城裡人去農村買宅基地討論漸多 能否放開仍待政策信號

歷時近四年，包括宅基地制度改革在內的農村三塊地改革臨近收官，相關經驗有望寫入待修改的《土地管理法》之中。

近日有關城裡人下鄉購買宅基地使用權的討論漸多，但這已經超出了農村三塊地改革試點範疇，其能否成真，有待中央層面進一步的政策信號。

自然資源部綜合司司長程利偉近日透露，自然資源領域多項重大改革試點有序推進，農村土地制度改革三項試點即將收官。當前要按照中央要求做好農村土地制度改革三項試點總結工作，提出下一步深化改革的意見建議。

所謂農村土地制度改革三項試點，即農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點。俗稱農村“三塊地”改革，正式啟動於2015年3月，限定在北京市大興區等三十三個試點縣(市、區)行政區。

全國政協經濟委員會副主任楊偉民近日撰文稱，“三塊地”的改革在這些縣市同步推進，進行綜合改革。這個改革試點取得了不少成效，可以在思想上再解放一點，在不改變農村建設用地，集體所有製前提下，通過所有權與使用權分開的產權制度改革，解決城鄉建設用地的市場分割問題，實現與國有土地同等入市，同權同價，最終實現城鄉建設用地市場的統一。

集體建設用地入市193億元

農村三塊地改革，細分下來主要任務有十項。

土地徵收制度改革主要任務有三項：一是縮小土地徵收範圍；二是規範征地程式；三是完善對被征地農民合理、規範、多元保障機制。目標是建立完善程式規範、補償合理、保障多元的徵收制度。

截至今年6月底，各試點地區已按新辦法實施征地共1101宗、16.6萬畝。

自然資源部副部長趙龍表示，通過改革，征地補償的方式趨於多元化，對被征地農民的保障力度加大。

河北定州市改革前主要是貨幣補償，統一按5.4萬元/畝的綜合區片價補償。改革後則實行三重保障：一是貨幣補償，標準提高到7.34萬元/畝；二是糧食補貼，每年每畝補貼800斤小麥、1000斤玉米或按當年市場價折換現金兌付；三是養老保險，允許被征地農民自主選擇、隨時參保城鄉居民養老保險或城鎮職工養老保險，給予每人每畝2萬元的參保補貼。

集體經營性建設用地入市改革主要任務有三項：一是完善集體經營性建設用地產權制度；二是明確入市範圍和途徑；三是建立健全市場交易規則和服務監管制度。目標是建立同權同價、流轉順暢、收益共享的入市制度。總體看，這項試點推進較快，相應的制度安排和規則體系已逐步完善。

截至今年6月底，集體經營性建設用地入市地塊970宗、2萬餘畝，總價款約193億元，收取土地增值收益調節金15億元。

趙龍表示，通過改革，企業、銀行、資本市場對集體經營性建設用地接受程度顯著提高。江蘇武進雷利電機公司通過出讓方式取得集體經營性建設用地後，於2017年6月2日在深交所A股IPO上市，實現了集體建設用地與國有建設用地在資本市場同權同價“零的突破”。

此舉也顯化了農村土地價值，增加了集體和農民收益。浙江德清通過這項改革試點，集體收益1.8億元，惠及10萬餘農民。廣西北流農民能獲得入市總收益17.15萬元/畝，比改革前的征地補償增長13.2%。

宅基地可否買賣

宅基地制度改革主要任務有四項：一是改革完善宅基地權益保障和取得方式；二是探索宅基地有償使用制度；三是探索宅基地自願有償退出機制；四是完善宅基地管理制度。目標是建立依法公平取得、節約集約使用、自願有償退出的宅基地制度。

宅基地制度改革試點啟動以來，各地加大閑置宅基地盤活力度，穩步探索宅基地自願有償退出機制。截至2018年6月底，共騰退零星、閑置宅基地9.7萬戶、7.2萬畝。各地在確權登記的基礎上，積極配合開展農民住房財產權抵押貸款試點，截至今年6月底，辦理農房抵押貸款4.9萬宗、98億元。

宅基地制度改革也增加了農民財產性收入。

“各試點地區積極探索農房抵押、出租、合作開發等途徑，不斷顯化宅基地財產權益。浙江德清通過盤活存量宅基地改造民宿530家，每戶年均增收5萬多元。安徽金寨將退出的宅基地作為增減掛鉤節余指標在省域內流轉，總收益近53億元。”趙龍稱。

不過，與三塊地改革試點工作的實際進程相比，外界對於宅基地改革的期望值更高。

楊偉民表示，農村空置的宅基地也可以進入城鄉統一建設用地的市場，目前農村空置宅基地有3000萬畝，相當於目前所有城市建成的37%，比城市目前所有的住宅用地的總量還多。

“拿出一小部分農村控制的宅基地轉為城市居住用地可以大幅度降低地價。應該賦予農戶對宅基地可以長租、流轉、抵押、繼承，允許農村進城落戶的人口在全國範圍內出售宅基地的使用權。他的收入可以用於在城市購房，同時允許城市人下鄉購買他們宅基地的使用權。”楊偉民稱。

不過，按照當前相關規定，宅基地使用權轉讓尚設定在集體組織內部成員之間，並未對城市居民放開。

今年年初，原國土部部長薑大明曾強調：城裡人到農村買宅基地這個口子不能開，按規劃嚴格實行土地用途管制這個原則不能突破，要嚴格禁止下鄉利用農村宅基地建設別墅大院和私人會館等。

改革經驗有望“入法”

農村三塊地改革試點原本計劃到2017年底結束。不過，2017年11月，十二屆全國人大常委會第三十次會議通過決定，33個農村土地制度改革試點期限延長一年至2018年12月31日。

這項改革試點為何延期一年？自然資源部政策法規司司長魏莉華曾表示，農村土地制度改革關係重大，需要在試點中進一步統一思想、凝聚共識。二是試點工作仍處於不斷探索、逐步完善的階段，改革的整體性、系統性、協同性和綜合效益顯化尚需時間。

此外，中央之所以推動農村三塊地改革試點，也是為了給土地管理法的修改提供基礎和支撐。

本輪土地管理法修改主要內容主要聚焦在農村土地制度改革，涉及到農村土地徵收、集體經營性建設用地入市和宅基地改革等主要內容。而這也是農村三塊地改革的核心所在。

全國人大土地管理法修改專題調研組近日在湖南和貴州調研，並在當地舉行調研座談會，聽取土地管理法修改的意見建議。

調研組指出，將對（農村三塊地）三項改革試點工作過程中的經驗、問題以及意見、建議，進行詳細梳理研究。土地管理法將根據在農村土地制度改革三項試點工作中取得的經驗、發現的問題進行修改。

全國人大常委會法工委主任沈春耀8月份曾透露，土地管理法的修改，按照今年全國人大常委會立法工作計劃，將於下半年由國務院提請審議。目前國務院有關部門正在抓緊推進起草工作。

一旦相關改革經驗正式進入土地管理法相關條款，即意味著此前地方的相關做法有了法律這個尚方寶劍，大規模推開才有可能。

農業部農村經濟研究中心研究員廖洪樂也對第一財經記者表示，集體建設土地入市此前在一些沿海省份已經有不少案例，待土地管理法修改後，這些做法就獲得了一種法律上的確認，也就有可能更大規模的推廣開來。