房門檻居高不下。客戶對項目的選擇太空愈發寬廣的情況下常常貨比三家，延遲下單。這無疑延長了各個建案的去化周期，接下來的競爭烈度會持續更新。

面對競爭，開發商在行銷上也盡其所能。中原地產首席分析師張大偉表示，地產行銷在客戶召集、客戶轉化的環節，幾乎用上了所有能利用的管道，為了最終的目標，幾乎是無所不用其極。而且開發商正越來越倚賴管道拓客，項目給管道的點位日漸攀升，甚至有的項目高達10%。

有業內人士分析，行銷手段之外，產品依舊是核心競爭力。預計具有獨特區位優勢的、擁有稀缺配套資源的建案去化難度不會太大，但那些區位一般，交通不便的項目無疑會陷入沉寂。對於這類項目，要麽精雕產品，為建案“增配”，要麽采取實實在在的降價促銷，否則銷售難度可想而知。此外，那些重點打造產品差異化以及創新產品的限競房項目實現快速去化的可能性也較大。

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