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港元、加息、貿易戰裡的樓市現實

觀點地產網上班高峰,地鐵剛開進尖沙咀站,一位戴舊式金框老花鏡的老伯,雙手快速翻閱了幾下眼前的報紙,雜亂的版面裡,“港匯”“貿易戰”,幾個鮮紅色加粗的繁體字,赫然映入眼球。

同一日下午,九龍站環球貿易廣場80層,在商業、資本的象牙塔之上,偌大的會議桌被前來的媒體圍攏得水泄不通,伴隨不停閃爍的攝影燈光,關於這些話題的討論起此彼伏。

“請問,作為中國甚至亞洲最重要的轉口城市,在港幣兌美元一路走弱及中美貿易衝突的夾擊下,香港的樓市該何去何從?”

現場,一位記者操一口港式國語高聲問到,語氣間帶著激昂。

膨脹

走在中環琳琅的商廈叢林,臉帶自信的資本精英們人來人往,但在平靜祥和的表象背後,每個角落都散發財富氣息的港島,正經歷它的多事之秋。

“港元保衛戰”最新消息,4月19日早間,由於港幣兌美元再觸及7.85的弱方兌換保證水準,香港金融管理局當日再次兩度買入共133.13億港元。隨著弱方兌換保證一再觸發,自4月12日至19日期間,香港金管局已經第13次入市乾預,買入港元累計513.31億。

貿易戰、匯率成為了擺在香港面前急需應對的風險。然而,在專業人士認為,香港金管局買入港幣以維持港元匯率的穩定,僅能緩解短時間的燃眉之急,終不是長宜之計。

據了解,從2008年金融危機以來,全球的貨幣政策長時間處於超寬鬆的狀態,大量過剩的資金流動性持續進入香港市場,並最終沉澱下來。

同時,由於香港特殊的經濟結構,房地產業佔絕大的份額,香港政府一直以來的政策和引導,使得這全球的流動性當中,絕大部分的熱錢流向了融資需求的核心支柱——香港房地產市場。

據香港金管局總裁陳德霖此前介紹,自2009年美國實施量化寬鬆政策後,大約有1300億美元流入香港,經兌換,這筆巨款相當於1兆港元的貨幣資金。

另一方面,近年來,香港與內地聯繫日益緊密,越來越多的內地資金開始南下,投向了香港市場。進入2017年,香港股市和樓市行情高漲、港股漲幅冠絕全球,加之中國經濟超預期反彈,進一步吸引了外部資金大量且持續地進入。

這使得香港就像一個巨大的蓄水池,流動性的空前膨脹、過剩,市場形成的巨型資金漩渦,讓人驚歎。緊隨而來的,香港房價大幅飆升。

最新數據統計,目前,香港房價已經從2016年連續上漲23個月,累積漲幅超過20%,每平方米20萬元的價格名列全球房價最貴城市前三。

另外也有數據表明,當前港島A類住宅售價與危機前的高點相比還漲了1.6倍,售租比已經突破了31倍的歷史高位。

調整

據了解,本次“港元保衛戰”掀起的最主要原因,是港幣與美元的息差拉大,市場投機者普遍為套利而大肆拋出港元,直接導致了港元觸及7.85的弱方兌換保證水準。

觀點地產新媒體根據資料獲悉,從1983年起,香港開始實施與美元掛鉤的聯繫匯率制度,確定為1美元兌換7.80港元的匯率制度。

2005年,香港金管局進一步把匯率調整在7.75—7.85之間,並把雙邊的“紅線”確定為強方兌換保證和弱方兌換保證,使得強弱雙向的兌換保證能以聯繫匯率7.80港元為中心對稱運作。

在強方及弱方兌換保證水準所設定的兌換範圍內,金管局可選擇進行符合貨幣發行局制度運作原則的市場操作,以促使聯繫匯率制度的正常運行。

事實上,除了7.85的弱方兌換保證外,在港元探及7.75強方兌換保證時,金管局也必須采取措施以保證港元匯率的穩定。

此前,在2012年到2015年的時間裡,由於內地買家大量在香港買入港幣,推動港元一直在7.75強方兌換保證附近停留,香港金管局多次出手,買入共計528億美元,釋放港元以壓製港幣的升值壓力。

而值得一提的是,最近這次“港元保衛戰”是自1997至1998年亞洲金融危機後,香港金管局第一次直接入市阻止港幣貶值。

香港金管局此前表示,自2015年來,美元已經連續6次加息,而港元利率其實自2015年以來也跟隨美元緩慢上升,只是因為流動性過於充裕,比美息上升慢。當中息差拉闊致使投機者產生套利交易,並最終觸發7.85匯率“紅線”。

最新數據顯示,美元3月期的LIBOR(倫敦同業拆借利率)為2.3%,港幣3月期的HIBOR(香港同業拆放利率)為1.2%,兩者之間的息差已經高達1.1個百分點。

暗影

在港元一路走弱的情況下,香港金管局稱,截至今年3月末,香港的官方外匯儲備資產為4430億美元,這當中兌換成港幣,是流通中港幣的6.86倍。應該說,通過聯匯制度,香港有能力維護港幣穩定。

而事實上,這場媒體眼中轟轟烈烈“港元保衛戰”,市場人士更多的關注點似乎在於因此所引發的香港樓市問題。在目前房價處於歷史高位的情況之下,市場人士指出,金管局出手乾預匯率就意味著收緊貨幣,市場利率抬升,香港樓市能否扛得住貨幣緊縮的壓力是存在風險的。

據了解,2009年開始,香港房價持續進入上升通道,為抑製房價、避免房地產泡沫的破裂,期間,香港政府不斷頒布調控措施,並連續多次提高房屋貸款的首付比例。對於二套房買家,香港徵收印花稅,並在2016年將購買二套房印花稅提升到15%。

2017年,香港頒布限制銀行對地產開發商貸款的政策。此外,香港還通過增加土地供應和新建住宅、面向內地購房客徵收額外印花稅等措施施行房價調控,但房價泡沫一直上揚。

星展銀行(香港)高級投資策略師李振豪表示,目前香港租金回報率只有約2%,泡沫已經很大,連續上升的利率或將成為戳破香港房地產泡沫的一根針。從中長期來講,跟隨美元加息或者是香港為維護匯率穩定不可避免的手段。然而,這也將對樓市和股市都形成巨大利空。

以股市為例,香港股市自2016年初以來已經累積上漲50%,估值已經不便宜,隨著加息將可能也會導致股市下挫,這對香港經濟是一個不小的打擊。對於房價,港息升高、金管局縮表,都會讓樓市減少上升的動力。

另一方面,中美的貿易衝突,使得全球的需求都牽受影響,作為轉口貿易中心的香港,這無疑也是正面的當頭一棒。專家指出,對樓市來說,一旦以關稅為主的貿易戰開啟,意味著全球資本流動驟然減速,最先被摧毀的將是一些在經濟全球化時期被炒到火熱的國際城市的房地產。

同時,目前的香港,樓市和股市都處於雙重高位,美聯儲的加息將使得資金進一步外流,一旦資金外逃,高位的資產難以維持。野村證券指出,香港私人部門信貸佔GDP的比重已經長期高於45%,樓市價格攀升至歷史最高點,存在著明顯的資產泡沫。

而回到香港金管局的這場“保衛戰”,有市場人士稱,考慮到港幣與美元的短期利差距離2004年的高點還差120個基點,港幣套利交易或仍將延續一段時間。

香港傳真,一座城市裡的地產漫遊與畫像。

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