自然人出租房屋免交增值稅？這個還真不一定

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二哥的第823篇原創文章

房屋屬於不動產，出租房屋就是不動產租賃服務，個人出租房屋，當然也是提供了不動產租賃服務。

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財稅 【2016】36號文《關於全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》附件1中關於銷售服務、無形資產、不動產注釋對租賃服務稅目是這樣規定的：

不動產租賃服務，按照規定的話，一般計稅稅率9%，簡易計稅徵收率5%。

正常情況下，一般納稅人採用一般計稅辦法，適用稅率是9%。

如果是采取簡易計稅就適用5%的徵收率，當然這個簡易計稅主要針對老項目，也就是2016年4月30日之前取得的不動產，而且需要先去主管稅務機關備案後方可採用。

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小規模納稅人都適用簡易計稅方法，徵收率為5%，注意這裡是5%，不是3%，很多人會搞錯，當然如果是個體工商戶的小規模納稅人出租住房是按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。

其他個人出租不動產（不含住房）徵收率為5%，住房按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額。

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從上述政策規定我們可以很清楚的知道，對於自然人出租房屋的增值稅問題，其實要分出租的是住房還是非住房。

住房，按照5%的徵收率計算應納稅額

非住房，按照5%的徵收率減按1.5%計算應納稅額

看了，一般政策下，個人出租不管是住房還是非住房，都是需要繳納增值稅的，但是為什麽我們都聽說個人出租房屋不交增值稅呢？

其實這源於一個政策。

國家稅務總局公告2019年第4號規定，《中華人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤後的月租金收入未超過10萬元的，免征增值稅。

所以，個人出租房屋，不管是住房還是非住房，只要月租金不超過10萬，那麽就享受免征增值稅政策。

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出租房屋當然要給別人開票，自然人沒法自行開具發票，只能向稅務局申請代開，而且值得注意的是，如果要享受月租金10萬以下免增值稅的政策，那麽只能代開增值稅普通發票。

比如，下圖這張發票，月租金未超過10萬，免征增值稅，代開了一張免稅普通發票，稅務局代開的免稅發票，稅率欄是***。

如果需要代開增值稅專用發票，那麽這個增值稅是免不了的。道理也很簡單，專票是可以抵扣的，如果你這邊不交，對方還要抵扣，這肯定是不現實的。

先打住，個人能代開專票嗎？？？

基本是不能的，但是出租不動產這個還真可以。

國稅發[2004]153號國家稅務總局關於印發《稅務機關代開增值稅專用發票管理辦法（試行）》的通知第二條規定本辦法所稱代開專用發票是指主管稅務機關為所轄範圍內的增值稅納稅人代開專用發票，其他部門和個人不得代開。

而第五條說本辦法所稱增值稅納稅人是指已辦理稅務登記的小規模納稅人（包括個體經營者）以及國家稅務總局確定的其他可予代開增值稅專用發票的納稅人。

這其實就已經確定了其他個人不得代開增值稅專用發票的總體原則。

但是，營改增後，下面三種情況，個人也可以代開專票，我們來看看。

稅總函[2016]145號國家稅務總局關於營業稅改征增值稅委託地稅局代征稅款和代開增值稅發票的通知第二條第（四）增值稅小規模納稅人銷售其取得的不動產以及其他個人出租不動產，購買方或承租方不屬於其他個人的，納稅人繳納增值稅後可以向地稅局申請代開增值稅專用發票。

也就是說其他個人轉讓、出租不動產，如果購買方或者承租方不是其他個人的，這個時候可以到地稅代開增值稅專用發票

國家稅務總局公告2016年第45號國家稅務總局關於個人保險代理人稅收征管有關問題的公告第三條：接受稅務機關委託代征稅款的保險企業，向個人保險代理人支付傭金費用後，可代個人保險代理人統一向主管國稅機關申請匯總代開增值稅普通發票或增值稅專用發票。

第七條規定證券經紀人、信用卡和旅遊等行業的個人代理人比照上述規定執行。

注意:國地稅合並後，都是向稅務局申請了，不分國地稅了。

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所以，如果承租方需要專票，個人是可以去代開的。

個人出租住房適用優惠政策減按1.5%徵收，稅務機關代開增值稅專用發票時，通過新系統中徵收率減按1.5%徵收開票功能，錄入含稅銷售額，系統自動計算稅額和不含稅金額。

下面這張代開的增值稅專用發票就是這種情況。

應納稅款＝含稅銷售額÷（1+5%）×1.5%

=20000/（1+5%）×1.5%

=285.71

你可以看到金額和稅額是沒有直接匹配關係的，稅率欄也是星號。當然，承租方可以按票面的稅額進行抵扣。

如果個人出租的非住房，月度未超過10萬，但是需要開專票，那就妥妥的就是5%，比如下面這張發票。

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綜上所述，個人出租房屋，免不免增值稅還真不一定。

這得看你的租金多少，還需要看你是否需要開具增值稅專用發票？

增值稅普通發票，分攤後的月租金收入不超過10萬元的，可享受小微企業免征增值稅優惠政策。超過10萬，住房1.5%，非住房5%。

增值稅專用發票，不分租金大小，一律住房1.5%，非住房5%。

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