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杭州樓市調查:搖號套路多又深 追逐資金料超700億元

杭州樓市調查:搖號套路多又深 追逐資金料超700億元杭州樓市調查:搖號套路多又深 追逐資金料超700億元

  來源:證券時報

  記者 李小平

  三個月前,杭州市住房保障和房產管理局的一紙通告,宣告杭州樓市進入搖號階段。自此,搖號購房成了杭州市民飯後茶語談資。

  搖號之前,杭州樓市好地段的房子動不動就要300-500萬,而且還要托關係、全款付清,甚至收取“號子費”,而搖號時代的杭州樓市,從一定程度上遏製了上述怪相。但是,搖號也使老百姓的購房情緒得到了進一步刺激,一些無風險的賺錢機會,正在激發老百姓尋找和創造參與的機會。

  搖號時代的杭州樓市,正在發生怎樣的變化?杭州樓市到底有多火?都是哪些人在參與搖號?凍結資金又來自哪裡?為了厘清大家普遍關注的問題,近日,證券時報·e公司記者通過現場調研,採訪購房者、中簽人、專家和學者等,試圖勾勒出真實的杭州房地產市場現狀。

  萬人大搖房

  6月25日,杭州迎來了“入梅”後的首個高溫日,戶外氣溫高至35攝氏度。不過,比起熱浪滾滾的氣象,杭州樓市的火熱程度絲毫不在氣象之下。

  按照往常習慣,杭州市民邵女士送小孩去幼稚園的時間是早上九點左右。6月25日,沒等到小孩睡到自然醒,她就把酣睡中的娃叫醒,送去幼稚園的時間提前了半個多小時。這一切,都是因為早上九點整,是融信保利·創世邸搖號的時間,而她是登記購房意向戶。

  邵女士是土生土長的杭州人,不僅家中有宅基地房,結婚後還買了一套婚房。當下,她原本沒有購房計劃。但是,從杭州首個搖號建案“和家園”開始後,搖號購房突然成了杭州市民飯後茶語的談資。隨後,融信藍天、華夏四季、桂語江南等限價紅盤接踵而至。身邊的親朋好友議論,加上漫天的媒體報導,最終改變她的想法。於是,邵女士抱著試一下的態度,加入了創世邸的搖號購房大軍。

  邵女士對這次搖號特別重視,希望記者隨她一同前往搖號大廳去見證。不過,早高峰的堵車,車還未到搖號公證處,搖號結果已經公示。隨後,手機上就傳來了她朋友的微信:“沒中,順序號1000多位去了。你呢?”邵女士的這位朋友和她一樣,也參與了融信保利·創世邸的搖號。

  儘管是抱著試運氣的態度,但她還是希望能中獎。手機頁面顯示,她的順序號是3000多位了。“沒中,沒有進入前616位,也就意味著沒中。”

  創世邸由融信地產和保利地產聯手打造,位居錢塘江南岸,緊鄰杭州奧體中心。該項目系融信地產2016年7月以32.64億元總價競得,折後樓面價1.92萬元/平方米。根據公示的銷售方案看,創世紀登記時間為6月19-21號,此次推出616套房源,精裝修均價為3.47萬元/平方米。

  融信保利·創世邸所處的奧體板塊,一直是杭州樓市的熱點板塊,該項目周邊的建案二手房掛牌價,普遍在5萬元-6萬元/平方米。

  根據創世邸公示,在為期三天的線上搖號登記中,共計20256戶購房預登記家庭。其中,7498戶無房家庭。這也意味著,創世邸成為了杭州樓市搖號以來首個搖號參與人數超過2萬的限價建案。

  三大紅盤吸金逾500億

  事實上,杭州樓市近期進入供應井噴,與融信保利·創世邸同一天(6月19日)登記的建案,就有7個之多。

  建案的集中上市,在一定程度上緩解了供需矛盾,提升了購房者中簽率。不過,由於部分建案的一二手房倒掛較嚴重,這些紅盤早已被市民盯上。比如,和融信保利·創世邸同期啟動登記的建案,還包括綠城·梧桐郡、萬科融信·西雅圖。這些價差較大的紅盤一經公示,便立即引起了搖號大軍前去登記。

  6月19日,證券時報記者在融信保利·創世邸的售樓處,遇到了一位從萬科融信·西雅圖登記處趕過來的購房者。他對記者表示,“最近搖了很多盤,比如前期比較熱的華夏四季、融信瀾天、未來城等,都去參與了,但是都沒有搖中。上午在西雅圖剛剛登記完,現在來創世紀這邊看看。”

  按照融信保利·創世邸公示,該項目此次搖號報名要求無房戶驗資100萬、二套的驗資200萬元,全款300萬元。該項目共計20256戶購房預登記家庭。其中,7498戶無房家庭。據此估算,此次搖號凍結資金達到330億元。這也意味著,該項目創下了杭州樓市搖號以來的兩個紀錄,一是參與人數;二是凍結資金額。

  與融信保利·創世邸一樣,前期頗受關注的綠城·梧桐郡、萬科融信·西雅圖,在搖號登記中也受到了搖號大軍的火熱追捧。

  公示顯示,6月18日啟動登記的萬科融信·西雅圖,無房戶驗資70萬、二套的驗資130萬元,通過審核共有9288戶購房意向家庭,其中無房家庭3333戶。6月19日啟動登記的綠城·梧桐郡,無房戶驗資80萬、二套的驗資160萬元,共有7303戶購房意向家庭,其中無房家庭2664戶。

  據此估算,在此輪搖號購房中,撇開願意全款購房的登記家庭,萬科融信·西雅圖凍結資金為100.78億元,綠城·梧桐郡凍結資金95.53億元。在未考慮同一銀行驗資證明可同時多建案使用情況,算上上述的融信保利·創世邸,三大紅盤共計吸引了3.6萬戶家庭參與,合計凍結資金達到525.67億元。

  實際上,近期參與杭州樓市搖號的資金,較上述525億元要多。

  證券時報記者根據公示統計發現,除了上述三大紅盤,6月25日搖號結果公示的建案還包括,陽光城翡麗海岸、九龍倉·瓏璽、景瑞陽光城·法蘭公園、越秀·湖山悅等9個項目。也就是說,在6月25日這一天,就有11個搖號建案需要凍結資金。

  與此同時,統計顯示,6月21-25日期間,搖號結果公示的建案,還包括北辰國頌府、萬科融信·西雅圖、融創東麟府等13個項目。

  換而言之,在6月21日這一天,杭州涉及到資金凍結的搖號建案,共計有24個之多。據估算,在6月21日這一天高峰期,涉及搖號建案需要凍結資金約為727億元。

  資金房票哪裡來

  融信創世邸、綠城梧桐郡和萬科西雅圖三大建案此次吸引了3.6萬人報名登記,追逐的資金超過500億元。外界不禁要問,杭州樓市到底有多火?

  未啟動搖號購房前,杭州樓市成交水準是怎樣?數據顯示,2017年,杭州市區(不含富陽區、臨安區)建案成交16.26萬套,月均成交套數為1.36萬套。而在搖號購房新政啟動的2018年3月,杭州樓市成交突然放量。數據顯示,今年3月,杭州市區新建建案成交9989套,環比上升50.1%;2018年3月,杭州市區二手房成交8206套,環比上升213%。

  對於普通工薪階層來說,動輒上百萬的驗資要求,可不是一筆小數目。都是哪些人在搖號?哪來的這麽多錢?

  根據證券時報記者對多位購房戶的採訪,大致可以將參與搖號購房戶分為,剛需自購人群、改善型購房人群、合夥購房戶,以及遷移戶籍創造購房資格等;搖號驗資所需的資金來源,包括自有存款、他人借款、拆遷賠償款、企業周轉資金、證券理財資金、民間借貸等。簡單說,沒房票的創造房票也要上車,或者是找親朋好友一起合夥;沒錢的想辦法湊錢,哪怕犧牲部分房票權益組團參與。

  對於搖號大軍的構成和資金來源,杭州一位房產界人士對證券時報記者稱,明擺著百萬元的大獎,你說要不要參與?想一想,辦法總是會有的。就像證券投資的GP/LP模式一樣,可以組團參與,事先簽好協定,交付滿兩年後出手再分成。不想合夥,身邊人又沒錢可借,還有民間借貸和配資呢。“當然,民間借貸往往是高利貸,比較危險。不願意借錢也可以,只要成功中簽,就可以通過協定約定實現變相兌現,好項目等著中簽戶轉手的大有人在。”

  6月21日,是創世邸搖號購房登記的最後一天。在創世邸售樓處門前停滿了私家車,蔓延數百米。

  邵女士對證券時報記者稱,搖號之前,杭州買房太難了,動不動就要300-500萬,而且好一點的建案,還要托關係、全款付清,甚至收取“號子費”,所以不敢有買房的計劃。但是,搖號政策後,至少可以首付3成了,而且一些限價盤與周邊二手房,存在著每平方米上萬元的價差。她抱著試一下的態度就來了。

  邵女士的朋友也是搖號大軍的一員。她的住房情況與邵女士類似,原本沒有購房計劃。“明擺著賺錢的機會,還是要爭取一下。萬一中了呢。”

  手頭一時拿不出足夠的二套房凍結資金,邵女士的這位朋友和她老公靈機一動,借用尚未購房的妹妹戶頭來參與。如此一來,200萬的驗資要求,立馬降低到100萬。“現在的計劃是,中簽了一起交首付,交付滿兩年後上市就賣掉。”

  實際上,從證券時報記者近期的採訪來看,抱著抽獎心態的搖號者比比皆是。杭州蕭山區一家上市公司證代也屬於“抽獎一族”。他對證券時報記者稱,“搖到即賺百萬,不搖白不搖。只要有房票,哪怕沒錢也要借錢參與。”他還向記者笑稱,“這一次是拋了股票才湊夠凍結資金的,這幾天A股大跌,即便搖號沒中,也是賺了。”

  催生搖號新力軍

  始於今年4月的杭州購房搖號,政策對無房家庭有一定比例的傾斜。無房戶的福利,自然會激發購房意向戶的想象力。

  證券時報記者發現,由於部分限價紅盤參與搖號人數太多,為了增加搖號中簽率,沒房票的選擇讓老家父母來杭投靠子女落戶,單身的選擇結婚,是當下不少購房者的解題思路,部分購房戶甚至通過成立企業參與到搖號大軍。

  在杭州落地生根的陳先生,老家在溫州。去年,有了小孩的陳先生,再買一套改善房提上日程。搖號購房政策對他來說有喜有憂,喜的是不用像以前一樣為托關係、全款和號子費發愁;憂的是搖號中簽率不高,有錢也不一定買得到。想來想去,為了提高中簽率,他通過辦理老人投靠來爭取“無房家庭”資格。

  “由於現在的搖號政策對無房家庭有一定幅度的照顧,部分購房意向人群為了房票,就通過辦理將老家父母隨遷至杭州的方法來爭取無房家庭。這類人群最近聽說有蠻多。”杭州一位房產界人士對證券時報記者稱。

  以杭州市蕭山區為例,據不完全統計,2017年1月至6月15日,老人投靠落戶人數為111例,而今年同期這一數據為125例,就數據來看增長並不是很明顯。但是,有工作人員表示,4月以來谘詢或辦理老年投靠落戶的人數確實多了不少,只是因為種種原因還在辦理過程中,未到最後正式落戶階段。

  相比老年投靠子女來杭落戶,單身青年另一個成為“無房家庭”的方法,就是結婚。

  杭州市拱墅區民政局婚姻登記處的數據顯示,去年4月和5月,該區結婚登記為477對,離婚246對;今年同期這一數據分別為453對和235對。也就是說,無論是結婚人數和離婚人數,都反而比去年下滑了。不過,杭州市濱江區民政局婚姻登記處的情況,則是另一番景象。據悉,去年4月至6月中旬,濱江區結婚登記為600多對,而今年同期這一數據上升到800多對,同比增長了33%,漲幅相當驚人。

  業內人士分析,拱墅區在杭州是成熟的老城區,居住人群的年齡結構偏高,而濱江區作為杭州高新技術開發區,人口年齡結構偏年輕,特別是處於結婚適齡期的人口佔比較高,在購房搖號的推動下,本來就有結婚計劃的年輕人,順勢就提前登記了。

  較上述兩種招數而言,以公司名義買房來增加中簽概率最為引人關注。

  6月25日,九龍倉·瓏璽公布中簽結果,杭州悅樂汽車服務有限公司、杭州宇樂汽車服務有限公司、杭州悅高汽車服務有限公司三家公司中簽。而根據“天眼查”資訊顯示,這三家公司均成立於今年5月24日,注冊資本均為100萬元,法人均為周某。詭異的中簽率,讓人立即對搖號過程產生質疑。

  此事一經傳開,立即引發外界關注。6月26日午間,杭州市住房保障和房產管理局發出通知,稱已第一時間聯繫市司法部門要求確保公證搖號工作公開、公平、公正;在住房限購區域範圍內,暫停向企事業部門及其他機構銷售住房(含商品住房和二手房),並要求市住保房管部門對相關政策進一步研究完善。

  實際上,周某旗下三家公司參與杭州搖號建案,遠不止九龍倉瓏璽項目一家。

  根據杭州市國立公證處公布的搖號資訊,證券時報記者查詢發現,除了九龍倉瓏璽項目,周某名下的這三家公司,6月12-6月25日,還相繼參加了融信創世邸、綠城梧桐郡、萬科西雅圖、匯高·佰悅中心、濱盛金茂府等熱盤的搖號。其中杭州悅樂汽車服務有限公司中簽萬科西雅圖、杭州宇樂汽車服務有限公司中簽濱盛金茂府。也就是說,在成立短短一個月內,周某旗下的三公司,先後15次參加了搖號,共計中簽5個。

  當然,搖號政策實施以來,不少建案都出現了多家公司參與搖號的情況。據了解,報名登記創世邸項目的公司數共58個,搖中了616套房以內的3個名額。金茂府共11個公司參加搖號,有2個公司中簽。

責任編輯:謝海平

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