8月21日，龍湖集團（股份代碼：00960）發布上半年經營業績，核心財務指標均實現穩步增長。受政策、市場等多方面因素的影響，房地產成交不確定性大幅度增加，量價承壓顯著。龍湖集團憑借其因地域縱深布局及精準板塊解讀，把握住城市輪動節奏，2018年上半年實現971.0億元的簽約額。在融資環境日趨收緊的情況下，龍湖集團拓展多元化融資管道，平均借貸成本低至4.5%。此外，龍湖集團加大區域縱深，堅持聚焦高潛力城市群，並繼續加大持有物業投資，企業規模持續擴張。
▌把握節奏 銷售再創歷史新高
2018年上半年，龍湖集團實現銷售額971.0億元，同比增長4.8%，銷售面積629.1萬平，同比增長5.7%，皆創歷史新高, 繼續穩站行業前十, 並達成全年銷售目標的49%。
圖：龍湖集團2017、2018上半年銷售額&銷售面積
數據來源：企業業績公告
分區域看，龍湖集團在環渤海、長三角、西部、華南及華中區域銷售額，分別為305.5億元、279.4億元、246.5億元、113.4億元和26.2億元，分別佔集團總銷售額的31.4%、28.8%、25.4%、11.7%及2.7%。
圖：龍湖集團1H 2018各區域銷售額情況
數據來源：企業業績公告
分城市看，龍湖集團82%的銷售額來自於二線城市的貢獻，百億城市3個，50億以上城市7個。其中重慶、杭州和濟南的簽約額均超過100億元；合肥、福州、保定和嘉興較去年同期，均實現了零的突破。上半年，龍湖的月均銷售額達到162億，遠高於2016年的74億和2017年的130億。龍湖集團整體的銷售動能不斷提升，在當期有貢獻的20多個城市當中，有12個做到銷售規模在當地城市前十，有5個做到前三。
圖：龍湖集團1H 2017、1H 2018各城市銷售額情況
數據來源：企業業績公告
▌擴充土儲 堅持聚焦高潛力城市群
2018年上半年，龍湖集團在挑戰與機遇並存的土地市場不斷有所斬獲，亦有余量順應城市群發展軌跡，適度下沉環都市圈衛星城，且以合理價格成功新增42幅土地，拓展南昌、南通、鄭州、石家莊、貴陽5個新城市。
圖：龍湖集團2018上半年新進城市
2018年上半年，龍湖集團新增收購土地儲備總建築面積為1298萬平方米，權益面積898萬平方米，平均權益收購成本每平方米4849元。按地區分析，西部地區、環渤海地區、長三角地區、華中地區、華南地區的面積，分別佔新增收購土地儲備總建築面積的46.4%、20.7%、19.8%、7.8%、5.3%。
圖：龍湖集團1H 2018各區域新增土儲情況
數據來源：企業業績公告
至此，龍湖集團覆蓋城市增至38座，全國化布局進一步拓展。項目獲取的區位既聚焦一二線城市，也圍繞都市圈內城市群周邊適度布局，單項目的開發規模控制在適當水準，為提升集團可售物業的周轉水準奠定良好基礎。
截至2018年6月30日，龍湖集團土儲合計6363萬平方米，權益面積4552萬平方米。其中，就“重慶”單城市而言，土儲達1069.4萬平方米，佔總土儲的16.8%，為龍湖集團在西部地區未來的發展，保駕護航。
▌財務穩健 投資級評級再度提升
2018年上半年，龍湖集團營業收入271.2億元，同比增長45.9%。其中，投資性物業租金收入18.5億元（不含稅收入），同比增長62.8%。利潤方面，上半年核心淨利潤增31.4%至37.3億元；毛利同比增長48.2%至100.7億元，毛利率37.1%。盈利持續高品質的增長，均實現歷史最高增幅。與此同時，龍湖集團淨負債率較去年同期下降一個百分點到54.6%。當金融環境日趨緊張、利率上漲的背景下，其融資成本並未上升，穩住了平均借貸成本年利率在4.5%左右，平均貸款年限5.82年。集團綜合借貸總額1079.3億元，在手現金比2017年年末增長57%到421.3億元。
此外，龍湖集團的信用評級來到新高度：BBB-（標準普爾）、Baa3（穆迪）、BBB（惠譽）、AAA（大公國際、中誠信證評、新世紀），標準普爾展望為正面，其他展望均為穩定，公司實力繼續獲資本市場認可。正是由於龍湖集團潛心打造扎實財務盤面，堅守高回款率，並在多種融資管道遊刃有余，為其在行業波動中始終掌握主動奠定基礎。為此，龍湖集團董事會決議宣派中期股息每股0.3元，同比增長50%。
▌戰略清晰 堅持穩步投資持有物業
龍湖集團一如既往堅持穩步投資持有物業戰略。目前投資物業主要以商場為主，分為三大產品系列：一站體驗式購物中心天街系列、小區購物中心星悅薈系列及中高端家居生活購物中心家悅薈系列。
圖：龍湖商業多元化產品體系
截至2018年6月底，集團累計開業商場數量26個，建築面積258萬平方米，整體出租率97.0%，主要在建的商場為18個，合計在建面積為191萬平方米。龍湖的「天街」品牌，經過多年打磨，不僅是穩定的收入來源，更是體驗豐富的優質場景，通過與資訊技術迭代共舞，未來將成為最真實高效的數據入口與互動平台，成為洞察趨勢、主動變革、擁抱未來的珍貴一環。
除商場外，滿足年輕客群品質租住的長租公寓「冠寓」已陸續在北京、上海、杭州、南京、重慶、成都等16個一線及領先二線城市開業運營，累計開業房間數量超2萬間，已開業冠寓整體出租率為76.2%，其中開業超過六個月的項目平均出租率為90.1%。龍湖的運營能力，加上冠寓自身的業內影響力，令其得到建行、中行、工行和農行等國有大銀行的戰略合作支持，亦吸引世界一流的專業投資機構CPPIB和GIC，分別組建專項基金，共謀發展。
2018年上半年，龍湖集團投資性物業（不含稅）租金收入為18.5億元，較上年增長62.8%。商場、冠寓、其他收入的佔比分別為90.7 %、7.5%和1.8 %。分城市看，重慶作為龍湖集團投資性物業租金收入貢獻單體最大的城市，2018年上半年貢獻率佔比高達43.4%。
▌與時俱進 夯實四大主航道業務
龍湖集團自年初提出“太空即服務”的戰略理念，以地產開發、商業運營、長租公寓及智慧服務為四大主航道業務，前瞻佔位太空與人的連接、多維驅動、協同發展。
圖：龍湖集團“太空即服務”的內涵
下半年，集團在售主力項目將達到110個，其中39個為全新項目，56個項目將推出新一期新業態產品。產品將涵蓋剛需、改善型、商業經營等不同細分的需求，並根據客戶需求調整不同產品和業態間的比例，力求在調控的市場中精準定位、達成2018全年銷售目標2000億。
投資物業方面，商業運營業務中北京房山天街、常州龍城天街、成都西宸天街將於下半年開業。同時，長租公寓品牌「冠寓」，至今年底累計開業房間數量也將達到6.5萬間。此兩項業務的投入及發展為集團未來投資物業租金的增長奠定堅實的基礎。
高水準的物業服務是龍湖“善待”文化的最前沿，在業主中已積累深厚口碑。當前，“龍湖物業”品牌更新為“龍湖智慧服務”，並開啟外拓之路，更將業務邊界拓展為軌道交通綜合樞紐、市政管理等更廣闊的城市太空。
2018年是龍湖創業25周年，25載的歲月磨練，龍湖既保留著憧憬可能、主動變革的銳氣，也沉澱出堅守成長路徑與節奏的定力和底氣。當期龍湖一舉完成更名與標識刷新，意在強調簡約、明亮、年輕、未來感的組織氣息。未來，新面貌的龍湖將依舊選擇以有生命的太空為載體，以有溫度的服務為手段，以技術創新為驅動，不斷交付滿意、驚喜與共贏。
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