因高速擴張被貼上“激進”標簽的閩系房企泰禾集團（SZ：000732，簡稱“泰禾”）曾被業界稱為黑馬房企。在整個房地產行業史上最為寒冷的2018年，泰禾內部高層人事風波不斷，拿地策略全面收緊，與前幾年宴請明星高調處事風格不同，這一年的泰禾尤顯“低調”。但即便如此，其仍無法回避由於資金鏈高度承壓帶來的種種問題。
2019年2月11日，泰禾發布公告稱，因股權轉讓糾紛，其全資子公司江蘇泰禾錦城置業有限公司（下稱“錦城置業”）將沃得國際控股有限公司（下稱“沃得國際”）等四家公司起訴至法院，要求被告方退還已支付的25.65億款項，並賠償4.32億違約金。但在泰禾發起起訴的同時，沃得國際等四公司亦將泰禾起訴至法院，要求判罰錦城置業向原告支付股權轉讓價款共計4.58億元及違約金6788.84萬元，合計5.26億元。
在業內人士看來，泰禾想要“退出”該項目，或是由於資金承壓，其在行銷節奏上勢必有更強的速度要求，但對方或許有其他方面考慮，雙方才會出現僵持。而據一位法務人士告訴藍鯨房產，除非被告方確實存在重大違約行為，或雙方同意解除合約，否則泰禾很難勝訴。此外，另外有業內人士指出，泰禾此舉或也有借此回流資金的考慮。由此來看，雙方合作失敗無論出於何種原因，背後似乎都暗藏著泰禾資金鏈長期承壓的一種體現。
“僵局”之下，對於泰禾而言有多大贏面？泰禾掌門人黃其森又會如何平息這場風波？在2019年開局之際，這一戰顯得尤為關鍵。
泰禾與沃得國際“互撕”
從2013年開始，泰禾在國內拿下多塊“地王”，被視為閩系房企中“激進”的代表。公開數據顯示，僅2017年，泰禾就耗資509億元拿下36個項目，其中30宗是通過收並購等方式獲取。而這30宗土地中，有13宗來自沃得國際。
2017年9月，錦城置業與沃得國際四公司簽署股權轉讓協定，擬收購出讓方所持江蘇沃得寶華休閑度假開發有限公司(簡稱“沃得寶華”)100%股權，交易對價合計為38.03億元。發起這筆並購，泰禾是看中了沃得寶華手中的13宗地塊，這13宗地塊均位於江蘇省句容市下蜀鎮及寶華鎮內鹿山水庫附近，地塊總面積48萬平米，在南京“一小時都市圈”的範圍內，可謂優質。
在長三角樓市熱度不退的情況下，如果這13宗地塊得以順利開發，其將為泰禾提供可觀的銷售額。然而，這些地塊的開發進度並未讓泰禾如願。據悉，項目地塊因無證施工，曾在2018年3月被勒令停工整改。直到2019年2月，該土地仍然沒有開發。
2018年，泰禾在一場投資者交流會議中表示：“泰禾公司今年重點執行高周轉策略，新增獲取土地項目一般要在6-8 個月具備銷售條件（一線城市除外）”。由此來看，這13宗地塊漫長的開發周期對泰禾來說顯然“不達標”。
有接近泰禾的內部人士亦向藍鯨房產指出，上述項目容積率有問題，泰禾算是“踩雷”了。而據另一位知情人士向藍鯨房產透露，泰禾“退出”該項目的主要原因是對方無法兌現前期承諾，使泰禾方面比較被動。對此，藍鯨房產致採訪函給泰禾，對方表示“一切以公告為準”。
中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向藍鯨房產指出，泰禾提起訴訟，應該是具備足夠的事實和法律支持的，否則，作為上市公司，不會如此行事。
不過，泰禾想要就此“脫身”恐怕並不容易。 盈科全球合夥人郭韌律師向藍鯨房產指出，“在以股權為標的的轉讓合約中，轉讓方的義務在於保證標的物權利清晰可轉讓，不存在合約約定的違約情形，而收購方的主要義務在於按約付款，因此收購方一旦不付款，違約情形更容易舉證。而如果轉讓方因重大違約導致合約目的無法實現，這一舉證義務相對較高。由此來看，泰禾勝訴的難度會更大。”
58安居客房產研究院首席分析師張波向藍鯨房產分析表示，通過並購式方式來實現企業快速發展本身並沒有對錯，過於激進的並購對於企業發展的確存在一定隱患，但“激進”並非指並購的企業數量多少，而是並購本身的流程是否遵循了合理的謹慎原則。
泰禾的收並購之路確實並不順暢。2017年10月，泰禾收購的南京青龍山項目，也在2018年9月陷入股權轉讓糾紛。彼時泰禾在公告中稱，在項目盡調的過程中，交易對手方及標的公司未向公司及審計、評估機構提供此次訴訟所涉及的擔保。不過最終雙方以達成和解為由提出撤訴。
張波進一步強調說，房企做好對收購對象的審查非常重要。特別要注意項目規劃、建設方案是否存在重大隱患。
值得關注的是，在泰禾方將沃得國際告上法院的同時，沃得國際等四公司亦將泰禾方起訴至法院，要求判令子公司錦城置業向原告支付股權轉讓價款共計4.58億元及違約金6788.84萬元，合計5.26億元。頗值得玩味的是，沃得國際還提出，要求判令泰禾方支付全部訴訟費用和保全費用。郭韌律師表示，“所謂保全，其實就是對另一方資產進行凍結。即便是上市公司，也存在執行上的困難。最先提出資產保全的一方，一旦出現資金狀況，則享有資產的優先處理權。”
對此，柏文喜表示，沃德國際的做法顯然是對泰禾付款能力存疑之下的防範之舉，說明沃德國際對泰禾的資金狀況也是較為了解的。從沃德國際對泰禾錦城的訴請來看，是希望維護交易合約的有效性並希望對方繳納余款和違約金。
資金鏈承壓，泰禾亟待現金流回血
沃德國際對泰禾資金鏈的防範之舉，事實上也是泰禾飽受業界詬病的關鍵問題。在前幾年的快速擴張進程中，其負債率飆升的風險值也在不斷升高。據泰禾2018年三季度報顯示，截至2018年9月底，泰禾經營性活動產生的現金流為1.62億元，投資活動現金流為-58.48億元，籌資活動產生的現金流為71.02億元，同比暴跌83%。同期，其貨幣資金和受限制使用資金共有219億元，短期債務為558億元，長期債務為914億元。
進入2019年，泰禾的負債率雖然有所緩解，但資金鏈緊繃的狀態仍在持續。泰禾1月份公告顯示，泰禾投資持有泰禾公司股份6.09億股，佔總股本的48.97%，而泰禾投資累計質押的股份比例已達100%。此外，國際著名評級機構穆迪早已經將泰禾從B1下調至B3，而B3級別以下的房企僅有一家。
一位不願具名的業內專家曾向藍鯨房產指出，相對來說，泰禾存在的較為明顯的問題是單一產品線和單一區域布局，這可能會使其受到調控政策的影響。
公開資料顯示，泰禾項目主要分布在一二線城市及其周邊區域，並且主打的是中高端產品，屬於調控的重災區。據克而瑞數據顯示，2018年泰禾僅實現1303.4億元銷售額，目標完成率65%，在TOP50強房企中處於較低水準。
另外，該業內人士也向藍鯨房產指出，資金鏈是否吃緊可以在企業拿地上得到一定程度的驗證，很多企業會以減少拿地來降低負債率。藍鯨房產梳理發現，2017年，泰禾土地上耗資509億；2018年上半年，泰禾共拿下8塊土地，新增土地面積157.02萬平米，其中並購有6宗，耗資52億元。與其同等規模的金科股份（SZ：000656）相對比， 2018年上半年新獲取項目56個，耗資238億元。
在新增土地明顯不足的情況下，其資產負債率確實有所回落。據2018年三季度報顯示，泰禾資產負債率較2018年年初的87.83%降低至84.78%，淨負債率則由年初的474%降至342%。
為了緩解資金壓力，泰禾在2018年采取債券、REITs、ABS、ABN、美元債、中期票據、賣股權等多種手段進行融資。2019年1月，泰禾掌門人黃其森在自己曾工作過的建行福建分行拿到了一筆100億元的授信支持。在此之前，泰禾還先後獲得上海銀行和光大信託各200億元的綜合授信額度。但據一位長期在銀行工作的人士向藍鯨房產指出，這更像是兩家金融機構象徵性的聲援。“授信額度和放款是兩個截然不同的概念，由於現在房企符合貸款標準的項目太有限，所以把額度變成貸款還是存在較大的難度。這也是現在很多房企有不少尚未使用的銀行授信額度，但都缺錢的原因。”
因此，也有業內人士指出，此次泰禾以訴訟方式“退貨”，不排除是對企業資金止血的考慮。對於泰禾而言，倘若能勝訴，不但能夠從泥潭中抽身，還能拿回30億元現金。不過一旦敗訴，對泰禾而言無疑是雪上加霜。而在泰禾低價收購的大量土儲裡，又有多少“隱雷”？藍鯨房產將持續觀察。
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