三四線樓市漲這麽火，碧桂園你跑什麽？

作者：米蒼

來源：米筐投資（ID：mikuangtouzi）

楊老爺子言：“在不違法的前提下，有的乾就狠狠的乾，沒得乾就耐心的等一等！”

年初的時候，米筐智庫就多次提醒三四五六線房價瘋狂的內在風險。不過提示風險這個事情，有時候確實是出力不討好。有很多人撕我們，說我們真沒預判水準，還用三四五六線還在漲，而且現在還在瘋狂的事實懟我們。

對於此，能怎麽辦呢？只能很委屈的淡淡一笑，輕輕地拋出以下三個思考題：

1. 三四五六線的棚改能夠改變所在城市的長期基本面嗎？

2. 有錢人願意把一二線城市的房子賣了轉而買三四五六線嗎？

3. 目前直追一二線城市漲幅的三四五六線房價，你現在接了碧桂園、恆大的盤，誰來接你的盤呢？

話糙理不糙，其實就這樣。

1

逃頂三四五線？

在老家縣城調研時，縣裡的大媽挽著菜籃子路過“給您一個五星級的家”發光落地字，問：“它們來了就不走了吧，說是要深耕的。”

大媽沒說啥，看了看菜籃裡新割的韭菜，直接走開了。

下面是一些最近一線朋友圈的傳言：

第一彈！前些天大清早，大家在討論下面這些話題：

裡面具體講的啥呢？

1、碧桂園所有在三四五線的項目要保證拿地當天就開工，最晚20天內，否則要麽罰錢、要麽滾蛋；

2、碧桂園所有三四五線城市的項目首期開盤要保底控制在5個月內，集團整體提倡是在3個月內，完成不了項目負責人要麽罰錢，要麽滾蛋。

下面爆料的還有楊老大的內部訓話：

不光碧桂園！恆大緊接著也登場！雖然檔案是去年的，但也能反映許主席2018年的戰略。

具體講的跟碧桂園類似：

1、恆大所有一手新項目要保證15天內全面開工，否則要麽罰款，要麽直接乾掉；

2、其他都是一些執行獎罰細節，一個目標就是加快周轉。

看完的總體感受是什麽呢？

快！快！快！

拿地的同時就要全面開工，3個月就要開盤乾完！

這似乎不是長期看好三四五六線的表現啊，更有點像是在玩命的撈一筆就走的趕腳！我膽子比較小，難道碧桂園恆大要“跑”？

碧桂園恆大在今年要變的更快；而且有明確的指向性：三四五線城市的項目。

地球人都知道，今年碧桂園的大戰略是：縣鎮全覆蓋，也就是三四五六線戰略。目前來看，按照楊老闆的戰略指示：應對三四五六線市場的不確定性，最好的藥方就是快打快出。

除了碧桂園恆大兩哥們敢在縣鎮市場玩，其他的開發商最多也就在環中心城市玩玩。他們靠的是什麽？縣域市場是短期性的，不能戀戰，只有令人怎舌的快才能撈到錢。這是高手的遊戲，縣鎮市場耍大刀，要有隨時全身而退的硬實力！

其他人，如果跑的不夠快的會怎樣呢？

倆字：站崗。

2

三四五線見頂？

近來，在對重點三四五六線城市進行實地調研中，總結發現很多縣市已經開始出現沒貨賣的狀況，價格上漲也是非常可觀。

但當一片狂歡之時，也往往預示著機會退潮的臨近。畢竟，縣域市場的承載力是有限的，對人口的吸引力不足，已經從根源上決定了市場機會的短效性。

瞅一下數據：

我們看到：2016年和2017年三線城市分別經過了一波跟風補庫存和ZF大力度的精準去庫存階段，2017年年中三線城市的庫存已經基本處於低位了，房價在這個時候也是漲的最凶的，你聽說的關於三四線城市瘋狂的各種傳說都是集中在這個階段。

那現在處於什麽階段呢？

原有庫存已經去的差不多，目前已經開始補庫存了，庫存從低位向上的回補，在這個過程中，誰的周轉更快，誰就能在這波搶錢大戰中吃的更肥、吃的更多。

於是，我們看到碧桂園/恆大一直在強調快，需求就那麽多，誰更快誰就先把肉搶走，剩下動作慢的，估計也就喝點湯罷了。

那麽問題來了：既然全國樓市去庫存的任務已經接近尾聲，那ZF為什麽又發布《2018-2020年1500萬套的棚戶區三年改造任務目標》呢？

就業！就業！就業！

在維持庫存處於可控水準的前提下，冷凍一二線，棚改三四五線，核心要解決的是：一方面去庫存，另一方面直接解決大批回流農民工的就業、收入問題。

畢竟，一二線房地產冷凍，造成的就業缺口還得需要有地方補上的。

否則，農民工家庭的生活怎麽辦（地都撂荒了，吃啥）？農民工兄弟的孩子上學教育消費怎麽辦？年輕農民工的結婚彩禮錢怎麽辦？等等一系列問題都和就業有關。

看清了三四五線城市這一波的使命和任務，就能很好理解為什麽我說這是短期邏輯了。

因為庫存不可能一直補，而且峰值可能就在不遠處；因為棚改貨幣化安置不是永無止境的，更何況有些地區已經開始縮減貨幣化安置的比例了；也因為三四五六線特別是非中心城市群的三四五六線基本面中長期不會根本上改變。

還是那句話，當下高房價是嘴裡的蜜，可憐的流動性或是未來心中痛。

尤其是三四五六線個人冒險投資參與者，因為你不能夠像碧桂園恆大那樣快進快出，很容易變成長時間高位站崗的那個。

這樣的情況下，你還敢去賭一把嗎？

3

三四五線之後怎麽辦？

當前這一波行情從2015年的深圳等一線城市啟動，之後是二線城市，然後是現在的三四五六線，再往下去就是農村了。

該到底了吧！

房地產在三四五六線行情之後會怎麽演變呢？

像碧桂園乾完三四五六線，真會去當農民，去種地嗎？

我文化水準低，別騙我！

碧桂園大概在賭兩點：1、一二線中心城市群重新啟動（因城施策的逐步放開）；2、改革開放超越預期，加速其出海的步伐。

而這兩點都旨在繼續支撐其一個核心戰略：規模（宇宙最大）。因為楊老闆篤信：有規模就會有利潤，屬於學京東模式，企業價值來源於交易。

不管怎麽樣，三四五六線是本波行情的末端已成事實，房住不炒、租購並舉的大趨勢下，未來會是長期勒緊褲腰帶，全面冷凍嗎？

不知道，每個人都有自己的判斷，沒啥事我就先去刷鍋了，祝大家財運滾滾。

文章觀點僅代表作者觀點，不代表本公眾號立場；文中投資建議僅供參考。