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潘石屹“勝利大逃亡”

  來源:一見財經

  如果能深刻理解下一步房地產市場的走勢,就能理解地產大佬潘石屹這幾年為什麽一直堅持“賣賣賣”。

  最近,房地產市場發生了深刻變化,絕不是簡單的政策變調,不管是調控的深度還是廣度、亦或是參與方之多,都遠超以前。

  有句俗話叫“春江水暖鴨先知”,潘石屹大拋售或許能說明他的先見之明。

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  7月31日,中央政治局會議召開,關於房地產的表述是:“下決心解決好房地產市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏製房價上漲。”

  這個表述裡,很多都是“老話”,並無新意,但敏感的政策研究者發現,“遏製房價過快上漲”變為“遏製房價上漲”,言外之意,房價由“不能過快上漲”變為“根本不能漲”。

  結合新的表態,再縱觀兩年多來的房地產調控,監管層的調控決心已經超過以往歷次。

  有人猜測,高層關於當前房地產形勢和問題的判斷,以及解決問題的調控措施和制度機制已取得廣泛共識,喊了很久的“房地產市場長效機制”可能不遠了。

  更重要的是,會議強調,加大基礎設施領域補短板的力度。這意味著,中央已經尋找了新的經濟增長點,以擺脫對房地產的過度依賴。

  另外,在本次會議之前,監管層已經通過中央媒體向市場喊話,直指目前市場上出現的房地產亂象,這些都清晰的寫在新華社連續發表的5篇社評中了。

  第一篇針對房價:上半年局部房地產市場投資投機抬頭的苗頭,各地應嚴格把“房住不炒”落到實處,為“接棒”房地產長效機制創造良好市場環境。

  第二篇針對土地財政:部分地方政府對落實“房住不炒”要求認識仍不到位,對於市場炒作睜一隻眼閉一隻眼,甚至希望炒高房價拉高地價,由此增加賣地收入推動發展。

  第三篇針對高價賣地:不少三四線城市樓市、土地市場出現雙升溫苗頭。在此情形下,樓市調控應從緊從嚴、精準出擊,增強預期引導,加強秩序整頓。

  第四篇和第三篇差不多,針對高價賣地:當前三四線城市土地市場熱度高企,一些熱點城市高價地仍未絕跡,要控地價。

  第五篇針對租賃房市場亂象:我國住房租賃市場還不夠成熟,政府和企業需再加把勁,從制度建設、金融支持、服務保障等多方面入手,盡快補上短板。

  新華社的社論其實是給政治局的定調“預熱”的,意思很明白,指出問題,解決問題。

  除了新華社,央行主管的《金融時報》8月3日也向市場喊話:“調控力度仍不容放鬆”,這其實是對之前外界認為“央行放水流入房地產”的回應。

  最最最重要的是,最近市場已經給出了答案,儘管房價大跌並不多見,但寒意已來。

  中指院數據顯示,7月份全國300城市住宅用地成交均價下降幅度接近兩成,溢價率較去年同期下降22個百分點。

  另據中原地產統計數據顯示,今年1~7月,一線城市土地流標13宗;二線城市合計流標經營性土地154宗;三四線城市經營性土地合計流標達到了629宗。

  土地流標說明兩個問題:

1、房地產商沒錢了。這個可能性很大,今年房地產商不僅要面對高地價,還要面對去杠杆,資金壓來可想而知。

2、房地產商對未來市場沒把握。各地的密集調控政策,基本上已經讓房地產市場回到“計劃經濟時代”,房企利潤太空被壓縮。

  綜上,不管是監管層的態度,還是權威媒體的解讀,亦或是真實的市場表現,都可以看出,房地產市場可能要涼。

  02

  悲哀的是,現在仍有很大一部分人認為房價還會上漲,持續不斷的上漲,不客氣的說,他們有可能是最後一波“接盤俠”。

  其實,聰明的人,早都覺醒了,地產大佬潘石屹就是其中之一。之前一見君還沒有深刻理解他“賣賣賣”的用意,最近才恍然大悟。

  在整個房地產市場,不管是媒體還是投資者,說白了都是旁觀者,地方政府和房地產商才是真正的參與者,他們的動向值得重視。

  2012年,潘石屹宣布SOHO中國從“銷售”向“自持”物業轉型,公司的業務重點就放在了租賃業務上。之後,潘石屹開始著手出售旗下的項目。

  2014年2月28日,SOHO中國宣布將其在上海的兩個項目“SOHO靜安廣場”和SOHO海倫廣場“以52.3億元的對價,出售給金融街控股。

  同年9月份,SOHO中國又將凌空SOHO一半的項目出售給了攜程旅遊網路技術(上海)有限公司,總對價約為30.5億元。

  2015年9月23日,SOHO中國宣布退出上海外灘金融中心項目,以84.93億元向其股東之一浙江複星國際集團(00656.HK)出售名下外灘項目的全部股權。

  2016年7月29日,SOHO中國以人民幣32.97億元整售SOHO世紀廣場,包括商業辦公面積4.3萬平方米,折合單價76700元/平方米。出售完成後,SOHO中國獲得5.02億元的毛利潤。

  三年時間,潘石屹通過出售旗下業務套現236億元。值得一提的是,在出售項目的同時,潘石屹並未再買過一個新項目。

  在公司2016年業績會上,潘石屹曾說:“做生意永遠不變的就是市場高峰的時候出貨,市場低峰的時候進貨。”

  當時,潘石屹表示,還要在上海再出售三個非核心項目,分別為凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山廣場。

  2017年,SOHO中國將位於上海的虹口SOHO和領空SOHO以總價85.81億元的價格出售,同年7月4日,潘石屹宣布啟動光華路SOHO2項目的整售。

  在今年3月份的2017年業績發布會上,潘石屹對於是否還要繼續出售上述項目則表示,對於光華路SOHO2項目來說,市場上也沒有這樣的大老闆能夠買,因此決定繼續持有。

  粗略計算,從2014年至2017年,潘石屹通過“賣賣賣”已經獲得了286.51億的現金流。

  03

  今年以來,潘石屹對中國房地產市場就比較悲觀,4月份,潘石屹就曾語出驚人:房價是吸毒。

  潘石屹在微博用短影片的方式,公開表達自己對國內房地產市場的看法。他表示:房地產市場一天比一天畸形,已經違背了常識。

  潘石屹認為是多種因素促使了房價的快速上漲,並且犀利地直言政府、銀行和開發商獲得了房地產的大部分紅利,其他群體隻佔一個小頭,別人在吃肉,其他的幾十個相關行業只能喝點湯。

  潘石屹在影片中還說,中國的房價已經高得離譜了。“幾撥人渴望房價一直漲,永遠漲下去,像吸毒一樣上癮了,離不開了。他們一起合謀,千方百計要讓自己分得更多的蛋糕。”

  最近,他又在一個採訪中說,中國的商業地產租金收益率越來越低。

  另外,最近頻頻出事的中國第一大房企碧桂園頻頻出事,表面上是工程品質問題,本質上是資金鏈嘎嘎作響,必須通過“高周轉”的方式保證資金鏈不斷裂。

  對此,潘石屹最近表示,“如果是不擇手段的一味追求高周轉,是會出事情的。”

  對比碧桂園,潘石屹這幾年“賣賣賣”算是勝利大逃亡嗎?

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責任編輯:郭春陽

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