美好置業百億項目八成資金靠銀行 自身資金缺口300億存高負債風險
來源：長江商報
長江商報消息 □本報記者 江楚雅 實習生 陳康
一直標榜“極具社會責任感”的美好置業（000667.SZ），近期高歌猛進，通過幾次“大手筆”的百億涉農投資項目，在130多家上市房企中刷足了“存在感”。
7月中，股價一直徘徊在2元多的美好置業發布公告稱，在江漢平原某縣級市簽下了3年流轉100萬畝稻田的協定，總投資額高達80億。而一月前，美好置業剛在該市毗鄰的一個縣簽下了——投資20億，打造100萬畝生態農業產業園的項目。
短短兩月內，美好置業接連簽署兩個涉農投資協定，用3年時間圈下合計200萬畝土地，計劃共投資100個億。這幾乎是當前上市房企涉足農業項目中，最具規模的大手筆。
然而，這種大手筆的投資相較美好置業自身“資金造血”能力的嚴重不足，讓市場難免有冒進和高負債的擔憂。
長江商報記者梳理美好置業年報發現，其業績近年持續下滑，2017年全年，其營收44.38億，同比下滑14.72%，淨利6.64億，同比下滑0.54%，產生經營性現金淨流量-10.3億，這是自2015年首次由正轉負。而剛在江漢平原兩地簽下的百億涉農項目意味著，未來3年內美好置業平均每年需投入約33億資金，而公司2017年的扣非淨利僅為6.82億，還不及投資額的六分之一。
市場不禁追問，在業績下滑現金流由正轉負的情況下，美好置業高達百億的項目投資資金如何解決？高額投資是否建立在實際運營能力之上呢？
對此，美好置業方面回復長江商報稱，公司將按計劃逐年以自有資金分步實施，項目所需資金的20%~30%將由公司自籌，其余部分將與相關政策性銀行合作，由其提供資金支持，本次大力投資農業現代產業園項目，符合公司的長遠發展規劃。
住建部谘詢專家、中國城市房地產研究院院長謝逸楓對長江商報表示，美好置業近年業績不理想，百億涉農投資的確有點冒險，按照目前運營能力很難在短期之內獲得較好收益。同時還存在高融資率，低周轉率，高負債率等高風險。
有業內人士指出，在風控趨緊的當下，無論是農發行還是其它政策性銀行，對類似美好置業這種高達數十億的“資金支持”都會慎之又慎。
3年圈地200萬畝投資達百億
7月中，長江支流燕窩鎮4000畝蝦稻共作田地已經播種了蝦苗，這是美好置業100萬畝涉農項目之一。
美好農業相關負責人向記者介紹，公司今年計劃在當地流轉土地30萬畝，種植蝦稻8千畝，投資10.6個億。記者了解，這種蝦稻工作模式只是美好置業創建現代農業產業園的一個縮影。記者梳理發現，在近2個月內，美好置業接連簽署兩個涉農投資協定，計劃共投資100個億，擬用3年時間圈下合計200萬畝土地，這幾乎是當前130多家上市房企涉農項目中最大的手筆。
美好置業近期還公告稱，於2018年6月30日收到《得標通知書》，確認公司為新灘美好未來新城PPP項目（一期）的得標部門。此次項目區域開發總投資為38.33億元。
此外，去年5月11日，美好置業集團計劃投資近100億元建設綠色建築科技產業園暨新灘美好未來新城。
類似這種動輒數十上百億的投資項目，如何應對項目資金來源和周轉的問題呢？謝逸楓指出，項目資金主要來源有四個方面，第一是公司自有資金，發行公司債；第二是銀行貸款，再就是第三方資金來源，比如一些信託基金，非標保險，證券資金。還有民間貸款，相關其他部門個人進行股權的形式來分配。
對此，美好農業、美好未來新城兩個項目的相關負責人都對長江商報記者表示，項目資金由主要由自有資金和銀行貸款構成。美好綠建項目負責人則表示，投資的50億資金全部來自公司的自有資金。
美好置業曾公開回應長江商報記者稱，公司將按計劃逐年以自有資金分步實施，項目所需資金的20%—30%將由公司自籌，其余部分將與相關政策性銀行合作，由其提供資金支持。
長江商報記者注意到，在今年5月舉行的年度股東大會上，美好置業擬申請2018年非公開發行公司債券20億元、延長2016年公開發行公司債券20億元決議有效期的議案均獲通過。此外，今年3月份，公司宣布轉讓全資子公司名流置業武漢有限公司100%股權，對價為296306.25萬元。
易居研究院研究總監嚴躍進對長江商報表示，對於美好置業來說，其行業中屬於相對溫和的企業性質，即企業規模不大，和這幾年成長性偏弱有關。
謝逸楓則認為，土地如何運作來達到利潤最大化才是關鍵，目前來看，涉農項目前景並不明朗。
融資項目頻被終止 資金缺口近300億
在當下房企融資管道收緊、融資難，普迎償債期的當下，自身造血功能有限的美好置業，在自有及上述投資項目中存在巨大的資金缺口。
長江商報記者了解，美好置業一直試圖拓展融資管道。但近兩年美好置業的融資情況並不順利。
2016年1月，美好置業發布配股計劃，擬向全體股東配股募資額不超過30億元，用於武漢名流印象項目NK7地塊、K2地塊，但該計劃最終終止；2016年11月，美好置業啟動非公開發行股票事宜，擬募集資金19億元用於武漢名流印象項目（NK7地塊）、武漢名流公館項目NK6地塊和西安曲江項目一期項目。2017年9月，美好置業終止此次增發方案；2018年7月，美好置業擬非公開發行的20億元規模公司債被深交所終止。
在融資管道上，美好置業主要依賴銀行貸款、委託貸款和資產管理公司貸款。2016年和2017年，公司融資全部來源於這三項。2017年末，銀行貸款融資餘額10.575億元，委託貸款融資餘額18.8億元，資產管理公司貸款融資餘額24.95億元。其中，一年內到期的非流動負債30.925億元，長期借款23.4億元。
一方面是既有項目需要巨量資金，另一方面是未來項目需要投入。
記者梳理財報發現，2017年末，美好置業擁有15個房地產開發項目，預計總投資369.7億元，實際投資214.55億元，為完成既有項目，還需要投入155億元資金。
據長江商報記者粗略統計，加上近期得標的新灘美好未來新城PPP項目（一期），和上述涉農生態農業產業園項目，美好置業當前既有的項目資金缺口近300億。
美好置業2017年財報顯示，公司2018年全年計劃增加土地儲備約437萬平米（建築面積）；計劃全年銷售86.25萬平米，年度簽約額100億；產業新鎮總公司土地整理面積1000畝，建成農業示範區面積10000畝，新區域拓展項目3個， 新灘獲批建設用地面積650畝。
2017年末，美好置業土地儲備累積待開發土地面積181.82萬平方米，全年銷售置業32.88萬平方米。如果要實現2018年的計劃，意味著美好置業還需要大量的資金。
此外，當前美好置業股價低迷，維持在2元左右，鑒於近期股票市場出現較大波動，同時公司股價出現較大下跌，7月10日，美好置業發布公告稱，擬12個月內以不超過2.4億元回購股份，回購價格不超過3元/股。
現金流由正轉負 資金回籠壓力逐年攀升
一個不容回避的事實是，美好置業的業績壓力也已逐漸突顯。長江商報記者梳理發現，近年美好置業營收下滑，銷售減少。2017年，美好置業實現營業收入44.4億元，同比減14.72%，實現歸屬於公司股東的淨利潤6.6億元，扣非淨利潤6.8億元，產生經營性現金淨流量-10.3億元，這是自2015年首次由正轉負。
2018年一季度，實現營業收入1.9億元，同比減少61.63%，實現歸屬於公司股東的淨利潤-1.4億元，同比減少268.49%，扣非淨利潤-1.2億元，同比減少253.87%，產生經營性現金淨流量2.1億元。
值得注意的是，2016年7月，劉道明及夫人王萍個人捐資2000萬元，在民政部門注冊成立了“美好社區志願者公益基金會”。2018年2月8日，劉道明及夫人王萍、美好置業集團股份有限公司分別向美好公益基金會捐款8000萬元、1900萬元。
在營收和淨利雙雙下滑的現狀下，剛剛簽下的總投資額兩個百億涉農項目則意味著，未來3年內平均每年公司需投入約33億資金，而公司2017年扣非淨利潤為6.82億，不及投資額的六分之一。
目前，武漢市是美地置業重點布局的區域。2017年，武漢區域簽約金額佔公司總簽約金額比例為54.44%；2017年，湖北區域營業收入2.58億元，佔總營業收入的58.22%。2017年，美好置業在武漢區域的多個項目未如期取得預售許可證，對銷售影響較大。
此外，受政策影響，美好置業資金回籠風險增大。美好置業2017年財報顯示，公司2017年產生經營性現金流量淨額-10.3億元，較上年同期下降133.64%，主要系房地產業務回款較上年同期下降所致。
謝逸楓指出，如果美好置業有良好的盈利模式和充足的資金來源的話，這種大手筆的涉農投資的風險可能會小一些。
美好·綠建科技產業園的工地上，工人們正在烈日下搭建廠房。
本報記者 吳薇 攝
責任編輯：陳悠然 SF104
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