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高負債壓頂 南京本土房企銀城衝擊IPO

南京房企弘陽地產在香港進行上市路演那一天,銀城老闆黃清平也在現場觀摩。

房企大洗牌正在衝擊南京房地產市場,為了趕上規模發展末班車,弘陽花了8個月時間快速實現了赴港上市,黃清平顯然坐不住了。

近日,江蘇房企銀城國際控股有限公司正式向港交所遞交招股書,開啟IPO進程。這不是銀城第一次謀求對接資本市場了,作為土生土長的南京房企,1993年成立的銀城已經有25年歷史,曾經是南京房地產行業的領頭羊,2008年前後銀城就計劃過上市和向外拓展規模,結果遭遇政策調控,並隨後迎來了艱難時刻。

經過幾年的喘息和調整,銀城在大本營南京重新站穩腳跟。在外來房企的衝擊下,南京諸如通宇、金浦、翠屏等一眾本土房企在土拍市場幾乎銷聲匿跡,銀城是寥寥無幾能夠繼續積極拿地的南京房企之一。

不過,此時的銀城已是不折不扣的小型房企,根據克爾瑞《2017年度中國房地產企業銷售金額TOP200》榜單,銀城2017年僅實現合約銷售額49億元,排名第194位。

在大本營南京,儘管銀城的口碑影響力還在,但也跌出了銷售排行榜前20名。現在的南京市場,萬科、保利、綠地、新城、恆大、榮盛等外來房企佔據了絕對的主導地位。

今年尋求赴港上市的內地中小型房企不少,此次銀城的故事還能否讓香港資本市場繼續埋單?

招股書顯示,2015年-2017年,銀城的資本負債率分別為141.1%,238.7%,284.9%,在行業內處於絕對高位;截至2018年6月30日,銀城的資本負債率高達453.2%,儘管這一數字過高與2018年上半年有70多億元的合約銷售收入尚未結轉有關,但2018年中期,銀城的計息銀行貸款和其他借款,相較2017年期末上漲了32.27億元,漲幅達57%。

在負債中刨去了合約負債的“淨負債率”指標,往往更能反映房企的真實負債水準。根據銀城招股書中財務數據,界面新聞記者經計算發現,過去三年至今銀城的淨負債率也在不斷攀升。2015年-2017年,其淨負債率分別為130%,218.7%,226%;截至2018年6月30日,其淨負債率高達355%。

截至2018年6月30日,銀城一年內到期的計息流動負債為27.28億元,而期內其現金及現金等價物為19.24億元,並不能覆蓋短期債務,財務狀況具有一定風險。

負債率過高且大幅攀升,很可能將觸發銀行要求提前還貸。招股書中提到,銀城的部分貸款與財務表現掛鉤,簽訂了限制性契約,在業績記錄期內,銀城違反了若乾銀行融資所需與資產負債比率有關的契約,於2018年6月30日未償還總額為人民幣15.59億元,基於有關違約,相關銀行在合約上有權要求提前償還未償付款項,於最後可能日期之前,銀行尚未就有關違約授出任何正式豁免,一旦相關銀行要求提前償還貸款,業務營運及現金流量或會受到不利影響。

銀行貸款仍是銀城外部融資的最主要來源。招股書顯示,截至2015年、2016年、2017年及2018年6月30日,銀城未償還的銀行貸款分別為人民幣11.63億元、27.44億元、36.90億元和60.50億元。

融資成本較高的信託資金也是銀城融資的另一大來源。其主要往來的信託公司包括紫金信託有限公司、陸家嘴國際信託有限公司、中國華融資產管理股份有限公司、杭州工商信託股份有限公司。

截至2018年7月31日,未到期的信託及其他融資安排總額佔銀城借款總額的30.8%,信託及資產管理融資借款的本金結餘總額為26.87億元。界面新聞記者發現,銀城的信託融資中年利率最高的一筆達到了12%。

銀城擁有328.7萬平方米土儲,其中53.2%的土儲在南京。異地拓展對於銀城這樣的小型房企來說並不容易,目前其絕大部分收入來自南京及無錫的物業項目。

2017年及2018年,銀城才開始在蘇州、鎮江、馬鞍山、杭州、徐州拿地。截至今年6月30日,在馬鞍山、無錫和蘇州有5個總建築面積約為57.34萬平方米的開發中項目,在蘇州、杭州及徐州有4個總建築面積約為24.58萬平方米的未來開發項目。密集的異地拓展可能是銀城在為上市做準備,但也導致負債規模迅速上漲。

銀城未來的目標區域是長江經濟帶、浙江杭州灣區和淮海經濟區,但向新區域的擴張面對諸多的不確定性和挑戰,包括要和更具知名度和專業技能的開發商進行競爭,需要大量資金和管理資源,資金限制,無法找到足夠數量的合格第三方建築承包商等。

招股書中還透露了一個資訊——銀城的股東和管理層中有一個“同學會”,包括銀城房地產董事兼主席黃清平,銀城房地產集團董事兼執行總裁謝晨光,銀城國際控股有限公司執行董事兼總裁馬保華,負責項目管理的集團總工程師吳偉等人,他們不僅是同齡人,還來自於同一個母校同一個專業,如今又共同掌控著銀城。

1983年8月,35年前這幾個剛剛20歲出頭的年輕人一起從南京金陵職業大學(現為金陵科技學院)工民建專業畢業,黃清平、馬保華去了南京市鼓樓區城建局,謝晨光去了南京三建(現為南京建工集團有限公司),吳偉則任職於南京市第一建築工程公司。

南京銀城房地產開發總公司原為國企,創辦於1992年,黃清平是元老,1992年9月他便離開鼓樓區城建局進入銀城任職。1998年5月,鼓樓區委組織部任命黃清平為南京銀城房地產開發總公司總經理,1999年12月,鼓樓區房地產開發工委任命黃清平為公司黨支部書記。2001年12月,銀城由國有企業改製為民營企業。

謝晨光1998年加入銀城,馬保華和吳偉則於2004年加入銀城。招股書顯示,黃清平將持有上市公司48.72%的股份,謝晨光持有7.35%的股份,馬保華持有6.77%的股份。

今年5月,銀城提出今年要衝刺200億的銷售規模,三到五年內衝擊500億,無論從過往業績還是土儲規模來看,要實現上述目標對銀城來說並非易事,其負債率和財務風險已處於行業高位。在樓市調控大背景下,這家房企要上演一場“南京突圍”還需更多努力。

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