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佳兆業兆舊改進入釋放期,淨負債率減少42%

時代財經APP記者 黃昱

圖:佳兆業業績發布會

在金融去杠杆的背景下,淨負債率不出意外的成為近預售屋企中期業績發布會上備受關注的熱點。

曾經歷債務危機的佳兆業對於“降負債”的決心絕非只是口頭上說說,上半年以來,其一直將降低負債率作為重點工作。8月28日,佳兆業公布的2018年中期業績報告顯示,截至6月底,公司的淨負債率為258%,同比減少了42個百分點。

時代財經注意到,同日佳兆業舉辦的2018年中期業績發布會上,出席的六位管理層中除了佳兆業主席兼執行董事郭英成、行政總裁兼執行董事麥帆、獨立非執行董事饒永、高級顧問譚禮寧外,還有分別坐在兩側的財務部總經理吳建新以及新加入不久的首席財務官劉富強。

一定程度上而言,兩位財務相關管理高層的出席向外界彰顯著佳兆業對財務管控工作的重視。郭英成表示,上半年公司非常重視負債問題,也取得了一些成效。“下半年,我們希望通過銷售回籠資金、賣掉非核心資產等多方面的合作來降低負債。”

除了財務指標的進一步改善,歷來有“舊改之王”之稱的佳兆業今年也迎來了舊改項目的收獲期。麥帆透露,經過多年對舊改市場的深耕,目前佳兆業已迎來了全國多個城市舊改項目的集中供貨期,下半年深圳主力在售舊改項目總貨值超過440億元

淨負債率降至258%

自去年扭虧為盈後,佳兆業的業績穩步增長,其2018年中期業績報告顯示,上半年佳兆業實現合約銷售金額253億元,同比增長12.7%,總收益同比增長75%達150億元,毛利同比增長66%達47億元,淨利潤同比增長24%達22億元。

值得注意的是,在保證業績穩步增長的同時,佳兆業將降負債作為今年的重要任務。麥帆指出,佳兆業通過外債管理及債務結構優化措施,使得淨負債率比2017年年底下降約42個百分點達到258%,同時杠杆比率也下降3個百分點達到39%。

基於“現金為王”的原則,上半年佳兆業集的銷售回款率由去年年底的75%提升至今年上半年的85%,公司現金及銀行存款比去年年底增長24%,達到263億元。同時反映集團短期償債能力的速動比率,由去年年底的1倍上升至目前的1.4倍。

數據顯示,截至6月31號,佳兆業的總借款約為1096億元,其中一年內需要償還的短期貸款為183億元,佔比約為17%。劉富強表示,在融資還款方面佳兆業早已有準備,除了手頭上充足的資金外,公司還有132億元的銀行承諾金額可以拿到。

據悉,下半年佳兆業將繼續推進降負債的工作,目標是將淨負債率降到200%以下。郭英成

表示,降負債主要努力的方向是提高銷售和銷售回款的速度,以及資產合作和資產買賣方面,“如果估值合理的話,我們做生意的不是買就是賣”。

他進一步指出,“我們機會很多, 因為現在很多人找我們合作,我們也會找人家合作。現在金融環境緊張,銀行或金融機構和地產開發商的合作都會受到很多限制。佳兆業采取的方法就是跟有錢人做生意,不是買,就是賣,有錢人想跟我們合作,我們不夠錢的時候也會找一些有錢人合作。”

圍繞資金周轉,吳建新透露,下半年佳兆業將采取三大措施,第一,加快佳兆業的沉澱資產以及大宗資產的銷售;第二,加大銷售回款力度;第三,在保證品質的同時加快整個工程建設速度以及存貨去化速度。

與此同時,佳兆業的舊改潛力正在逐步釋放。劉富強表示,由於舊改土地價格便宜,預期舊改項目將為公司帶來更好的利潤。利潤規模和水準的提升預期也有利於佳兆業實現降負債目標。

舊改潛力逐步釋放

數據顯示,目前佳兆業共有超過2200萬平方米的土地儲備,其中有超過300萬平方米的來自舊改項目,主要位於深圳、珠海、東莞等大灣區城市。另外,公司還有佔地面積達2680萬平方米的舊改項目未納入土地儲備。

“經過多年對舊改市場的深耕,目前佳兆業已迎來全國多個城市舊改項目的集中供貨、供地期,這同時也是集團跨越式發展的機遇期。”麥帆說到。

數據顯示,上半年佳兆業積極布局粵港澳大灣區土地市場,舊改項目佔地面積提升至2680萬平方米,同比增長91%,其中深圳舊改項目佔地面積近1000萬平方米,佔比37%;廣州舊改項目佔地面積近600萬平方米,佔比22%;中山舊改項目佔地近700萬平方米,佔比26%,這些項目預計可以為佳兆業提供逾兆的貨值。

佳兆業方面透露,深圳四大舊改項目下半年陸續進入供貨期,總貨值約440億元,包括深圳佳兆業城市廣場、深圳佳兆業未來城、平湖佳兆業廣場及鹽田佳兆業城市廣場等項目。此外,2018年全年有5個舊改項目供地,2019年有5個舊改項目供地,上述14個舊改項目以深圳為主,廣州、珠海、上海各有一個,總貨值近1300億元。

劉富強指出,雖然舊改的周期長,但土地的成本比較便宜,所以盈利較高。“這是比較長遠的看法,最近兩年可能現金回款不能很快,但是相對來講,公司有這麽多土地儲備,從資產組合的角度來看,每一年都有這麽大規模的項目,對公司來說,在現金流、盈利方面都會很健康。”

郭英成則用“礦山”來形容佳兆業所持有的舊改項目,他表示:“雖然很多人並不看好舊改,但我覺得我們是在挖礦山。憑借多元化的業務板塊,我們得標城市更新項目的幾率更大。未來每年都將為公司貢獻100萬平方米左右的土地儲備。”

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