賣家“跳價”60萬！最佳購房時機已經過去了？

所有人都在談論房產的日子，一夜之間就回來了。

整個三月，各地樓市成交量的數字刷刷往上漲，售樓部搶房的新聞此起彼伏，這還不算，這個月谘詢局姐購房的小夥伴，比年前至少翻了兩番，佛山、南沙、惠州、上海、蘇州、天津……從南到北，仿佛人人都陷入了看房的狂熱裡。

甚至有蘇州的小夥伴告訴局姐，自己本已經下定了一套學區房，沒想到，簽合約的前夜，賣家毀約了——爽快地賠償了雙倍定金，因為有人為了買這套房子，願意多出60萬真金白銀。

可憐的娃，心態一下子就崩掉了——

這哪裡只是小陽春？這是妥妥的大牛市啊！

大牛市真的重啟了麽？對於買房者而言，最佳購房時機，是否已經過去了？

讓局姐給你說道說道。

01 普漲？沒有的事！

早在去年9月，樓市寒冬將至，萬科叫出“活下來”的那個時間點，局姐就曾預測到：

按照過去兩輪調整的經驗，萬科開始發布悲觀言論到政策托市，大概會經過一年左右的時間。這一輪，萬科從2018年3月開始“哭慘”，所以房價的低點，也就是買房的最佳時機，可能出現在2019年上半年。（參閱：萬科高呼“活下去”，透露出買房最佳時機？）

沒有想到，政策的微放鬆，比想象中來得更快一點。

2018年底，取消限購第一槍在菏澤打響，隨後，廣州跟進鬆綁商服類限購，珠海購房社保限制放鬆，所有這一切，都發生在短短兩三天之內。

無論你想或者不想，一二三四線城市的政策底在2018年年底，都已經穩穩坐實。

但是，就算政策同時見底，不同的城市，房地產轉暖的時間，也有著明顯的先來後到。

2015年之後，樓市再也沒有同漲同跌的“大牛市”了。

從下面這張圖裡可以很明顯地看到，從2015年開始，一線城市率先快速上漲，漲幅回落之後，二線城市還在爬坡。而等到三線城市漲幅達到頂峰的時候，一線城市的漲幅已經回落整整一年了。

這就是通常我們說的“城市輪動”效應：

當一線城市率先反彈的時候，其他城市大都還在懵圈，緊接著強二線城市輪漲，再然後是弱二線城市上漲，最後，當整體政策已經達到寬鬆頂點，甚至開始緊縮的時候，三、四線城市才開啟補漲。

這一次，會是什麽樣子呢？

上周末，易居房地產研究院公布了一個挺有意思的研究報告。

名字叫《全國50城房地產市場重要指標偏離度研究報告》。

這個報告選取了五個市場關鍵指標：

新建商品住宅成交量、房價漲幅、地價漲幅、地價房價比和房價收入比。

以各指標對比歷史平均水準的偏離度，加權運算，來評估這50個城市的房地產市場綜合情況。

如果正偏離度高，樓市會有回落的風險，而負偏離度高，樓市就有望企穩回升。

如果分城市來看，2017-2018年的結果是這樣的：

上海、北京、廈門、深圳、南京，是負偏離度最高的城市。

其中，北京、上海、深圳是一線城市，上一波都是2015~2016年率先上行，隨著史上最嚴調控政策的實施，樓市已經持續低迷了兩年。

廈門和南京是強二線，也是2016年的明星城市，樓市回調早。去年9月萬科喊出“活下去”之後，旗下第一個大折扣促銷的建案，就來自廈門。

緊接著，是珠海、福州、長沙、合肥、蘇州、哈爾濱、天津。清一色強二線。

而正偏離度最高的，是徐州、三亞、重慶、金華和韶關。

嗯，一線城市（廣州除外）和上一波領漲的強二線城市，引領樓市走牛的動力更足，而非都市圈內的三四線，看上去非但沒有牛市，反而還可能在很長一段時間內，量價齊跌。

02 哪些城市在“領漲市場”？

然後，讓我們看回當下的市場。

當市場成交量，尤其是二手市場成交量連續放大的時候，我們才敢說，市場底真的出現了。

看看3月份各個城市的成交數據：

不看不知道，一線城市的成交量真的有點嚇人。

3月的北京，二手房成交量達到了1.6萬套，是最近10個月的最高值。

上海3月二手房成交套數在3萬套左右，而2016年11月之後，上海市的二手房成交就沒有超過2萬套過。

深圳和廣州稍微弱一點。深圳3月二手住宅成交量衝上4000套，沒達到2018年月均值，廣州的二手住宅網簽也僅僅回到了2019年以來的單周最高水準。

市場回暖，馬上體現在成交價上面，於是，北上深的二手房成交均價從年初開始，確實已經出現了上漲。

興業證券的數據是：

上海漲幅最大，12%，深圳和北京上漲4%，至於廣州…

嗯，興業證券沒把廣州放在一線城市裡面…

好吧。

二線代表城市的二手住宅成交量也在上升，相比年初，蘇州、廈門的成交量上漲幅度比較大，南京、成都也不錯，杭州、大連和青島比起年初，還沒“回本”。

嗯，難怪蘇州二手房出現了賣家“跳價”。有趣的是杭州，雖然成交量不溫不火，但是成交價比年初上漲了11%。

三線城市就不要提了。中原數據顯示，平均成交數據同比下調了14%，市場繼續調整中。

新一波的市場輪動，似乎，又現端倪。

03 驚鴻一現的小陽春or牛市開端？

然而，3-4月本來就是傳統的樓市小陽春，學位房需求紛紛入市，過了這段時間，牛市還會持續麽？

真不一定。

首先，房地產短期看金融，然而真正的大放水並沒有出現。

回看之前的調控，通常是貨幣政策和信貸政策的寬鬆之後才帶動價格上行，而且大都是標誌性的降息之後，才會有明顯的量價齊升。

但現在，僅僅有降準，並沒有降息的支撐——而且，就連各城市的首套房貸利率，都還在上浮。

其次，政策本身而言，最近真正的寬鬆政策少了，反而謠言更多了。

鄭州傳鬆綁限購，被官方辟謠，濟南傳鬆綁限購，住建局和警察局聯合發個通知，打擊“傳播房地產調控不實消息行為”，央行也被傳4月1日降準，不得不深夜辟謠……

總之，現在火熱的市場，除了各種已經兌現的政策利好，更多的，是對金融和政策未來會更加寬鬆的預期。

最近那麽多此起彼伏的謠言，也是為了強化“利好將至，房價會漲”的預期。

於是，之前一直成交低迷積蓄下來的一批購房者害怕踏空行情，蜂擁而上，市場上的存量房就那麽多，需求一大，價格馬上往上走，這又成了印證後市還要大漲的理由。

信心比黃金還寶貴啊！

就這樣，房地產市場撿回了失散已久的信心。

但是，一切利好預期都要靠後續的兌現來支撐。

後續，如果信貸政策沒有持續寬鬆，那麽，不要著急，市場在小陽春之後，會回歸淡定，不會出現大的行情。

反之，假如有降息，再比如，認房又認貸的標準出現了放鬆，那麽，真正的牛市，才會山呼海嘯，迎面撲來。

局姐個人覺得，這兩件事出現的概率，很低很低。

04 那現在怎麽買房？

局姐給幾個忠告：

1. 如果你是一線和強二線城市的剛需，可以出手了。

但牢記總體定調：樓市穩字當頭。

所以不要心急，樓市真沒中介說的那麽熱，後市也沒有想象的那麽好，砍價的空間都還是有的。

如果在二手市場，可以關注一些賣一買一的盤，人家賣家說不定比你還著急。

2. 如果你是弱二線或者三四線的剛需，別追漲。

切記，慢慢看，就算一線牛了，你們的市場也要等個半年一年才有反應，有的是時間折騰。

3. 如果你是投資客，還是再等等。

等樓市的方向徹底定了入場，才能在最短時間獲取最大回報，不然容易被套住。

4. 投資別碰非都市圈的三四五線。

切記，這輪牛市，真的和這些地方沒太多關係。