從千億規模走到違約“暴雷”，泰禾被直指“人的問題”

文｜房小旅

“泰禾集團能堅持多久？”“2020年泰禾集團會破產嗎？”不少投資者發出這樣的疑問。

7月7日晚間，泰禾集團對深圳證券交易所出具的《年報問詢函》進行了回復。對於“到期債務未償付原因”，泰禾解釋稱，在尋求展期和續貸，協商過程需要2至6個月甚至更長時間，並不構成實質性逾期。

這樣頗為“牽強”的解釋並未令投資者放心。7月8日，泰禾集團股價開盤即下跌5.27%，當日收盤價為6.73元／股，一日下跌6.66%。

“泰禾集團違約根本上是公司戰略與行業現金流規律之間背離造成的，直接原因則離不開疫情對銷售和回款的衝擊。從管理上看，民企天然的擴張衝動，實控人個人激進的風格，均可能加重公司現金流困境。”天風證券研究員孫彬彬點評道。

他直指，高端路線、商業地產和無序多元化擴張，可能面臨回款慢、資金佔用量大問題，可能影響房企的信用資質，一切歸根到底是企業管理的問題，也就是人的問題。

“牽強”的解釋

7月7日，泰禾集團對深圳證券交易所出具的《年報問詢函》進行了回復，涉及毛利率大幅下降、到期債務未償付原因等。

泰禾集團年報顯示，2019年房地產開發收入為218.54億元，約佔營業總收入的92.52%；對應的毛利率為15.89%，同比下降14.66個百分點，下降幅度較大。

對於毛利率大幅下滑，泰禾方的解釋是這樣的：公司2019年結轉收入項目大部分為收並購項目，收並購時溢價較高，且相關溢價隨著收入結轉分攤至營業成本所致。

根據最新統計，截至7月7日，泰禾集團已到期尚未還借款金額為270.65億元，佔公司最近一年經審計歸母淨資產的137.38%。

而根據歷史數據，截至去年年末，泰禾集團到期未還金額為48.62億元；2019年年報中，公司也曾披露截至報告日6月12日到期未還金額為235.58億元。這樣推算來看，泰禾的逾期未還債務平均每個月增加30億元左右。

對於上述借款逾期問題，泰禾給出的解釋是：其在原借款協議約定的還款日期之前，均與銀行、信託等借款機構開始了溝通，協商續貸、展期、置換等融資條件，以期達成一致方案。由於借款機構內部審批機制較為繁瑣，流程較長，協商過程往往需要2至6個月甚至更長的時間，對於展期、置換等協議尚在溝通探討過程中的借款金額，泰禾集團認為並不構成實質性逾期。

有報導稱，泰禾極力打造的北京院子，二期項目長期停工引發業主維權，合約約定明年6月交房，現在一半工程還沒出地面。施工方稱，泰禾拖欠數億工程款，不久將停工走人。

有銀行人士稱，泰禾已經不為銀行所“信任”，債務展期和置換都很難。

“燒錢”的買賣

在住宅地產領域，泰禾堅持打造高端產品，尤其是“院子系”高端別墅。然而，高端住宅去化較慢，對公司現金流要求較高。

2010年泰禾進軍商業地產領域以來，大搞大型高端城市綜合體，商業地產佔比越來越高。2016——2018 年，泰禾商業地產營收佔比分別達到 31.8%、28.6%和41.5%，進一步降低了公司的資產周轉速度，佔用了公司更多現金流。

黃其森的多元化版圖還不止於此。2016年起，他還進軍文旅、康養、影視、教育等多領域，無一不是“燒錢”的買賣。

去年11月初，泰禾集團副總裁李亮曾對外表示，堅信文旅產業進入了一個快速發展期，泰禾開始關注文旅產業。從公開信息看，福州青雲小鎮、廈門灣、南昌茵夢湖是泰禾文旅地產的部分代表項目。

其中，茵夢湖項目是泰禾於2018年從小商品城手中並購而來，耗資29.6億元，項目未來可開發房地產面積超千畝。彼時，市場普遍看好泰禾這一並購。但完成並購不到半年，茵夢湖項目再度“賣身”。2019年3月，泰禾以18.05億元將其51%股權及債權轉讓給“閩系老大哥”世茂集團。

去年9月，泰禾還將福州青雲小鎮項目50%股權、香山灣項目（廈門灣項目的一部分）30%股權轉讓給了世茂，股權對價合計8.96億元。但顯然，這些資金不過杯水車薪。

在康養領域，2016年泰禾先後在海內外展開了一系列動作：在海外收購ALLIANCE醫療集團；在國內收購北京裕和醫院，在成都建設婦女兒童醫院等大型三甲醫院等。同時，與清華大學、同濟大學、南開大學建立科研合作和人才培養戰略。

在文化領域，設立北京泰禾影視文化發展有限公司，以“院線+劇場”為突破口，“泰禾影城”是載體之一，形成集電影製作、發行、經紀、廣告等產業聯動優勢，打造電影文化運營平台。

教育領域，泰禾以“國際學校、品牌連鎖幼兒園、非盈利K12民辦學校、社區綜合教育服務體”為突破口，構建教育科技與資源，專家團隊與師資，學校教育與培訓，學生升學與成才的泰禾教育生態圈。

每一次都是大手筆的投入，但都是要不斷砸錢、難見盈利的買賣。以其2018年投資的北京通州國際醫院為例，一年虧損幾個億，高管走馬觀花換了一波又一波。

戰投為何遲遲不來？

業界更關心的是，泰禾的盤，誰來接？誰會願意充當那個白衣騎士，化解泰禾危機？從去年的華僑城、世茂，今年的中國金茂、廈門建發、廈門國貿，再到最新的萬科、中國建築和保利地產，傳言中的戰投名單不斷拉長，但始終沒有落地。

雖然泰禾債務纏身，不複往日榮光，但有分析稱，從資產狀況來看，泰禾的存量資產質量較優，屬於未來容易去化的標的；股權結構也簡單，創始人黃其森及家人共持有泰禾超過62%股份，是泰禾的絕對控制人。

根據泰禾集團2019年財報，截至2019年底，泰禾土地儲備中剩餘可開發建築面積為1011.5萬平方米，在售的71個項目中，待售權益建築面積為622.37萬平方米，如果按照當前市場平均價格計算，這一部分待售貨值約為1475億元。

但接盤後，意味著要支付數百億元巨額負債，並要有盤活泰禾資產的能力。對於本就屬於高負債行業的房地產而言，不是哪個房企能輕易“吞下”的。