儘管不少房企業業績增速放緩甚至腰斬，融創依然保持較強的盈利能力，充足的現金流將成未來持續發展的保障。8月22日，融創中國（01918.HK）披露的年中報顯示，2019年上半年，公司營收和歸母淨利潤分別為768.4億元、102.9億元，分別同比增長64.9%、61.7%。備受關注的是融創上半年現金流貢獻和來源均來自回款，而不是融資。今年下半年，為保證公司現金流的穩定性，融創推向市場的新貨價值將超過4000億元。
值得關注的是，融創將嚴控財務風險，上半年短周期低溢價率補充土地之後，將暫停拿地。與此同時，融創正在加速推進文旅板塊全產業鏈布局，上半年該板塊業績增長迅速，融創將持續增加文旅業務的經營投入，未來三到五年業績將逐步釋放。
在業內人士看來，融創通過高周轉的模式迅速把公司規模挺進行業前五名，並逐步進入“穩規模、降杠杆、出利潤”的階段。今年以來，其補充的一二線城市土儲貨值充足，且成本較低，有望全年實現5500億元銷售目標。同時，在全產業鏈戰略和嚴把持有量的要求下，文旅板塊穩步發展，或將成長為公司業績新增長點。
業績穩健現金充裕全年5500億目標可期
今年上半年不少房企業營收、利潤增速放緩，而融創業績依然保持了快速增長態勢。年中報顯示，2019年上半年融創銷售額為2141.6億元，同比增長11.8%，穩居行業前五行列。同時，其營收和歸母淨利潤分別為768.4億元、102.9億元，分別同比增長64.9%、61.7%，淨利潤增速超過同期萬科等知名房企。
值得一提的是，2019年上半年，若剔除業務合並收益及其攤銷、金融資產及投資物業公允價值變動損益、非核心業務的資產減值損失等事項影響，融創歸母淨利潤為126.6億元，同比增長128.4%，位列行業淨利潤增速前列。
從年複合增長率情況來看，融創保持著高速穩健的發展節奏。2016-2018年，融創合約銷售額複合增長率為75%，營收復合增長率為88%，毛利複合增長率達155%。在前三年毛利率持續攀升的基礎上，2019年上半年，融創毛利率同比提升了0.5個百分點至25.2%。
融創業績穩健發展的同時，還力保現金流充裕，並可覆蓋短期債務。截至2019年6月底，融創账面現金1380億元，較2018年底的1202億元增長14.8%，覆蓋一年內到期有息負債超1.1倍，覆蓋下半年到期有息負債超3.1倍，可確保現金流的安全性，防範財務風險。
融創中國董事會秘書兼副總裁高曦在年中業績說明上表示，地產開發業務一直以來都是融創的核心主業，從2017年施行“控投資，降杠杆”運營策略開始直至未來，公司會控制好土地增長的節奏，將土儲優勢釋放為經營的現金流，降低負債率，保持資金的良好流動性，實現公司整體穩健的發展。
據了解，今年以來，伴隨業績穩健發展、現金流增長及杠杆率下降，融創股價年內漲幅超40%，並於8月被宣布納入恆生中國企業指數，獲得了市場和投資者的認可。另外，在2018年已調高信用評級的基礎上，2019年4月穆迪、標普、惠譽三家國際評級機構再次提升對融創的評級，其中穆迪將公司主體評級由B1上調至Ba3，展望穩定；標普將公司主體評級由B+上調至BB-，展望穩定；惠譽將公司主體評級由BB-上調至BB，展望穩定。
有關業績保持高速增長的原因，華創證券分析師袁豪認為，這主要由於2019年上半年公司銷售物業交付的面積較去年同期增加所致。同時，截至2018年末，公司預收账款達1993.8億元，同比增長52%，為2018年總收入的159.8%，保障2019年全年業績的高增長。考慮到公司布局聚焦於一二線城市及環一線熱點城市，並且其推盤和銷售高峰期集中在下半年，預計2019年銷售穩增，全年實現5500億元銷售目標可期。
在興業證券分析師宋健看來，融創通過高周轉的模式迅速讓公司規模挺進行業前五名。除規模外，目前公司品牌、產品力、拿地以及融資能力均處於行業前列，核心競爭力較為突出，已進入“穩規模、降杠杆、出利潤”的階段。
現金流不靠融資靠回款暫停拿地加快推貨
土地儲備作為房企的糧倉，與業績的增長關係密切。2017年以來，融創土地儲備增長速度明顯降低，而銷售速度的加快，使其經營現金流實現快速累積。除少量招掛牌拿地外，公司主要通過收購方式獲取優質的土地，規避了拿貴地的風險，從而保障了項目的利潤。
數據顯示，今年前4月，融創在市場低位補倉，所獲取的核心城市及區域土地平均溢價率僅為21%。截至公告日，融創連同其合營公司及聯營公司的土地儲備約2.13億平方米，土地儲備貨值約2.82兆元，其中超過83%位於一二線城市、60%的土儲通過收並購方式獲取。同時，其平均土地成本約4307元/平米，而對應同期的銷售均價超過15000元/平方米，提前鎖定未來的盈利空間。
隨著下半年銷售高峰期的到來，充足高質量的可售資源將為公司貢獻充沛的經營現金流。半年報顯示，今年下半年，融創預計將有超過420個項目在售，累計可售資源超5700億元，且其中超過80%的可售資源位於一二線城市。
有關未來的拿地策略，融創中國董事會主席兼執行董事孫宏斌表示，今年上半年有一些拿地機會，所以公司補充的土儲也都是融創提前勾畫好的土地，但下半年拿地基本會停止，除非有特別好的機會可能會進一步補倉。
記者注意到，除融創外，近期包括萬科、旭輝、富力等在內的房企紛紛采取謹慎拿地策略、甚至暫停拿地，與此同時多數房企已開啟新的銷售策略加強回款。那麽，為何房企如此著重強調謹慎拿地，並強調回款的重要性？
在孫宏斌看來，目前國家對房地產調控最主要目的就是嚴控資金流向房地產行業，未來嚴控房地產的融資端可能是一個常態化的過程，對土地市場和銷售端都會有較大影響。過去的調控政策是針對需求端，而今年的調控指向了融資端，基於這樣的判斷，融創並不著急拿地。
“目前，公司主要的現金流貢獻和來源均是現金回款，而不是融資。因此，今年下半年，融創推向市場的新貨價值將超過4000億元，這會支撐公司完成下半年的銷售目標，並保證公司現金流的穩定性。”據高曦介紹，未來應對融資環境變化的最佳方案就是做好產品、提升服務質量，同時買對地，這樣通過銀行借貸才會比較順利。
對此，諸葛找房數據研究中心分析師嶽蒙蒙認為，今年以來，融創加大了拿地的力度，尤其是一二線城市，土儲貨值充足，且成本較低，未來可操作的盈利空間更大，預計可以發揮支撐業績的作用。今年下半年，融創放緩拿地主要原因在於，政府對於融資渠道管控加強，房企融資規模或將受限、融資成本升高，其放緩拿地是為了減緩資金壓力，優化資金結構、平穩企業風險。
安信國際相關分析人士表示，融創手握大量一二線城市的優質土儲確保了未來項目的利潤水準。同時，公司產品定位於中、高瑞客戶及改善性需求，加上規劃出多條產品線，在逆周期中具有抗風險性。
宋健進一步分析稱，融創具有多元化的土地獲取方式，其在並購市場口碑較好，即使在招拍掛市場競爭激烈的當下，公司土儲補充渠道也較為豐富，且成本可控。隨著文旅城等項目投入運營，公司將以此提升住宅項目的土地價值，與地產板塊聯動。
布局一二線城市難被複製文旅板塊投入持續增加
堅守地產主業，融創持續佔據全國房企五強之列。不僅如此，融創於年初完成了地產、服務、文旅、文化四大板塊的布局。在業內人士看來，融創目前在文旅產業鋪下一個大棋局，形成了融創文化旅遊城、融創旅遊度假區、融創文旅小鎮三大旅遊業態，並建立了影視內容研投製宣發、影視製作服務、智能電視線上娛樂平台、內容生產與線下實景IP長鏈運營體系，未來或將成長為新業績增長點。
2019年上半年，融創通過不斷調整優化文旅產品布局，經營效率和盈利能力得到提升。據悉，版納傣秀由融創演藝團隊自主操刀，進行了改版升級，今年上半年收入同比增長了40%，客流量同比增長21%。同時，南昌樂園探索盈利新模式，將其室外樂園改為開放式樂園經營，今年4-7月的收入同比增長89%。
數據顯示，融創已開業的樂園客單價同比增長27%，即每一位來樂園的顧客平均消費金額提升約三分之一。在各業態客單價中，主題樂園同比增長44%，水世界同比增長31%，海世界同比增長27%，雪世界同比增長20%。
不可忽視的是，今年上半年廣州、無錫旗艦文旅城相繼開業，兩大文旅城商業、酒店、樂園三大核心業態開業出租率均達到了100%。其中，廣州融創文旅城融創茂首日客流量達30萬人次，無錫融創文旅城融創酒店群首周周末入住率即達85%，後續周末入住租率常達100%。同時，兩大雪世界開業在七周的時間，累計客流量約15萬人次，累計收入超過4900萬元，經營利潤超過3000萬元。
據融創中國執行董事兼行政總裁汪孟德介紹稱，廣州、無錫兩大文旅城於今年6月開業，下半年第四季度昆明文旅城即將開業，2020年、2021分別將開業3個、1個文旅城項目，共計12個文旅城將於2021年全部完成開業。
“2018年初融創文旅集團成立，並形成了從設計、建造到運營的完整文旅體系架構，今年上半年的業績，對於融創文旅板塊是一個比較好的開端。”汪孟德表示，未來公司將持續加強文旅業務的投入和管理。目前，文旅板塊對公司整體業績的貢獻比例較小，三至五年後文旅業績將或慢慢釋放出來。
截至目前，融創文旅已在全國布局10座文旅城、4個文旅度假區、9個文旅小鎮，其中涵蓋了39個樂園、24個商業，以及近70家星級酒店。在業內人士看來，融創文旅項目大都布局在國內一二線核心城市，無論是人口基礎還是交通便捷性，都難再複製。
此外，記者發現，從去年以來，融創在文化領域動作頻頻，成立融創文化集團、推出內容板塊“融創影視”、投資夢之城，同時在《流浪地球》、《瘋狂的外星人》、《全職高手之巔峰榮耀》等影片的拍攝地、出品方名單中也有融創的身影。
孫宏斌表示，今年公司已經確定文旅板塊的整體發展思路是“平台+內容+實景”，並會持續增加文旅業務的經營投入。不過，公司會對文旅體量和發展做合理把控，在發展文旅地產的同時保證資金的安全流動性。公司對文旅項目持有量有嚴格限定，整體持有約10%左右，嚴格限定在15%左右及以下水準。
嶽蒙蒙表示，目前來看房地產開發是融創的主要業務，融創文旅項目在整個業績貢獻裡佔比較小，仍屬於前期投入階段。不過，在全產業鏈戰略和嚴把持有量的要求下，未來文旅板塊有望成長為公司業績新增長點。需注意的是，文旅產業需注意投入產出比，如何在提高品質和體驗的同時，降低成本，使得文旅項目的性價比更有吸引力仍是融創需要解決的一道考題。
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