每經記者 魏瓊 每經編輯 宋思艱
4月22日22：00，海南省頒布史上最嚴限購政策，對非本省戶籍購房者實施全域限購。這對於外地購房者佔比近八成的海南房地產市場而言，無疑是一顆重磅炸彈。一位不願具名的資深海南房地產從業人員向《每日經濟新聞》記者表示，海南的住宅市場將進入“速凍模式”。
近些年，隨著海南國際旅遊島建設的穩步推進，海南的房地產市場成為各大開發商和投資者眼中的“香餑餑”，外來人口強大的購買力推動海南房地產量價齊升。如今，在全域限購背景下，海南住宅市場大批尚未銷售的項目將如何處置？開發商將如何調整發展戰略？
成交額靠前，限購更嚴
在國際旅遊島建設穩步推進以及每年冬天百萬“候鳥”人群強大購買力的疊加作用下，海南房地產市場蓬勃發展。海南錦誠發布的數據顯示，2017年海南全島全區域量價同漲。成交面積達2293萬平方米，同比上漲52%；成交金額高達2714億元，同比漲82%；成交均價達11836元/平方米，同比增長20%。
其中，第一梯隊的三亞和海口成交金額分別為724億和694億元，三亞旁的陵水2017年銷售金額達到372億元。此外，澄邁、萬寧、瓊海、儋州和文昌銷售金額均超百億元，臨高、東方、五指山、瓊中等10個城市銷售金額在50億元以下。
《每日經濟新聞》記者對比發現，成交金額靠前的城市此次受到了最為嚴格的限購，海口、三亞、瓊海三地，外地購房者需要提供5年社保；五指山、保亭、瓊中、白沙4個中部生態核心區市縣2017年均處於第四梯隊，住房只能面向本市縣居民家庭銷售。
在全域限購等嚴厲的政策調控下，2017年房企的好日子恐將成為過去式。一位不願具名的資深海南房地產從業人員向記者表示，海南的住宅市場將進入“速凍模式”。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次調控嚴厲性超乎市場預期，海南市場降溫是必然的，因潛在購房需求會大幅度減少。
不過，新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷接受《每日經濟新聞》記者採訪時指出，海南住宅市場短期會“速凍”，但新政不會影響市場的長期發展。
租賃住房和產業地產迎機遇
過去幾年，品牌房企迅速拓展海南市場，恆大、雅居樂憑借早期規模取地，在售項目剩餘土地開發貨量較大；魯能、綠地、富力的潛在項目可建面積居多。
據恆大2017年年報顯示，截至2017年底，恆大在海南區域共有16個項目，土地原值為161.7億元，總土地面積為1709.1萬平方米，其中海花島土地儲備達到1181.46萬平方米。
據海南錦誠團隊調研整理的數據顯示，較早進軍海南市場的雅居樂在海南擁有5個項目，碧桂園則擁有17個項目，融創則在海南市場儲備了15個項目。魯能、富力和保利分別擁有7個、6個和5個項目。其中富力地產於4月斥資57億收購海航大英山項目，新增土地建築面積67萬平方米。
嚴厲的政策調控下，海南房地產千億市場變局來臨，開發商將如何應對？
歐陽捷認為，未來不排除政府因為產業布局調整而凍結、調整住宅開發用地及其規劃，暫停新的住宅用地供應；也不排除政府暫緩審批新的住宅開發規劃以減少市場供應，或者暫緩發放預售許可和備案。開發商圈定的土地以後未必都能用於住宅開發，有的可能被要求退回政府，調整為其他產業用地，有的可能調整出讓計劃。
政策調控下關閉了住宅市場發展的“閘門”，但同時開啟了租賃市場和產業地產的新通道。
歐陽捷指出，海南引入大量新興產業包括深海采礦、島礁旅遊、賽馬郵輪、體育博彩、海洋牧場、深海基地、文昌航天城、新型交易平台，都需要大量的人才，未來需要更多的住房，未來這些住房很可能是租賃住房為主。新增住宅用地會更多采取租賃住宅用地出讓模式，企業也要做好開發、經營自持租賃住宅的思想準備，儲備人才。
同時，歐陽捷認為，未來海南會有更多的產業地產機會，比如郵輪基地碼頭、航天特色小鎮、超大型購物廣場、賽馬會及其俱樂部等等，有產業資源的開發商將獲得政府青睞和這些產業地產的發展機會。
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