原創作者：徐小平
NO. 1
規範和調控房地產租賃市場
7月4日，深圳一則《關於規範住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見》文件重磅頒布，雖然只是征求意見稿，這份文件是關係到深圳1700多萬租房人的權益有著劃時代意義的。
深圳市《關於規範住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見（征求意見稿）》截圖
按照文件的精神，依靠一切資源解決漂深勞動者有一個定穩的居所，不但是保證了租者有其居，更重要的意義在於政策上保證了深圳可持續的高速發展，在全國開創了先河，不得不讚揚深圳城市管理決策者的創新與遠見。
文件具體內容如下：
1.多渠道增加租賃住房供應。力爭2022年新增建設籌集各類住房60萬套，其中租賃住房不少於30萬套。
2.規範住房租賃市場行為。出租人不得單方面提高租金，不得隨意克扣押金，不得巧立名目收費，建立住房租賃知道價格發布機制，提高租金透明度；對產生租賃交易的所有人進行備案登記。
3.規範城中村規模化改造和租賃經營行為。加大財政補貼力度，租賃企業改造時，應當給予承租人3個月以上搬離期限，不得引誘解除合約，驅趕承租人！
4.發揮住房租賃交易服務平台作用。提供找房、看房、選房、虛假房源一站式服務，提供居住證辦理、積分入學、積分入戶等一系列保障服務。
5.加大住房租賃政策支持力度。
6.加強住房租賃市場秩序整頓。
在這份文件中，在調整出租人和承租人權利與義務的第二條，出租人不得單方面提高租金，這項規定的力度是深圳保持城市第一競爭力的壓倉石。
NO. 2
房租的關係與實質
根據我們的研究成果，地價與房價和人口與房租是房地產的立體幾何，長寬高和底的關係，底是人口密度，四個變量呈正相關關係就叫房租理論。
四個變量關係圖，人口增長地價增長房價增長房租增長，反之亦然。
人口流出多的三四線城市房租不但不增長或是降低的。
這是深圳房地產研究團隊從房地產實踐二十多年經驗總結的，有不夠完善的地方，歡迎留言探討。
NO. 3
深圳租房的狀況
深圳人口密度高與國土開發強度高，房價高與住房自有率低的矛盾造成了高房租的現狀。
深圳人多地少，實際管理人口達2300萬人，隻擁有土地1997.47平方公里，人口密度全國最高，平均人口密度達到11517人/平方公里，萬科王石在報告裡稱剩餘可開發土地面積不足20平方公里是有根有據的。
如此極高的人口密度與稀缺的土地資源反差，深圳市統計局2015年發布的《深圳市2013年度土地變更調查主要數據成果的公報》明確指出：2013年深圳的耕地保有量僅為4096公頃（6.14萬畝），建設用地面積則為95733公頃（143.60萬畝），鮮明的數字對比揭示出深圳可開發土地的嚴重匱乏。
深圳國土開發強度已達50%，遠超國際慣例的30%的警戒線範圍。
高強度的國土開發強度也必然使建築容積率增加，由過去的2.7左右增加到了3.5以上。
最近6月24日史詩級的土地拍賣，龍光地產拍得龍華一地塊，可售樓面地價高達60321元/平方米，而同一地段的一手新房才72000元左右/平方米，拿地難與地王頻發，更加證明了麵粉價格差不多與麵包價格相等了，這還是在最高限價競人才房下取得的土地價格。
深圳土拍現場
所以，深圳的土地供需矛盾已經非常時期了，高漲的房價預期還是存在的，房價漲被政策備案價限制了，那麽另一方向變成漲房租了，漲房租的事實就是這麽骨感而殘酷。
因為深圳是新興城市，人口平均年齡才32.5歲，正處於成家立業階段，租房成了絕大多數人的第一選擇，特別是在住房自有率僅為26.9%的深圳。
也就是說深圳佔有近74%的1700萬人，是在租房中生活的。而且每年還以近50~60萬的新增加人口。
所以土地顯得寸土寸金，隨著土地拍賣價格的增長，房價從1998年以來也是一直在增長，與之相對應房租也是一直在增長。
房租漲得最厲害的是2017~2018年，房租年均增長20%左右，一般來說每年增長5%左右才是正常的。
NO. 4
房東不得隨意漲租
房東不得隨意漲租，調控房租是房地產調控的繼續和深入。
十八大報告中指出，房子是用來住的，不是用來炒的。我們的理解當然包括房子租金了。
因為房價與房租是房子的一體二面的表現形式是不可分割。房子買賣時表現是表現出的是房價，當房子用長遠投資時表現出是房子的租金。
穩地價、穩房價、穩預期和因城施策是新時預售屋地產周期與政策緊密的聯繫在一起，不可分割的辯證統一關係。
國家加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居。因此，調控房租是調控房地產的補充和深入，完全有必要的、及時的。
深圳發布《關於規範住房租賃市場穩定住房租賃價格的意見（征求意見稿）》，提出多渠道增加租賃住房供應、規範住房租賃市場行為等6大政策措施。
《意見》還提出，個人在政府租賃平台上簽約且租金不高於指導價的，在2023年底前實行零稅率。
從房價調控到房租調控是城市高速發展所必然，而且房租調控能給廣大中低收入階層帶來真正利好！對人口結構穩定和優化產業鏈帶來利好！有利於深圳的長治久安和經濟增長的需要。
所以說，房租調控是房地產調控更高層次的調控。有些人或認為可以私下亂漲房租，管理部門查不到。
那就大錯特錯了！只要深圳認真研究落實執行起來，在以前城市租賃管理所的基礎上不斷完善，完全是可做到的，世界上就怕認真二字，只要認真一切都不是問題。我們應該相信政府的執行力。
建議實施細則具體包括有，在既有房屋二維碼編號的基礎上實行登記發放租賃許可證制度，統一使用政府房租最高指導價和管理部門印製的房屋租賃合約，登記備案。
若變相漲價簽雙合約的，責令退回超額租金，房東拒不執行，可列入誠信黑名單，使不履約的房東無處可走，連乘飛機和火車都不能了，違規成本增高，就可以保證政策的順利實施了！
還有就是把租賃稅費與房東和租客聯繫起來，由權威的稅務部門依法監督。
NO. 5
相信深圳會更美好
因為在深圳買得起房子的人是少數人，而1700多萬人是依靠租房過日子，房租過快上漲的傷害遠比房價大得多！
傷害的人都是真正需要住房的普遍城市建設者。而有能力買房的人不但是少數人，而且相對收入較高階層或者是早期創業的既得利益者，這些人與房子租金不敏感。
人是生產力的決定因素，人口增長也是城市競爭力的重要指標。如果房租過高，必然會加重城市營運城本，迫走很多中低端產業鏈人群，例如造成大量流失建築工人、快餐廳、清潔工、環衛工、快遞員。。。那麽，城市惡性循環的後果將會很嚴重的。
這也是我們不願意看到的。這樣的城市不但沒有活力，也是不宜居的。
所以，一個城市房租（也包括房價）必須適應人口結構和增長的需求，順勢而為，才是智慧的。
心若沒有安放的地方，在哪裡都是不穩定的。
徐小平
2019年7月10日於深圳
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室