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北京學區房簡史:搶手房業主宴請十餘買家叫價,一頓飯功夫多賺50萬

2020年5月,北京學區房交易再掀起一陣熱潮。

4月30日,作為北京市“教育高地”的西城區發布教改新規,新購房者子女入學,由“單校劃片”改為“多校劃片”。一個學區房,原則上六年內隻提供一個登記入學學位。西城區也成為北京“城六區”中,最後一個實施“多校劃片”的區域。

由於新規主要面對7月31日後戶籍遷入西城區的適齡兒童,5月至7月,也被很多人視為該區域學區房最後的“上車”機會。

5月以來,北京市西城區建案成交量大幅攀升,德勝、金融街等熱門片區尤甚。以德勝片區的知名學區房小區“裕中西裡”和“裕中東裡”為例,有房產經紀人表示,這兩個小區平時的月度成交量僅10套左右,但5月中上旬就已成交了50多套,一些優質房源在推出當天就被簽下,很多購房者感慨“手慢無”。

多年來,學區房一直雄踞住房體系的“金字塔尖”。因匹配了最好的教育資源,優質學區房的供應往往十分稀缺。由於歷史原因,很多學區房屬於“老破小”,居住條件不佳,價格卻十分高昂。

近些年來,北京市一直在推進基礎教育均衡化改革,同時采取各種手段,如取消過道房、車庫房、空掛戶的入學資格等,從而圍堵政策漏洞。但在很長一段時間裡,購房者對學區房的熱情有增無減,“宇宙中心”等現象時見報端。

如今,隨著房屋交易的不斷規範,以及教改的持續深入,這種局面早已不複存在。有觀點還認為,在西城區實施多校劃片後,北京學區房的狂熱將很快成為歷史。

但現實是,望子成龍的期望和優質教育資源的稀缺,仍將長期存在。通過對發展脈絡的梳理,學區房——這個套在無數家長身上的無形束縛,真的能成為歷史嗎?

從福利分房到價值初現

學區房的概念,脫胎於“就近入學”政策。

1986年,第六屆全國人民代表大會第四次會議通過《中華人民共和國義務教育法》(下稱《義務教育法》),其中的第九條明確規定:“地方各級人民政府應當合理設置小學、初級中學等學校,使兒童、少年就近入學。”

但北京市房地產業協會副會長、秘書長陳志向21世紀經濟報導表示,在當時,只有“重點校”的概念,還沒有“學區房”的概念。

陳志表示,上世紀八九十年代,北京的城市發展並不如現今這般龐大與恢宏。當時的城市核心區,主要局限在如今的二環以內,大致相當於東城和西城兩區的區劃範圍。

當時,包括教育在內的各種城市資源主要集中在核心區,但由於人口規模不大,流動性不強,優質教育資源的稀缺程度並不明顯。

此後,北京進入快速發展期,城市範圍擴大,人口增加,但由於各種原因,優質教育資源的分配格局並未發生太大變化。如今,東城、西城兩區由於歷史傳統,一直擁有較好的教育資源。海澱依托高校和科研院所的優勢,教育資源同樣優質。其他各區在經濟、人口、產業等方面迅速趕超,但其擁有的優質教育資源水準,仍明顯不如上述三區。

陳志還表示,1998年啟動房改之前,北京市幾乎沒有真正意義上的建案交易。當時的所謂“學區房”,大多是部門分房,或老舊平房,且無法在市場上流動。

到房改時,這些房屋才首次有了價值,但“學區”帶來的附加值仍不明顯。在北京市海澱黃莊區域,某中關村三小的小戶型學區房,掛牌單價約為12萬元。據房主介紹,這套房子原本是部門分的,上世紀90年代房改時,以3000多元/平方米的價格買下。“當時根本沒想過學校的事,因為已經住了好幾年了,也住習慣了,就順手買下來。”

如今,這套房子的價格已經翻了50多倍,這個建於上世紀80年代、看上去頗為破舊的板樓小區,也已是該區域交易最旺盛的小區之一。

不僅升值快,還抗跌

在21世紀教育研究院副院長熊丙奇看來,“學區房”概念真正興起,是在2006年。當年,修訂後的《義務教育法》頒布,進一步強調了“就近入學”的原則。

在此之前,為遏製部分家長的“擇校”衝動,從上世紀90年代開始,國家教委(教育部的前身)連續頒布文件,強調九年義務教育階段初中和小學必須堅持就近入學的原則,不準招收“擇校生”。同時,嚴厲禁止把捐資助學同錄取學生掛鉤。

當時,實現基礎教育均衡化已經是政策的著力點,但不同區域之間的教育水準差異,仍然無法在短期內抹平。加之北京的城市規模快速擴大,人口增多,對教育資源的需求大大增加。

到2014年,北京市開始推行9年一貫製教育改革,通過小升初的直升制度,減輕擇校壓力。

在此背景下,“學區房”的重要性不斷凸顯,價格也持續攀升。

從本世紀初開始,北京市的優質學區房就享受著“皇帝女兒不愁嫁”的待遇。鏈家地產某資深從業人員向21世紀經濟報導表示,其從業的十多年來,所接觸的學區房價格要明顯高出同地段其他建案,價差從最初的10%,一度攀升到如今的30%、40%。但學區房仍然是砍價最少、交易周期最短的房源之一。

他表示,在2009年,北京海澱區的中關村、五道口、學院路等區域,學區房的供需比例在1:4到1:5的水準。如今,這些區域的供需缺口更大。但無論是次新建案還是老舊公房,都是家長們關注的對象。

在新房銷售中,“學區”也成為重要賣點。一些房地產項目宣稱將引入優質學校,並借此給項目定出更高的價格。多年來,因未能兌現“引校”承諾而引發的投訴並不少見,但這也側面反映出學區房的熱度。

一位不願具名的分析人士認為,發生於每年3月到5月的樓市傳統“小陽春”,也有學區房的帶動作用。由於信息采集的時間要求,每年二、三月份是學區房交易的高峰,這批價格偏高、成交迅速的交易,很容易點燃市場的熱情。

學區房價格的攀升,還與北京房地產市場快速發展的大潮indivisible。

北京市建案銷售額從2001年的610億元,攀升至2019年的3000多億元。即使北京有著全國最為嚴厲的樓市調控政策,若拉長時間周期來看,最近20年來,北京的房價仍然有著數倍的上漲。

在此期間,學區房的價格不僅一直處於“金字塔尖”,在多個市場下行周期中,以及2008年金融危機期間,學區房還表現出了較好的抗跌性。

2008年,西城區金融街片區的著名學區房小區豐匯園,成交均價還不到3萬元。到2014年,該小區的交易價格已經達到10萬元/平方米的水準。此後,豐匯園的房價再度攀升,2018年的單價已經達到17萬元左右。到今年5月,該小區部分房源的成交單價已經超過20萬元/平方米。

學區房的“情感屬性”

2013年3月,北京海澱區華清嘉園,一間37平方米的學區房叫價350萬元,因價格過高,此地也被冠名為“宇宙中心”。3個月後,位於東城區景山東街的一個400平方米的四合院,因報價1.3億元被稱為“宇宙新中心”。

儘管這兩套房源因報價過高而很快下架,但學區房的價格水準,仍然可見一斑。

事實上,由於價格偏高,很多購房者在選擇學區房時,只能購買小戶型。21世紀經濟報導調研發現,在東城區、西城區和海澱區的多個優質學區,30平方米到60平方米的小戶型房源最為熱銷。2016年,西城區的文昌胡同曾成交了一間10平方米的平房,單價達到34萬元。

但小戶型的居住條件往往不盡如人意,為了彌補這種不足,很多家庭選擇“買小租大”。即購買一套小戶型學區房用於落戶並佔據學位,然後在同一個小區裡租一套大房子用於生活。如今,這種生活方式仍然大量存在。

由於“佔學位”的目的過於明顯,學區房交易也一度變味。2017年,北京市西城區大耳胡同的一個四合院內,有業主將過道改建成10平方米的“零居室”,標價150萬元。“過道學區房”由此誕生。

此外,還有將學區內的車庫、商鋪等作為獨立居住單元進行出售的案例。

陳志指出,嚴格來說,學區房既不是自住性質,又不完全屬於投資品。由於夾雜了“望子成龍”的期待,學區房交易很容易受到家長的情感因素乾預,從而變得不夠理性。為迎合這種情緒,違規改建的做法也大量滋生,才造成學區房交易中的各種奇葩景象。

2014年,吳婷(化名)和老公賣掉了自己位於朝陽區的110平方米的大房子,在西城區德勝片區的裕中西裡小區購買了一套不到60平方米的學區房。面對周圍人的不解,吳婷完全不以為然,她認為,對孩子的“投資”,不能太計較成本。

為購買學區房“不計較成本”的大有人在。一位長期服務於德勝片區的某資深房產經紀從業者向21世紀經濟報導記者回憶,2013年,德勝片區的一套優質學區房曾被10多個買家同時看中。為解決爭議,業主在某天晚上宴請所有買家,並在飯桌上接受報價,最終以價高者得的方式將房屋賣出。

“那一頓飯工夫,業主多賺了50多萬。”他說。

陳志認為,社會競爭激烈,以及應試為主的選拔模式,使很多家長患上教育焦慮症,這種焦慮往往伴隨著子女從出生到入學,再到走向社會的各個人生階段。鑒於優質教育資源不平衡的現實,這就反過來對學區房造成一種逆向壓力,使學區房成為相關社會問題的顯性表現。

為了控制“學區房熱”,2017年,北京市教委加大對實際居住的審核力度,重點對過道房、車庫房、空掛戶等情況進行核查,凡不符合實際居住條件的,均不得作為“點對點”、“單校劃片”入學資格條件。

於是,過道學區房、車庫學區房等奇葩住房在曇花一現後,迅速成為歷史。

學區房熱必將消退

為進一步推進基礎教育資源均衡化,遏製學區房過度炒作,從2017年開始,北京城六區實施幼升小多校劃片,明確“六年一學位”。在朝陽、東城、海澱、石景山、豐台等區域先後實行後,西城區也將於2020年開始推行此項政策。

多校劃片是相對於單校劃片而言的,是指一個小區不再對應單個學校,而是對應學區內或相鄰學區的多個學校。

雖然要完全推開尚需時日,但多校劃片對學區房狂熱的遏製作用,仍被很多人看好。有分析人士將西城區單校劃片的最後入籍期限2020年7月31日,稱為“731大限”。認為在此時點之後,學區房將走下價值的巔峰。

政策於4月30日頒布後,西城區的學區房交易明顯升溫。21世紀經濟報導在德勝和金融街兩個片區調研發現,片區內的小戶型房源成交火爆,這類房源的價格也有小幅攀升。

這也帶動了北京市的整體房價水準。貝殼研究院指出,僅在五一長假期間,北京鏈家平均成交均價就達到63530元/平方米,比4月的交易價格有明顯提升。有從業者向記者估算,五一長假期間,北京建案成交價格要比4月高出10%。

除購房者外,一些賣方也意識到了“大限”的存在。西城區德勝片區的某經紀人透露,在對西城區的上述政策進行研究後,一位身在澳洲的業主選擇將身份證和房本先寄回北京,從而表達賣房的誠意。

那麽,2020年的7月31日,果真能成為北京學區房的“大限”嗎?

陳志指出,學區房是教育焦慮症和教育資源不均衡的矛盾產物。除制度層面的改進外,還要看購房者的思想觀念和行為模式。“有需求就有市場”,只有需求降溫,學區房的交易才能趨於理性。他認為,北京學區房的狂熱必將消退,但這中間會有一個緩慢降溫的過程。

根據記者調研,北京西城區德勝、金融街片區的多位經紀人認為,在近期的透支性成交後,學區房交易有可能會在明後兩年出現降溫,但價格未必會明顯下滑。因為只要坐擁優質學區,該區域的學區房價值不會受到太大影響。

熊丙奇向21世紀經濟報導記者表示,從全國各地實行“多校劃片”入學政策的效果看,是否能起到抑製學區房熱、擇校熱的作用,主要取決於政策實行後,各地是否有進一步推進義務教育均衡的實際行動。具體而言,就是調整義務教育資源配置方式,加大對薄弱學校投入力度,改善薄弱學校辦學條件等。

“推進義務教育均衡的力度越大,投資學區房的風險就越大。”熊丙奇指出,到時候,學區房不需要唱衰,自然就會降溫了。

在遏製“學區房熱”方面,北京向來是多管齊下,其中還包括對銷售環節的監管。近期,北京市住建委執法部門聯合10個區住建房管執法部門開展房地產市場檢查,共有21家房地產經紀機構被查處。在被查處的各項違規情形中,就包括炒作“學區房”。

即使從經濟的角度來考量,學區房似乎也越來越偏離其原本的價值。北京師范大學金融研究中心主任鍾偉認為,市區的學區房是目前價值被高估的兩類房產之一(另一類為遠郊的低價房)。

鍾偉認為,在北京相同地段,學區房售價可能比非學區房高出50%。“從經濟層面來說,買學區房不如把孩子送進優質的私立國際學校;而從家長觀念轉變來看,90後家長的心態已經發生改變,對子女的期望值趨於理性,未來90後拋棄學區房的時代會來得很快。”

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