夏磊：疫情之後，為何中美房市表現超預期？

　　文/新浪財經意見領袖專欄作家夏磊俞濤趙璿

　　導讀

　　儘管疫情仍舊嚴峻，美國房地產市場景氣度持續上升，量價創歷史新高、庫存創歷史新低。佔美國住宅交易九成的成屋銷售，10月銷售折年數從5月的391萬套激增至685萬套，同比大增26.6%；中位價31.3萬美元/套，同比增長16%，價格持續創歷史新高；待售庫存142萬套，去化周期僅2.5個月，均為歷史性低位水準。

　　中國房地產市場基本實現價格平穩、銷售量正增長。年初，市場普遍擔憂疫情會引起居民對未來收入水準下降的擔憂，進而影響對房地產的需求。時至年末，1-11月份，全國建案銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%；11月，70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲4.0%，增速較上年末回落2.8個百分點。

　　為什麽在疫情風險和衝擊尚未完全消解之際，美國和中國的房地產市場都實現超預期增長？按照“房地產長期看人口、中期看土地、短期看金融”的經典分析框架如何解釋？

　　摘要

　　疫情之後寬鬆的貨幣政策催生房地產需求，但不同的政策節奏造成需求的釋放不一樣

　　疫情期間，美國開啟“無限量”寬鬆，低利率和充足的信貸供給刺激了居民的購房需求。3月初美聯儲兩次降息，聯邦基金利率目標區間降至0-0.25%、並推出7000億美元QE計劃；3月23日更推出“無限量QE”計劃；3月26日存款準備金率降為零。11月，美國30年期固定利率貸款的利率僅2.72%，同比大幅下降102個BP；前三季度，新發放單戶住宅抵押貸款2.35兆美元，同比增長59%。

　　在應對疫情的政策節奏上，中國保持適度寬鬆，但不將房地產作為短期刺激經濟的手段。從量和價兩方面推動房地產相關的貨幣金融制度變革，防止資金過度流入房地產領域。

　　價格上，房貸利率掛鉤LPR，建立了貨幣政策放鬆和房地產融資之間的防火牆，在引導實體經濟融資成本下行的同時保持房貸利率基本穩定。1-4月，一年期LPR下降30個BP，而五年期LPR僅下降15個BP、更為平穩。5月以來，LPR已經連續八個月不變。

　　量上，加強房地產金融審慎管理，防止資金過度流入、違規流入房地產。7月24日房地產工作座談會，韓正副總理強調“要實施好房地產金融審慎管理制度，穩住存量、嚴控增量，防止資金違規流入房地產市場”。截至9月末，個人住房貸款餘額為33.7兆元，同比增長15.6%，增速較上年末回落1.1個百分點。

　　政策上，多次強調房住不炒，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。5月，《政府工作報告》強調，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。”10月，黨的十九屆五中全會再次強調，“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，租購並舉、因城施策，促進房地產市場平穩健康發展。”12月，中央經濟工作會議強調，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地製宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。”

　　疫情助推三大類購房需求，將長期支撐市場

　　長時間居家隔離和辦公，使大家對居住體驗的感受更深，激發居民改善居住品質的欲望。

　　當前，美國房地產市場改善需求更旺盛。一是，新房市場更為火熱。1-10月，美國新房累計同比增長20.6%，遠高於二手房的2.9%，其中10月份新房同比增長41.5%，也大幅高於二手房的26.6%。二是，單戶住宅市場更為火熱。1-10月，單戶型成屋銷售折年數同比增長3.7%，明顯強於多戶型的-3.5%；10月，單戶型成屋銷售中位價31.77萬美元/套，同比增長16.0%，高於多戶型的增速10.3%。

　　對於中國而言，疫情同樣助推三大類購房需求，將長期支撐市場。

　　一是，購買自有住房、特別是第二居所的意願提升。疫情期間長期居家，凸顯了第二居所不僅居住品質更好、還可滿足特殊情況下居家隔離需求的優勢。

　　二是，住宅品質改善需求提升。以大戶型為代表的改善型需求被進一步激發。更大的居住空間，保證了更大的活動空間、更獨立的個人隱私空間、及更好的居家衛生健康空間。洋房、別墅等低密度產品將受關注。同時，不僅僅是面積，長時間居家也讓居民深刻感受通風、日照、觀景等生活體驗，未來將更加關注戶型、朝向等因素。

　　三是，基礎配套升級需求提升。一方面，對高品質物業管理服務的需求提升。物管品質不僅關係日常居住體驗，在非常時期還和業主健康安全密切相關。另一方面，園林綠化好、周邊商業醫療等配套條件將成為基本要求。疫情期間小區封閉式管理，園林綠化和衛生環境將決定業主身心健康和居住體驗。周邊具有步行可達的基礎配套重要性凸顯。

　　危也是機，期待房地產三大升級

　　需求順利釋放還需政策支持和供給端發力。如果應對得當，保持市場平穩，將是一次很好的住房消費升級、房地產銷售渠道升級、堅持“房住不炒”、支持居民自住需求的房地產政策升級。

　　和爆發SARS的03年不同，當前經濟增長壓力較大、住房短缺的問題已基本解決。本次疫情過後，住房需求的順利釋放還需要三大條件，形成需求牽引供給、供給創造需求的更高水準動態平衡。一是補齊租賃住房短板，規範發展住房租賃市場、增加租賃住房供給；二是提升產品品質，持續改善戶型、物業和配套，使產品與居民需求匹配；三是創新銷售模式，降低買房成本、改善購買體驗。

　　風險提示：貨幣金融政策超預期收緊；海外疫情仍舊嚴峻，是疫情常態化防控階段的重要不確定因素。

　　1 疫情之後的中美房地產市場

　　1.1 儘管疫情仍舊嚴峻，美國房地產市場景氣度持續上升，量價創歷史新高、庫存創歷史新低

　　1.2 中國房地產市場基本實現價格平穩、銷售量正增長

　　2 疫情之後寬鬆的貨幣政策催生房地產需求，但不同的政策節奏造成需求的釋放不一樣

　　2.1 疫情期間，美國開啟“無限量”寬鬆，低利率和充足的信貸供給刺激了居民的購房需求

　　2.2 中國保持適度寬鬆，但不將房地產作為短期刺激經濟的手段

　　3 疫情助推三大類購房需求，將長期支撐市場

　　3.1 購買自有住房、特別是第二居所的意願提升

　　3.2 住宅品質改善需求提升

　　3.3 基礎配套升級需求提升

　　4 危也是機，期待房地產三大升級

　　正文

　　1 疫情之後的中美房地產市場

　　1.1 儘管疫情仍舊嚴峻，美國房地產市場景氣度持續上升，量價創歷史新高、庫存創歷史新低

　　佔美國住宅交易九成的成屋銷售，10月銷售折年數從5月的391萬套激增至685萬套，同比大增26.6%；中位價31.3萬美元/套，同比增長16%，價格持續創歷史新高；待售庫存142萬套，去化周期僅2.5個月，均為歷史性低位水準。

　　1.2 中國房地產市場基本實現價格平穩、銷售量正增長

　　年初，市場普遍擔憂疫情會引起居民對未來收入水準下降的擔憂，進而影響對房地產的需求。時至年末，1-11月份，全國建案銷售面積150834萬平方米，同比增長1.3%；11月，70個大中城市新建商品住宅價格同比上漲4.0%，增速較上年末回落2.8個百分點。

　　2 疫情之後寬鬆的貨幣政策催生房地產需求，但不同的政策節奏造成需求的釋放不一樣

　　2.1 疫情期間，美國開啟“無限量”寬鬆，低利率和充足的信貸供給刺激了居民的購房需求

　　3月初美聯儲兩次降息，聯邦基金利率目標區間降至0-0.25%、並推出7000億美元QE計劃；3月23日更推出“無限量QE”計劃；3月26日存款準備金率降為零。11月，美國30年期固定利率貸款的利率僅2.72%，同比大幅下降102個BP；前三季度，新發放單戶住宅抵押貸款2.35兆美元，同比增長59%。

　　2.2 中國保持適度寬鬆，但不將房地產作為短期刺激經濟的手段

　　3 疫情助推三大類購房需求，將長期支撐市場

　　長時間居家隔離和辦公，使大家對居住體驗的感受更深，激發居民改善居住品質的欲望。

　　3.1 購買自有住房、特別是第二居所的意願提升

　　第一居所是都市人日常生活和長期居住的居所，主要考慮職住交通便利、周邊商業配套齊全、老人就醫方便和孩子教育質量，往往位於成熟城區。第二居所指以旅居和康養為主要功能的居所，主要出於都市人度假、休閑、養生等追求高品質生活的需要，往往位於城市郊區或者風景名勝區附近，環境優美、空氣清新、人口密度低。隨著房地產長效管理機制建立，房地產市場長期平穩運行可期，住房回歸居住屬性，都市居民購買二套房，將更多考慮改善生活品質。疫情期間的長期居家，凸顯了第二居所相較於第一居所的居住品質優勢。

　　3.2 住宅品質改善需求提升

　　（1）以大戶型為代表的改善型需求將被進一步激發

　　近年來，全國主要二三線城市商品住宅銷售套均面積呈持續快速上升趨勢。表明隨著基本居住需求得到滿足，居民不斷追求居住空間尺度增加。

　　疫情之後，這一需求被進一步激發。在正常的生活節奏下，家庭成員白天外出工作學習，僅晚上有限的時間需要在家中互動，房屋面積小的弊端不明顯。而居家防疫期間全家人需要連續多日24小時共處一室，房屋面積小造成的個人空間不足、隱私無法保證等弊端非常凸顯。特別是對於多代同堂的大家庭，增加活動空間、降低居住密度將成為改善居住條件的迫切需求。此外，面積太小則無法分出汙染區、半汙染區、清潔區；疫情期間，住房面積對居家衛生健康的重要性也深度凸顯。

　　（2）洋房、別墅等低密度產品將受關注

　　歷史經驗表明，疫情會改變居民對住宅類型的偏好。2003年SARS建立了板樓和塔樓的價值分層，促使通透性能好、密度較低的板樓更暢銷。經過近20年的房地產市場發展，建案市場上板樓已經不再稀缺。在大規模城市新區建設中，基於傳染病防治、改善市容市貌等考慮，多數城市的市政規劃正逐步調低住宅用地的容積率，開發商開始打造各類高品質低密產品。建案市場出現了更多的小高層、花園洋房，連別墅也進一步細分出疊拚、雙拚、聯排和獨棟別墅等多類產品。此次新冠疫情過後，部分需求由傳統高層轉向小高層、花園洋房和各類別墅。

　　（3）對影響生活體驗的住房因素愈加關注

　　不僅僅是面積，長時間居家也讓居民深刻感受通風、日照、觀景等生活體驗，未來將更加關注戶型、朝向等因素。疫情中，所有專家都在強調“每日按時通風”，長期居家，室內采光也尤其重要。

　　理想的住房，空間尺度上，戶型要方正、動靜功能區明確分離；通透性能上，南北通透最佳、東西通透次之，保證開窗後空氣對流、高效引入新鮮空氣；采光上，全明格局、客廳臥室朝南最為理想，客廳臥室不帶窗或房間朝北將導致屋內陰暗壓抑；觀景功能上，客廳臥室帶有陽台、飄窗或落地窗的是重要加分項。

　　當前，雖然我國基本告別住房短缺，但住房質量仍有很大改善空間，具備上述理想功能的住房佔比很低。根據2015年人口小普查，我國城鎮住房中成套率僅為85%，約20%為條件較差的平房，約40%為1998年房改以前修建。

　　3.3 基礎配套升級需求提升

　　（1）對高品質物業管理服務的需求提升

　　社區防疫工作中，不同物業的服務水準差距顯著。部分缺乏物業支持的公房、回遷房等老舊小區，居委會人力財力有限，僅能進行基本的出入管控和防疫宣傳工作。高品質物管小區，擁有專業化的物管團隊和充足的財力物力支持，能夠制定標準化防疫預案，加強員工隊伍管理和防護，進行防疫宣傳、清潔消殺、出入管控和登記三大社區防疫工作。此外，還進一步向業主居家防疫提供豐富充足的物資支持和生活保障服務。如在小區內的設立固定防疫點，為業主發放口罩、消毒液等緊缺的防疫物資；為獨居老人、自我隔離等特殊群體提供生活物資代購、送菜上門、快遞代取、藥物配送等服務；聯繫線上醫療機構，利用APP提供在線義診。

　　經此一“疫”，追求高品質物業服務的需求將被激發。居民將意識到高品質的物業服務不僅關係日常居住體驗，在非常時期還和業主健康安全密切相關。

　　（2）園林綠化好、周邊商業醫療等配套條件將成為基本要求

　　良好的園林綠化可以改善小區小環境，增加氧氣濃度、濕度，調節氣溫，提供休憩活動的空間和賞心悅目的景觀。疫情期間，小區實行封閉式管理，活動空間僅限於小區內部，園林綠化和衛生環境將直接決定居民的身心健康和居住體驗。由於園林綠化充足、小區環境優美的建案項目在近十年才逐步普及，仍有大量居民居住在缺乏小區配套的住房中。隨著疫情持續，小區長時間實行封閉式管理，這部分居民將充分體驗到園林綠化和小區環境的重要性，從而在疫情過後產生置換品質小區商品住房的需求。

　　疫情期間，乘坐交通工具外出採購生活物資和就醫的暴露風險較高，住房周邊具有步行可達的基礎配套重要性凸顯。其中，商業配套主要包括大型商場、農貿市場和社區超市，醫療配套主要包括大型醫院、社區診所和藥店。

　　4 危也是機，期待房地產三大升級

　　此次疫情對房地產行業的銷售、施工、物管等各方面都造成重大影響。但同時也是一次重大考驗，應該把握機遇，積極應對，保持市場平穩。疫情影響深刻，危就是機。如果應對得當，這將是一次很好的住房消費升級、房地產銷售渠道升級、房住不炒下支持居民自住和改善需求的房地產政策升級。

　　和爆發SARS的03年不同，當前經濟增長壓力較大、住房短缺的問題已基本解決。疫情對國民經濟和房地產行業造成較大衝擊，疫情過後住房需求的順利釋放還需要在政策和供給端具備三大條件，形成需求牽引供給、供給創造需求的更高水準動態平衡。

　　一是補齊租賃住房短板，規範發展住房租賃市場、增加租賃住房供給。

　　二是提升產品品質，持續改善戶型、物業和配套，使產品與居民需求匹配。

　　三是創新銷售模式，降低買房成本、改善購買體驗。

　　(本文作者介紹：恆大研究院常務副院長兼首席房地產研究員。)