專家看淡今年三四線市場表現

惠州樓市區域差異化發展勢頭明顯，市場理性回歸。南方日報記者 王昌輝 攝

中國社科院財經戰略研究院發布的《中國住房市場發展月度分析報告(2018年12月)》顯示,房地產調控政策保持了延續性與穩定性,部分開發商及住房投資者關於房地產調控全面放鬆的預期一再落空,開始逐步降價售房;貨幣化棚改政策的調整,對二三四線城市房地產熱起到了釜底抽薪的作用;複雜的國內外經濟形勢,使得部分家庭推遲了購房。這些均促進了房價降溫城市增加,市場更加理性。

該報告也建議,未來房地產政策應保持政策定力,即使房價出現暫時性下跌,也不能頒布刺激或鼓勵購房政策,從而導致房地產調控前功盡棄。但部分房價下跌的城市,可以因地製宜地對一些不合時宜的房地產政策進行微調,使得房地產政策體系更為科學合理。

由於目前市場預期未明朗化,市場觀望氣氛使部分購房者抱有持幣待購的觀望心態。在行業人士看來,在2019年3月後,隨著房地產政策預期和各家房企全年發展規劃更明晰化,有助買家作出判斷決策,幫助市場打破觀望。

人口因素影響三四線城市表現

而對於2019年的市場走向判斷,三四線城市被進一步看淡。中泰證券旗下齊魯資管首席經濟學家李迅雷認為,2019年房地產正在進入減持的時間視窗。在他看來,2016年以來,除一二線城市之外的其他城市的房地產開發投資增速一路上行,這主要得益於棚改貨幣化政策。三四五線城市房價的上漲,固然有其合理的因素(補漲),但卻與這些城市人口淨流出現象相背離。

“儘管我國目前房地產的庫存水準已經降到較低的水準,但是賣出去的房子並沒有憑空消失,它仍將成為房地產市場的潛在供給。因此,對於一個在2014年就供給過剩的房地產市場而言,當前的過剩狀況應該更嚴重。”

李迅雷注意到,2018年下半年以來,全球房價漲幅較大的城市幾乎都出現了房價下跌現象,如美國的西雅圖、加拿大的溫哥華等華人集聚的城市。中國似乎也難以成為例外,如前兩年房價漲幅較大的北京、上海、深圳等一線城市,出現了漲幅縮小甚至下跌的趨勢。

他表示,房地產的個人投資者與股市的個人投資者之間最大區別在於,前者多為加杠杆,有資金成本，後者多為無杠杆,無資金成本。因此,從理論上講,如果每年的房價漲幅不足以覆蓋資金成本,則投資為負收益,故杠杆越大,風險也就越大。房價走L型就意味著有部分人投資虧損。

基於此,李迅雷認為,2019年即便房價不跌,即便略有上漲,樓市也不能成為資產配置的好場所,因為必須考慮投資者加杠杆的成本因素。“我始終認為,國內居民家庭在房地產上是超配的,應該適度減持。”

在他看來,房地產市場今後最大的隱憂是,人口老齡化背景下城鎮化進程的放緩,大部分三四線城市都呈現人口淨流出,故尤其要減持未來人口將大量淨流出地區的房地產。

對房價走向專家看法不一

而相比李迅雷,恆大集團首席經濟學家(副總裁級)兼恆大經濟研究院院長任澤平也看到了人口因素對市場的影響,但在對房價走向上則有不同看法。

任澤平認為,中國正處於一個速度轉移時期,高速增長時代已經過去。“三四線城市沒有銷售,土地和庫存都很高。去年,我對中國的房地產進行了預測。未來10年,房價將再次翻番,三四條線將保持不變,房地產投資將零增長。”

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,在市場預期上,2019年對一線城市和二線城市房價持續上漲的理解基本相同,而三線城市和四線城市則有著不同的看法。他表示,“實際情況是,三四線城市房價難以上漲,但沒有下降的空間。2019年,房價將繼續上漲,而一些城市應該警惕相對強勁的房價上漲。”

華創證券分析師屈慶認為,土地購置費支撐2018年上半年地產投資回升,2019年房地產景氣度下滑壓力較大。

根據他的分析,2018年上半年房地產投資表現亮眼,主要歸功於土地購置費的大幅度攀升。房地產投資主要包括施工相關投資和土地相關投資,即土地購置費。2018年上半年,土地購置費增速大幅抬升,7月累計同比上升72.3%。按照傳統方法預測房地產投資的變動,2018下半年保持穩定小幅下行。而2019年在房地產調控不放鬆,房價處於高位的情況下,估計房地產景氣度下滑的速度會更快。（來源：南方日報）