自2004年至今，中央一號文件連續16年聚焦“三農”問題，並將土地改革作為解決“三農”問題、實現鄉村振興發展的關鍵抓手。自2014年後，一號文件和各類農村相關政策均明確聚焦於土地改革，而2019年中國“土地日”的主題，也被定位了“嚴格保護耕地節約集約用地”。
近年來，全國多地著眼於農村土地流轉、宅基地退出機制的有益探索，通過多地試點，農村集體土地流轉已經取得階段性成果，各地的土地流轉市場逐步活躍。一方面，全面盤活“三塊地”（耕地、宅基地和集體建設用地），可以讓農民能夠直接享受土地變現帶來的紅利；另一方面，在三四線銷售回歸平淡，國土部分類供地指標逐漸收緊，城市建設用地指標將愈發緊缺的情況下，土地流轉對於緩解建設用地指標緊張也有著積極意義。在此背景下，土地流轉所帶來的正面推動作用更值得房地產行業所關注。
為進一步研究農村土地流轉對三四線城市房地產的影響力，我們將從政策層面、土地流轉規模、承包價格及其對人口和建設用地指標等產生的潛在影響方面逐一剖析，並以政策最為積極的安徽省城市（宿州）、人口流出大省河南城市（鄧州）兩個典型城市為例，從農民收入水準增加、城鎮化人口提升以及退宅還耕帶來的建設用地指標壓力緩解等方面探究土地流轉對房地產帶來的一系列影響。
其中比較值得關注的結論有以下6點：
1、目前宅基地權利體系構建結束，集約有獎、退出有償制度仍在探索。農用地改革經多年深耕已進入最後階段，當前已處於體系完善和修補期，而本地宅基地“三權分置”和集體經營性建設用地入市仍處於“探索”階段。
2、農村土地流轉比例已接近40%，總規模達到5.4億畝。就各省份土地流轉比例來看，上海、江蘇、北京、浙江等經濟發達的省市位於前列，流轉比例均達到耕地總面積的50%以上，其中北京土地流轉比例更是高達96%。較大的城鄉收入差距、更加合理的土地流轉補償機制、以及高水準的集約化農耕能力，為這些省市農村土地流轉帶來了更高的積極性。
3、土地流轉有望為三線城市帶來150億㎡供地指標、3000萬城鎮從業人口。對於三四線房地產市場而言，土地流轉主要會帶來兩方面影響，一方面是對於建設用地指標的利好作用，退宅還耕、集體用地轉讓可帶來更多建設用地指標，助力城市快速發展；另一方面，則是耕地流轉可為三四線城市帶來更多的城鎮人口，並且土地轉包、集體用地入股轉讓也可為這些新增城鎮人口帶來更多的資產性收入，支持這部分群體購房。
4、政策頒布積極的宿州：產業轉移助力城鎮人口快速提升，樓市規模穩步增長。隨著產業升級和轉移的影響，宿州城市綜合實力顯著增強，人口回流現象逐漸顯現。尤其是城鎮人口增速迅猛，2018年達242.82萬人，較2014年增加了37.5萬人，城鎮化水準快速提升，居民收入水準也有了明顯增加。2017年建案銷售面積增至730.89萬平方米，建案銷售額高達361.57億元，較2015年實現了翻番。
5、人口流出嚴重的鄧州：人口外流致城鎮化率“虛增”，房價高漲風險不斷累積。2018年鄧州城鎮化水準達到42.08%，較2017年同比增加1.8個百分點。但細究來看，城鎮人口較2017年卻並未增加，城鎮化水準的上漲是由於農村人口的大幅減少導致的，人口的持續外流使得鄧州購房需求越發疲軟，房地產發展動力不足。但房地產市場卻存在過熱風險，在銷售規模上漲的同時，建案銷成交均價更甚，2018年建案成交均價增至5507元/平方米，同比2017年上漲48%，這一增幅明顯高於城鎮居民人均可支配收入增速，房價高漲風險不斷累積。
6、受產業、經濟、就業機會等因素製約，本地城鎮化的農村人口只會是少數，但總量依舊可觀。雖然土地流轉規模日益上升,但是受地方產業、經濟相對落後等因素影響，提供就業機會較少，加之近2年，三四線城市商品住宅價格有了大幅上升，如果在本地找不到合適的就業機會，一畝地不足1000元的土地流轉費對於購房可謂杯水車薪，失去土地的村民有相當一部分流入薪水相對較高的一、二線城市就業，本地城鎮化的農村人口只會是少部分，但由於人口基數龐大，三四線本地城鎮化的農村人口總量依舊可觀。
01
政策現狀：法律法規不斷完善，對三四線城市利好不容小覷
自2014年中央在33個縣市試點集體建設用地入市、宅基地制度改革後，全國土地改革的步伐明顯加速，從賦予“兩權”抵押融資功能到提出“三權分置”、“建設用地增減掛鉤”等政策再到延長承包年限、建立集體建設用地入市制度，並修改土地管理法，從政策、法律等多方面保障農民土地權益，促進鄉村發展。土地流轉方式也由單一化轉變為多樣化，農村土地經濟也更有活力。在其中，受益最深的莫過於廣大的三四線城市，土地流轉不僅能切實增加本地農民收入，提高居民購買力，對推進城鎮化建設有明顯的促進作用，這對本地的房地產市場發展也是一重大利好。
1、政策動向：期限延長限制放開，提升農村集體用地交易價值
農村土地流轉的合法地位始於1982年中央首次肯定包乾到戶、包產到戶等多種形式的責任製，隨後《土地管理法》的頒布以及多次修改為集體建設用地入市流轉提供了法律保障。進入2014年後，農用地三權分置、農村宅基地三權分置等制度相繼提出，土地管理等相關法律也加快修訂，為集體建設用地入市掃平障礙，土地管理制度逐步被完善，農村土地經濟活力進一步被激發。
通過對改革開放以來土地流轉政策的梳理，我國農村土地流轉大致從三個方面進行推進：農用地的改革、宅基地的改革以及集體經營性建設用地的入市。時至今日，農用地改革經多年深耕已進入最後階段，當前已處於體系完善和修補期，而本地宅基地“三權分置”和集體經營性建設用地入市仍處於“探索”階段。
2、意義：土地流轉成為三農問題關鍵性突破點，有利於城鎮人口增加、建設用地增長
20世紀90年代以來，國家經濟實現了飛速發展，但全國農民人均純收入卻連續多年增長緩慢，城鄉差距日益拉開，各類問題逐漸凸顯。要發展農村經濟、縮小城鄉差距，就首先要從與農民、農業息息相關的土地入手。我國當前的經濟體制是以社會主義市場經濟為主，其發展的基礎就是明晰的產權，但我國農村土地產權長期不明晰，無疑阻礙了農村生產要素市場化。因此，農村土地改革勢必要進行。
2.1 土地改革是解決三農問題的關鍵性突破點，其根本是提高農民資產性收入
城鄉一體化發展是解決“三農”問題的根本途徑，而土地問題就是城鄉化發展的核心。結合2001年~2018年城鄉居民收入比值來看，2007年我國物權法將土地承包經營權正式確立為用益物權，同時大力度支持鼓勵土地流轉，與此同步，2007年後城鄉居民收入差距也穩步縮小，到2018年城鄉居民收入比值已經降至2.6附近，鄉村居民收入增長速度已明顯快於城鎮居民。
2.2 推動農民進城增加城鎮人口，退宅還耕釋放建設用地指標
對於和土地密切相關的房地產市場而言，農村土地流轉的推進也會推動這些城市的房地產市場發展。總的來看，其對房地產市場的利好有以下幾個方面：
一是推動農村居民進城，增加購房需求。2018年國家頒布相關政策提出要降低農民進城落戶的門檻，享受城市同等的醫療、教育等各方面的福利，同時對農民進城買房給予補貼，並保障農民進城後依舊享受土地承包經營權和宅基地的資格使用權，積極引導農村居民流轉土地。如安徽在2018年就有100萬農業轉移人口落戶城鎮，這些增加的人口顯然也增加了房地產市場的購房需求。
二是退宅還耕釋放建設用地指標，有助於增加大中城市土地供應。據農業部數據顯示，截至2018年底，試點地區共騰退出零星、閑置的宅基地約14萬戶、8.4萬畝。對於大中城市來說，這些集約出來的宅基地有一部分可轉化為建設用地，直接增加本市建設用地指標；同時，國務院在2016年頒布的省域城鄉建設用地增減掛鉤機制允許大城市與有結餘建設用地指標的城市進行交易增加本市集體建設用地指標，進而緩解土地供應緊張的問題。
三是創新流轉機制提高農民購買力，利好小城市房地產市場發展。託管、入股等創新流轉機制相比單純的出租來說，農民能夠享受土地經營帶來的增加紅利，收入也相比之前的流轉機制有所提升。作為三四線城市市場購房需求重要的組成部分，農村居民進城置業需求在購買力提升的影響下不會因為房價上漲而大幅銳減，這對於小城市的房地產市場而言是一個較大的利好。
02
市場分析：土地流轉規模持續攀升，助力更多人口向城鎮遷徙
隨著農村土地流轉進程的持續深入，以及相關的政策不斷完善，全國農村土地流轉規模越來越大，推動農村土地交易市場日益繁榮發展，助力農村土地使用效率不斷提升，在提高農民資產性收入的同時，也釋放了大量的農村勞動力進入城鎮。目前，全國農村土地流轉比例已經接近40%，意味著大量的農村壯勞力已經人地分離，在就業模式上完成了從農業人口到城鎮人口的轉變。就各省市差異來看，上海、江蘇、北京等經濟發達省市土地流轉率排在全國前三的位置。
1、流轉規模：農村土地流轉比例已接近40%，總規模達到5.4億畝
目前，全國農村土地流轉比例已經接近40%，意味著四成左右農村家庭的壯勞力已經從農村走向了城鎮。但是從全國角度來看，受城鄉收入差異、集約化耕作水準等因素影響，各省份農村土地流轉比例仍然存在較大差異，排在前列的要麽是城市經濟發展領先，城鄉收入較大的省市，要麽是人口向外流失嚴重，農村土地經營收入較低的黑龍江、河南等省份。
2016年以來，農村土地流轉增長放緩但規模依舊可觀，每年流轉比例增長維持在2個百分點左右，規模增量也可繼續保持在0.2億畝以上。至2018年末，全國土地流轉面積已經達到了5.39億畝，接近四成土地已經被流轉。隨著農村土地流轉規模的日益攀高，適合流轉的土地、以及有能力承接更多土地流入的家庭和農村企業本應越來越少，土地流轉面積增長也應當有所下降，但近年來土地流轉規模增量的保持穩定，一方面說明相關政策的行之有效，相關政策補助、政策優惠落到了實處，另一方面，也說明農村土地集約化發展水準確實在日益增長，未來土地流轉規模增長依舊可期。
2、價格走勢：土地流轉已成為農村收入重要來源，但近年來增速有所下滑
2018年，全國土地流轉平均價格約為1023元/畝/年。按各省人均土地流轉2平方米的中位數計算，每年可為土地流轉家庭帶來2000元/人的財產性收入。就增長速度變化來看，近兩年全國土地流轉價格增速有所下滑，2017、2018年土地流轉價格增長均為2%，較2016年以前下降超過2個百分點。
這正與土地流轉規模增長的放緩相一致，隨著土地流轉規模日益攀高，土地流轉市場的供求關係開始漸漸偏向需求側；再加上農村居民收入水準的不斷提升，對於土地流轉收入增長的敏感性也有所下降，以致土地流轉價格增長速度有所放緩。
以流轉收入處於全國中游水平的湖北省為例，對於將承包土地流轉出去的家庭而言，2018年人均流轉土地2.32畝，按湖北省843元/畝/年的水田價格估算，每年可帶來約1960元的收入，僅佔湖北省農村人均可支配收入13%，土地流轉價格增幅的小幅變動對居民收入影響極小，再考慮到大多數外出務工家庭平均收入水準會高於農村平均水準，這些家庭對於土地流轉價格增速的敏感性也會更低。
進一步聯繫農村居民人均可支配收入增長來看，土地流轉價格增速一直遠低於整體收入增長。在2018年，土地流轉價格增長2%，低於全國農村可支配收入增速7個百分點；即便是在流轉價格增速較高的2015、2016年，流轉價格增速也和收入增速相差4個百分點以上。由此來看，隨著農村收入水準的日益增長，未來土地流轉收入在外出務工家庭收入中的佔比會越來越小，農地與離地農民的牽絆關聯漸漸淡化，農村土地流轉也將更容易從轉包、出租走向入股、轉讓，從而實現真正的農村土地集約化管理，並由此帶來更多的建設用地騰換土地指標。
3、規模測算：土地流轉有望為三線城市帶來150億㎡供地指標、3000萬城鎮從業人口
對於三四線房地產市場而言，土地流轉主要會帶來兩方面影響，一方面是對於建設用地指標的利好作用，退宅還耕、集體用地轉讓可帶來更多建設用地指標，助力城市快速發展；另一方面，則是耕地流轉可為三四線城市帶來更多的城鎮人口，並且土地轉包、集體用地入股轉讓也可為這些新增城鎮人口帶來更多的資產性收入，支持這部分群體購房。
3.1 土地集約：可為三四城市帶來近150億㎡新增用地指標
在農村土地使用上，目前農村宅基地浪費、空置的情況普遍存在，不少農村居民點面積已經明顯大於人均150平方米相關規定。中國社會科學院農村發展研究所《中國農村發展報告（2017）》指出，新世紀第一個10年，農村人口減少1.33億人，農村居民點用地反而增加了203億平方米，相當於現有城鎮用地規模的1/4。每年因農村人口轉移，新增農村閑置住房5.94億平方米。對此，自然資源部在近年一再要求做好宅基地確權核查，即是為了做好農村土地管理工作，按照農村人口向城市轉移的規模和速度，將閑置的農村居民點等複墾整理成農業生產空間或綠色生態空間。
在此背景下，三四線城市可通過耕地指標佔補、農村集體經營性土地轉讓等方式，讓臨近城市的農田、農地轉變為城鎮建設用地，助力城市建成區更加有效率地擴張，從而盤活城市經濟發展。結合保守測算結果來看，農村“退宅還耕”可為三四線城市帶來86-149億平方米的新增城鎮建設用地規模，即便其中只有30%流轉為商住用地面積，至少也可為三四線城市帶來26億平方米的新增供地指標，接近2018年全國房地產購置土地面積的9倍。
【測算說明】關於農村土地流轉的規模預期測算，目前已經形成了較為成熟的測算方法，關鍵假設有兩個，一個是農村居民點的人均佔地面積，按《村鎮規劃標準》規定，最高為150平方米/人，最低為100平方米/人，本文取120、150㎡/人兩值分別進行測算。另一個是理論潛力面積的修正系數，即實際退宅還耕面積佔理論值的比例。受農村居民意願影響，農村宅基地面積合規整改很難達到理想的規劃目標，根據張寶琦（2018）、吳靖瑤（2017）等人的調查研究結果，目前修正系數普遍在0.2-0.8之間，本文取保守值0.4進行計算。
3.2 人口流動：新增離地農民可超過1億人，其中三分之一會留在本地縣城
目前我國農民人均耕作土地只有7.52畝，農村勞動力過量的現象普遍存在。當我國農民人均耕作土地面積分別達到10畝、15畝和20畝時，分別可釋放農村流動人口0.5、1.1和1.3億人。就2018的外地務工農民實際就業地點來看，其中至少三分之一會留在本地縣城，意味著只要農村勞動力人耕作土地達到15畝左右，即可為三四線城市帶來3600萬左右的新增流動從業人口，按人均住房30平方米計算，可帶來10億平方米左右的新增住房需求。
03
城市案例：宿州城鎮居住需求快速增長，鄧州離地農民僅一成留在本市
近年來，全國土地改革的步伐明顯加速，各地都在進行農村土地流轉、宅基地退出機制的有益探索，農村集體土地流轉已經取得階段性成果，政策已處於體系完善和修補期，各地的土地流轉市場也相對活躍，但宅基地“三權分置”和集體經營性建設用地入市仍處於“探索”階段。下文我們將以政策最為積極的安徽省城市（宿州）和人口流出大省河南城市（鄧州）為例，從農民收入水準增加、城鎮化人口提升以及退宅還耕帶來的建設用地指標壓力緩解等方面探究土地流轉對房地產帶來的一系列影響。
1、宿州：“空心村”的治理之路
宿州位於安徽省東北部，是一個農業大市，長久以來，小麥、玉米、華盛產量均居安徽省第一位。由於宿州農村居民人口眾多，人均耕地面積過小，勞動力極其富裕，加之鄰近上海，交通便利，許多青壯年選擇外出打工，早在2005年，全市外出打工人數就超150萬，佔農村勞動力六成之多，留下了大片荒地。為解決土地荒廢問題，宿州市多地積極探索流轉制度的創新，轉包、轉讓、互換等多種土地流轉在民間應運而生。
1.1 空心村問題：閑置土地資源價值極低，農村人口“去留”兩難
伴隨著城鎮化的推進，大批農村青壯年勞動力離開家鄉，前往就業機會更多、收入水準更高的城市就業，鄉村發展面臨著人口、資金、技術等資源的大量流失，農村也面臨著經濟、社會等功能屬性的逐漸退化；此外，由於農村規劃建設無序、基礎設施建設落後，也使得村民逐漸逃離農村，種種原因造成了“空心村”問題。
空心村問題造成了大量宅基地和耕地閑置，導致了極大的浪費，同時由於缺乏致富增收相關產業，農村人口外流現象嚴重，留守兒童、老人較多，由於缺乏照顧，往往引發相關社會問題。
1.2 變革歷程：從無序交易到有序流轉，提升農村土地使用效率
宿州土地流轉始於上世紀90年代中期，但在1999年之前，土地流轉只是個別現象。隨著城鄉進程一體化的推進，土地流轉才呈現出較大的規模並以較快的速度發展。起初，農戶之間自發流轉是主流，曾經一度宿州農戶之間自發流轉佔到耕地流轉面積的80%以上。但是這種無序的流轉缺乏相應的保障，約90%的農戶都未簽訂正式的合約，僅有口頭協議，缺乏合約來規範雙方的權利關係，對耕地的保護和管理帶來了很大的困難。
隨著外出務工人員數量、收入水準的增加，土地對於農民生存的保障作用逐漸降低，為例避免土地流轉中存在的相關問題，早在2013年，宿州四縣一區都建立了農村專門的土地承包仲裁委員會和土地流轉服務中心，其中八成鄉鎮都擁有土地糾紛調解庭和土地流轉分中心等職能機構，超過六成的村委成立的村委成立了土地糾紛調解小組和土地流轉服務站，從那時起宿州的土地流轉逐漸走上規劃化的道路。
隨著集體組織的作用逐漸發揮，土地流轉逐漸走向長期合約保障下的規模化發展之路，土地逐步向從事農業生產的企業和專業大戶集中，這些企業和專業大戶成為了市場與農戶的橋梁和紐帶，延伸了產業鏈、方便了龍頭企業，也降低了交易成本。根據宿州市自然資源和規劃局公布數據，截止2019年二季度，土地流轉面積高達412.28公頃，佔土地總面積的43%。此外，非農資本介入並為土地流轉注入一劑強心劑，加速了土地流轉的步伐，使得農村資金、人才、信息、技術等生產要素得到了有效配置，促進了農村經濟的發展。
1.3 相關影響：農村宅基地有償退出試點，城市建設用地指標日趨寬裕
近些年，受土地流轉節余指標的影響，尤其是“退宅還耕”進程加速的影響，2019年土地供應指標明顯變得寬裕，2019年宿州供地計劃中，普通宅地（保障性除外）供應量高達273公頃，較2018年50公頃增加了446%；除了宅地供應之外，商服用地和工礦倉儲等類型的土地供應也接近翻番。
值得注意的是，土地流轉對於農民增收也起到了一定的積極作用。通過對2014-2018年宿州市城鎮和農村居民人均可支配收入水準進行對比，結果發現，近5年農村居民平均收入增長率均高於城鎮，並且在土地走向有序後的近3年，增長率呈現逐年上升趨勢。
1.4 需求增長：土地流轉助力城鎮人口快速提升，樓市規模穩步增長
近些年，隨著土地流轉、產業升級轉移的影響，宿州城市綜合實力顯著增強，人口回流現象逐漸顯現。截止2018年底，宿州市常住人口達568.14萬人，其中城鎮人口增速迅猛，達242.82萬人，較2014年增加了37.5萬人，城鎮化水準增至42.74%，較2014年增加了5.34個百分點。不僅僅是城鎮人口增加，居民收入水準也有了明顯提升,2018年城鎮居民人均可支配收入增至30100元/平方米，較2014年上漲了37%，購買力有了明顯提升。
人口和收入水準的利好很快的體現在了房地產市場上，尤其是2016、2017年，樓市成交規模明顯上升，2017年建案銷售面積增至730.89萬平方米，建案銷售額高達361.57億元，較2015年實現了翻番，2018年建案銷售面積增速略有放緩，但是據宿州統計局最新公開數據，2019年建案成交規模再度加速上漲，上半年建案銷售面積同比增長23.6%，在安徽省各市中排名首位。值得注意的是，受建設用地指標偏緊的影響，尤其是2017年，宿州市建案價格漲勢十分突出，成交均價達4947元/平方米，同比上漲20%。可以預見，隨著宿州土地流轉進程持續推進，將會進一步提升的城鎮住房需求，並緩解建設用地指標偏緊的局面，助力房地產市場的穩定發展。
2、鄧州：激進的“三權分置” 和背景離鄉的農民
鄧州，河南省直管市，地處河南省西南部，物產豐富，是國家糧食核心主產區，每年為國家生產儲備小麥1億斤，素有“糧倉”之稱。近年來，鄧州市先後被批準為全國農村承包土地的經營權抵押貸款試點縣(市)和河南省農村土地所有權承包權經營權“三權分置”試點市，在鄧州市孟樓鎮進行了土地整鄉推進“三權分置”試點，探索了通過土地整理、確權認證、集中流轉、金融跟進“四位一體”的農村經濟發展新路子。
2.1 良好開端：各級政府高度重視，三權分置與土地流轉快速推進
近些年，鄧州土地改革不斷。2015年12月，鄧州市先被國務院批準為全國農村土地承包經營權抵押貸款試點縣(市)，2016年，中辦、國辦《關於完善農村土地所有權承包權經營權分置辦法的意見》頒布後，鄧州市也被選作河南省的試點縣(市)。在充分論證後，鄧州市決定在孟樓鎮進行農村土地“三權分置”改革。所謂“三權分置”，就是村集體擁有農村土地的所有權，農民擁有土地的承包權，農民可依法依規流轉承包地、轉讓土地經營權。
以“三權分置”試點孟樓鎮為例，截止2016年年底，全鎮即已簽訂流轉合約5966份，佔全鎮總戶數的97%；流轉土地面積5.8萬畝，佔總耕地面積的98%，遠超原本定下的70%的目標。當然，政府所做的並非集中流轉土地經營權，還實施土地綜合整理項目，統籌配套溝、路、渠等農業基礎設施，改善農業生產條件，改變“靠天吃飯”的局面，把孟樓鎮耕地從7至8等級全部提升為6等級。
2.2 發展陣痛：流轉土地產生效率低下、資不抵債，部分農村居民再度“返貧”
但“三權分置”進程並非一帆風順。整體上看，土地流轉雖然可解決一部分村民無精力種地、土地資源浪費的不良現象，使得部分村民收入水準有一定的提升，尤其是處於土地流轉啟動期的2016年，鄧州市農村居民最低生活保障人數由6萬降至3.6萬，但是政策後期由於執行規範欠缺、承包地產力不足，村民拿不到應有的承包費用，造成了部分農村居民“返貧”，從鄧州市統計局數據也可以看出，2017、2018年鄧州市農村居民最低生活保障人數有明顯上升，尤其是2018年最低生活保障人數升至40457人。
2.3 樓市現狀：人口外流致城鎮化率“虛增”，房價高漲風險不斷累積
鄧州作為河南第一大縣級市，2018年常住人口高達134.85萬人，城鎮化水準達到42.08%，較2017年同比增加1.8個百分點。但細究來看，城鎮人口較2017年卻並未增加，城鎮化水準的上漲更多的是由於農村人口的大幅減少導致的，2018年鄧州農村常住人口總量較2017年減少6.36萬，但城鎮常住人口僅較2017年增加了0.74萬人。
鄧州城鎮人口增長緩慢的關鍵原因，還是因為鄧州市區經濟活力較弱，新增就業機會不多，且保險繳納不規範的情況普遍存在，導致鄧州離地農民更多地流向鄭州、武漢等省會或臨近的南陽、襄陽。至2018年末，鄧州只有4萬人參加了基本城鎮養老保險，佔比僅為全市城鎮人口的9.3%，但在河南全省，這一比例卻是高達40%。從51JOB等招聘網站的在鄧州招聘信息也可以看出這一點，異地招聘的比例高達七成以上，絕大部分招聘提供的是外地工作機會。
另一方面，近些年鄧州的房地產開發投資如火如荼，建案銷售面積和銷售額有明顯上漲，尤其是近兩年，建案銷售量價均有大幅提升，2018年建案成交均價增至5507元/平方米，同比2017年上漲48%，這一增幅明顯高於城鎮居民人均可支配收入增速。按照近些年鄧州城鎮居民收入水準和房價水準估算，鄧州房價收入比呈現明顯上揚趨勢，購房難度有所上升。
就鄧州市房地產市場前景來看，一邊是人口外流導致的需求疲軟，一邊是房地產投資過熱，建案成交量價明顯上升，需求和購買力逐漸透支，可以預料，鄧州的房地產市場風險本身就在不斷積累之中。尤其是在土地流轉的背景之下，節余出的建設用地指標或將入市，又進一步加劇了庫存壓力。
04
啟示：
土地流轉助力城市有序擴張，推升本地城鎮住房需求
表面上看，土地流轉是保障農民權益、提升農村收入的重要手段，但實際上對於全社會經濟發展、對於房地產市場均有積極意義。土地流轉將會帶來巨大的建設用地指標，據粗略估計，僅“退宅還耕”就可為三四城市帶來近150億㎡新增用地指標，對於緩解建設用地指標壓力、平穩房地產市場有正向作用。並且考慮到目前的土地流轉較為粗放，集約型效率尚未發揮，村民土地流轉費用還處於較低水準，未來增長空間巨大。還有一點值得關注的是，受產業、經濟、就業機會等因素製約，離開農村後，留在本地縣市的農村人口比例不會太高，但考慮到龐大的農村人口基數，三四線由此受到的城鎮人口增長利好依舊可觀。
1、流轉土地體量日益龐大，集約型耕種對收入增長的作用尚未完全發揮
隨著城鎮化進程的加速、農村土地改革進程也在持續深入，土地流轉規模大幅攀升。據統計，全國農村土地流轉比例已經接近40%，總規模高達5.4億畝。雖然流轉規模巨大，但由於當前土地流轉相當一部分是農戶間的自發流轉，面積小而散，不能與產業化農業和高科技農業相適應，致使轉出農地盈利空間縮小，難以體現集約效應。
一般而言，不同流轉方式的農業利用效率存在差異，互換和委託轉包的耕地利用效率較高，而轉向和自行轉包的耕地效率提升不明顯，而代耕的土地利用效率最差。因此，建議土地流轉要加強規範性，探索土地流轉的新模式，學習宿州、益陽等成功案例，進一步通過土地流轉來推升農民資產性收入。
2、土地流轉帶來的建設用地指標可期，“退宅還耕”將成為關鍵性推進點
大規模農村土地流轉被流轉，無疑對於緩解日益縮減的建設用地指標產生極大的利好作用，尤其是退宅還耕、集體用地轉讓可帶來更多建設用地指標，助力城市快速發展。在廣袤的農村，由於村鎮建設缺乏規劃，宅基地建設混亂、無序，農村宅基地浪費、空置的情況普遍存在，加之近些年城鎮化加速，人口外流嚴重之後，又進一步加劇了宅基地的閑置、浪費，另外部分城郊居民，受土地市場豐厚利益和外來人員高租金的誘惑，在原宅基地上私搭亂建現象也很普遍，造成了集體土地資源的嚴重流失。
在農村土地改革的大背景下，各級政府也在探索土地改革的路子，首先通過退宅還耕等方式，開展農村建設用地整理工作，節約集約用地，進而緩解建設用地指標緊張的矛盾；然後盤活存量土地資產，鞏固發展村級集體經濟，最終通過增減掛鉤、佔補平衡等方式帶來新增建設用地。
對於房地產行業而言，“退宅還耕”帶來的建設用地指標更加值得關注。據我們測算結果，這有望為三四線城市帶來150億㎡的城鎮建設用地指標。在中央部委供地管控日益收緊的情況下，大多數三四線城市都面臨著城鎮產業發展用地需求增長和建設用地指標不足的矛盾，尤其是在臨近市區的近郊地帶，建設用地指標不足和城市規劃的矛盾更加突出。在此背景下，類似湖南益陽此類能做好耕地佔補平衡的城市更加值得關注：一方面通過農地集約化管理，補上了每年1000公頃的供地指標缺口；另一方面靈活的耕地增補指標，也確保了城市空間擴張的井然有序，有利於房地產市場的穩健發展。
3、只有少部分離地農民會留在本地市縣，但總量依舊可觀
雖然土地流轉規模日益上升,但是受地方產業、經濟相對落後等因素影響，三四線就業機會畢竟不如一二線城市，加之近2年，三四線城市商品住宅價格有了大幅上升，如果在本地找不到合適的就業機會，一畝地不足1000元的土地流轉費對於購房可謂杯水車薪，導致失去土地的村民有相當一部分流入薪水相對較高的一、二線城市就業，真正留在本地城鎮的農村人口佔比只有1/3左右。但考慮到龐大的人口基數，土地流轉對於三四線城市的利好依舊可觀，保守估計城鎮人口增量可達3000萬人以上。
並且在三四線城市內部，離地農民留在本地的比例同樣顯著分化，對於那些經濟發展活力較弱的城市而言，激進的土地流轉反而會加快人口流失。如上文鄧州既是如此，儘管土地流轉發展如火如荼，但本地城鎮化發展得到的實際利好極為有限，2018年只有大約10%的離地農民留在了本地；而在本地經濟發展較佳的宿州等城市，土地流轉又可以 成為城鎮人口增長的重要支點，對於房地產企業而言，還是此類城市更加值得關注。伴隨著土地流轉進程的加速發展，2014年以來宿州市農村人口快速向城鎮轉移，並且進一步向外吸附流動人口，在2014-2018年間，宿州農村常住人口減少了18萬人，但城鎮人口增加了37.5萬人，常住戶籍人口比也從85.4%上升到86.5%。
— END —
香港九龍灣馬來街興發大廈15樓D室