一文看懂房地產供應鏈商票融資三大模式！

票據融資顧名思義是圍繞著票據發生的。票據是一種商業憑證，主要是指由出票人簽發，而付款人在指定日期或者見票後支付確定金額給票據持有人的有價證券。按出票人是否是銀行，匯票可以分為銀行匯票和商業匯票。傳統意義上的票據市場是指商業匯票市場，因此本文“票據融資”的“票據”是指商業匯票。擁有商票的企業可以選擇持有到期，或者通過背書轉讓和貼現來提前獲得資金。票據融資是指企業B獲得票據後，在票據到期前將票據背書轉讓給企業C，或者找到銀行以一定的貼現利率提前獲得有折扣的票面資金。在房地產產業鏈結構中，房地產企業上遊有材料供應商、建築公司、設計公司，下遊有裝修公司、中介服務和物業服務機構等，全產業鏈存在大量的中小供應商。創新房地產供應鏈金融服務，盤活供應商的應收账款，一方面可以為整個供應鏈上的中小企業提供新的融資選擇；另一方面，可以通過靈活的財務安排，緩解房企的流動性壓力，降低融資成本。

事實上，創新房地產供應鏈中小企業應收账款融資模式，既順應國家去年以來的政策導向，也具有重要的經濟和社會效益。2018年6月、10月和12月，央行三次增加了再貸款再貼現額度，引導金融機構通過票據貼現支持民企和小微企業。2019年1月，社融數據顯示企業貸款同比多增8000多億，其中票據融資同比多增了4800億，增長迅猛。今年前2個月，銀行承兌匯票餘額累計增長7538億元。整體來看，票據業務對實體經濟的支持力度在逐步提高。

在房地產行業中，除了通過傳統的銀行商票貼現融資盤活供應鏈企業的應收账款，降低房企融資成本外，引入擔保公司、保理商和小額貸款公司等創新模式也為房地產供應鏈商票融資提供了靈活的途徑。

銀行商票貼現模式

票據融資顧名思義是圍繞著票據發生的。票據是一種商業憑證，主要是指由出票人簽發，而付款人在指定日期或者見票後支付確定金額給票據持有人的有價證券。按出票人是否是銀行，匯票可以分為銀行匯票和商業匯票。傳統意義上的票據市場是指商業匯票市場，因此本文“票據融資”的“票據”是指商業匯票。擁有商票的企業可以選擇持有到期，或者通過背書轉讓和貼現來提前獲得資金。票據融資是指企業B獲得票據後，在票據到期前將票據背書轉讓給企業C，或者找到銀行以一定的貼現利率提前獲得有折扣的票面資金。

圖：企業開票和流通過程

擔保公司模式

商票持有人可以通過向銀行申請貼現的方式實現融資，但前提是承兌人或持有人已經取得銀行商票貼現授信額度。除此之外，擔保公司也可以通過靈活的產品設計來消化商業承兌匯票，提升商票的融資能力。擔保公司雖然不能直接開展資金業務，但是可以采取委託貸款的方式，給持有商票的借款人提供貸款，也可以通過在全國性或地方性的金融資產交易平台購買票據收益權的方式進行操作。

此外，擔保公司還可以與開發商合作為其供應鏈企業提供商票擔保服務。例如，房地產金融服務商匯聯科技通過與擔保公司合作，推出創新性的商票擔保模式。在擔保公司的銀行授信額度內，由開發商為供應鏈企業提供增信，銀行對開發商白名單內的企業提供商票貼現服務。從而促成中小金融機構服務中小企業，既解決了供應鏈企業、開發商的融資難題，也為眾多中小金融機構提供了創新性的業務和優質資產。

圖：擔保公司金交所商票債權轉讓融資模式

保理商模式

保理業務是以債權人轉讓其應收账款為前提，集融資、應收账款催收、管理及壞账擔保於一體的綜合性金融服務。地產供應鏈保理的一般操作模式是，保理商與收票企業（即上下遊供應商）簽訂《應收账款保理合約》並完成應收账款轉讓通知等手續，形成應收账款債權轉讓的保理關係，在此基礎上約定如基礎交易合約中約定以商票作為支付結算方式的，則應將商票同時背書轉讓給保理公司。

圖：保理公司商票操作一般模式

隨著近年來國內保理業務規模的擴展，越來越多的保理資產也在尋求更廣泛的融資途徑，而資產證券化是盤活保理資產的一個重要方式。借助ABS融資模式，保理模式越來越受融資方青睞。在房地產行業，供應鏈保理ABS成為僅次於CMBS的房企第二大資產證券化產品。

以平安證券-萬科供應鏈金融1-5號資產支持專項計劃為例，該專項計劃的基礎資產為萬科上遊供應商對其企業下屬各區域項目公司的應收账款。萬科收集下屬項目公司的債務集中發行反向保理ABS，將萬科對上遊供應商的應付账款轉為對資產專項計劃的應付账款。這類財務操作不會增加新的負債，也不會將無息債務轉換為有息債務，僅為存量債務的確認，從而不會增加萬科的資產負債率。同時，萬科反向保理ABS將下屬項目子公司對上遊供應商的應付账款付款期限大大延長，有利於其對應付账款進行平滑管理，改善公司的現金流。

圖：萬科供應鏈金融ABS交易結構圖

小額貸款公司模式

小額貸款公司由於不能直接開展票據貼現業務，因此，一般都是通過商票質押貸款的方式進行操作，即收票企業（上下遊供應商）向小額貸款公司申請借款的同時，將其持有的商票背書質押給小額貸款公司。根據《票據法》第35條被背書人依法實現其質權時可以行使匯票權利的規定，到期前由小額貸款公司直接委託收款銀行或通過票據交換系統向付款人提示付款。在實踐中，商票到期托收需要提交的資料因銀行而異，可以由公司財務人員谘詢開戶行後準備相關資料辦理托收手續，如果開出的是電子商業承兌匯票則無需提交其他資料。

圖：小額貸款公司商票質押貸款模式

總結：

目前，商票融資的資金來源主要有三大類。一是銀行貼現，這是最傳統的商票融資方式，價格較低，但資料繁瑣，授信範圍小，額度爭搶激烈。二是由擔保公司、保理商、小貸公司等機構直接買斷票據資產用以後續處理，優點是操作方便，但會推升融資成本。三是大資管類投資資金，例如票據收益權私募基金、金交所收益權產品、券商資管計劃、ABS等，此類資金操作一般較為繁瑣。此外，如前文的介紹，還存在一些創新的商票融資模式，是以上幾種方式的混合，例如擔保公司+銀行貼現，保理商+ABS等。具體融資方式，開發商可以根據自身的需求和供應鏈特性進行金融產品創新。

整體而言，商票融資是多方共贏的融資工具。對於房企來說，通過延遲付款，相當於以一定成本融資，並且不直接佔用銀行授信、也不推升有息負債。對於供應商和施工方，能夠快速盤活應收账款，維持和擴大經營性現金流，解決回款慢、融資難問題。對於金融機構，由於房企對應收账款抵押貸款和保理等有反向擔保，業務風險相對較低。據恆大研究院測算，全國房企各項應付款（包括應付票據）是開發資金來源的22%左右。因此，持續探索創新的商票融資模式，做好上下遊供應鏈的票據融資，對於開發商而言具有重要意義。