房租價格為何突然大漲？原我愛我家副總裁兼我愛我家集團研究院院長胡景暉8月17日的一席話或許揭示了部分答案——部分公寓運營商以高出市場價20%~40%的價格爭搶房源。一石激起千層浪，資本大幅進入長租公寓推高房租引發輿論聲討。我愛我家發表公告稱，因個人原因，胡景暉已提出辭去我愛我家副總裁職務，並未持有公司股份。
那麽，胡景暉的觀點是否正確？資本湧入是不是推高房租的唯一原因？在監管部門介入，要求運營商“不得以高於市場水準的租金或哄抬租金搶佔房源”後，房租價格又將如何運行？
胡景暉離職引風波
8月17日，針對近期一線城市房租大幅度上漲，胡景暉在電話會議中對媒體表示，除了供給、需求、季節的因素外，資本大幅度進入長租公寓也是推高價格的主要原因之一。胡景暉認為，像自如、蛋殼等長租公寓運營商以高出市場價20%~40%的價格爭搶房源的行為是嚴重違背市場規律的。
隨後，我愛我家發布聲明稱，上述言論是胡景暉個人看法，並不代表我愛我家公司的觀點。
當日，北京市有關監管部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資管道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不得以高於市場水準的租金或哄抬租金搶佔房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合約等方式搶佔房源。一經查實，將從嚴處罰、聯合懲戒。
8月18日9時，胡景暉在朋友圈宣布辭職。在此之前，胡景暉發朋友圈，稱自己“在關鍵時刻，被乾乾淨淨地切割了。”記者第一時間致電胡景暉，他直言不諱：“左暉（鏈家董事長）給謝勇（我愛我家老總）打電話說，‘你能不能管好胡景暉，要是不能的話鏈家就要全面和我愛我家展開輿論戰。”
對於胡景暉的這種指責，8月18日午後，左暉發布聲明：“以人格擔保絕沒有說過謝勇所稱的威脅性言論。”
房租持續看漲 誰是推手？
劉衛民：本輪房租上漲 資本一定程度在推波助瀾 但租賃市場供給層次不足是重要因素
國務院發展研究中心研究員 劉衛民：我覺得這一輪房租上漲，有多種因素，但不容回避的一個因素是資本介入。不管是風投也好，一些社會資本也好，他們在選擇投資標的的時候，經常會講頭部效應，隻投這個行業裡的前幾位。這樣一種投資行為或者說投資模式，會造成一些企業在擴張速度方面，在市場化房源搜集方面，用力過猛。
更主要的是我們在前期租賃市場發展的不完善，造成了對優質房源稀缺性的供應，一些大城市特別是年輕人，他們需要這些優質的租賃房源，而在我們過去的租賃市場裡面恰恰缺的就是這些優質房源。
萬喆：房租看漲的推手來自多方面
財經評論員 萬喆：我認為房租的推手其實是來自於多方面的，資本在其中起到一定的作用，但不是全部因素。一些中介企業搶房源再高價租出去，這種情況其實前幾年也在做，近期部分熱點城市房租漲幅突然升高，並不完全是這樣一個原因，還有包括租房市場供求結構出現的新變化，也是一個助推的因素。
此外，畢業季高校畢業生數量的增加也一定程度推動了部分熱點城市房租價格上漲。
業內：低房租恐難持續
胡景暉表示，長租公寓在發展，但在資本進入之後，這個行業跑偏了。資本為了賺錢自然要壓低成本抬高收益，但資本需要承擔社會責任。胡景暉的結論是：長租公寓如果爆倉會比P2P更危險。他表示：“現在房源被高價收購，為了讓資本滿意，本來大量不需要裝修的房子也要統一標準化裝修，大量七八成新的家具家電被置換，這些成本難道不需要攤到房租裡嗎？”
中原地產首席分析師張大偉也表示“很多租賃企業，特別是長租公寓運營商，低價囤積中低端房源，對其進行更新改造；改造完成後，他們將房屋高價出租，賺取租金上漲帶來的差價。資本大量湧入長租公寓市場，但租賃市場並沒有多少是新增供應量，長租公寓搶佔房源行為就放大了供需緊張現象，這相當於多了一道關口賺取租金差價。”
胡景暉透露：“18日，住建部的官員給我打了電話，對我表示支持。”胡景暉表示，“真正想投長租公寓的資本都應該感謝我，因為我告訴了他們什麽是風險。在我說出這番話之前，很多資本根本沒有意識到我救了他們，等到爆倉那天，他們不僅血本無歸，還會被政府嚴懲。”
對於如何防範行業風險，胡景暉提出了三個建議：1、通過住建系統建立全國各地住宅租賃指導價，每月以各種管道向外界公示；2、出現異常交易，老百姓可以舉報，政府也可以直接查處；3、住建部和各地住建系統跟一行三會建立合作機制，嚴格監管進入長租公寓領域的資本。對於如何降租金，胡景暉認為這不是難事，可以仿照我國香港，收取房屋空置稅。
潘石屹:長租公寓租金再翻倍都還是虧
SOHO中國董事長、聯合創始人潘石屹被問及長租公寓的前景時，他表示不到1%的租金回報，租房的價格再翻一番還是虧本，觀察長租公寓在現有的情況下不建議去做。
他認為，原因很簡單，就是你一定會有銀行貸款，你如果是從銀行貸款來的利息，按照銀行的基準利率是4.9%，你可能4.9%拿不到，得5%、6%，你把款貸過來建成公寓，你租出去，你的回報率最高超不過1%，所以這個生意是虧的。
我們做了20多年房地產，反覆算這個帳，生意一定要能算得過來帳才可以做。最近在北京發生了一件事情，就是公寓的租金價格在漲。不到1%的租金回報，租房的價格再翻一番還是虧本的。所以我覺得做這個生意的過程中，一定要有一個指引，不能偏離這個指引，賺錢的事情去做，不賺錢的事情別去做。別跟好多創業者一樣，以燒錢為榮，這是一條不歸路。
穩房租 如何多管齊下？
劉衛民：規範租賃市場 也需多措並舉
國務院發展研究中心研究員 劉衛民：對於租賃市場來講，其實還是要規範租賃市場，在規範的過程中，我們要建立一套關於租賃市場的長效機制，這個長效機制應該是多措並舉的政策。
保護租戶的同時，也要保護房東的權益。在這個權益的平衡過程裡，要盡快頒布關於租賃市場的法律法規，使大家能夠在一個平等公開的契約化平台上進行租賃。同時要跟進政策支持的問題，比如說對於稅費的減免，特別是對於長租項目土地供應模式的創新，這也非常關鍵。
萬喆：戒急戒躁 找到真問題 制定真辦法
財經評論員 萬喆：現在最重要的是要戒急戒躁，要去尋找到真的問題，要制定真辦法。為什麽這麽說？首先一點，好的政策，要制定一個好的過渡。剛才講到優質房源，有一些從優質到更優質，有一些從不優質到優質，對於存量或者增量來說，怎麽能夠實現平穩的過渡，非常重要。
第二要制定細則，從國外經驗來看，細則的頒布很關鍵，怎麽來保護房東怎麽來保護租房人等。
第三個是統籌資源的平衡，使人口分布、人流分布和租房市場的資源配置合理搭配。
來源:中國經濟網(ID:ourcecn)綜合央視財經、每日經濟新聞、鳳凰網財經、網易財經
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