房價不是泡沫而是扭曲

張斌（中國社會科學院世界經濟與政治研究所研究員、博智巨集觀論壇學術委員會委員）

房價泡沫的說法很有號召力，但是這個說法未必正確，這個說法可能會誤導房地產政策制定。

中國一線城市的房價高是個毋庸置疑的事實，但是房價高和房價泡沫不是一回事，房價高背後可能有供求的力量。基於未來房價上漲的預期，超出購買能力買房所支撐起來的房價叫泡沫。以後還不了房貸，高房價就撐不下去，泡沫就破滅了，這是一般的房價泡沫的基本事實。判斷房價有沒有泡沫最有說服力的證據是借了錢能不能還得起。中國截止到去年GDP是80兆，居民部門可支配收入是60%，大約50兆，中國居民部門總的消費是32兆，居民部門賺了50兆花了32兆，剩下18兆。中國居民所有貸款加在一起大概不到40兆，我們按照6%-7%的利息算，利息費用大概2兆-3兆，利息保障倍數至少6倍以上，這其實是很安全的邊界。現實生活當中貸款買房最終還不了房貸的是極少數，所以不能說房價是泡沫。房價高背後的主要原因並非透支買房，而在於金融市場發育不健全，以及土地供應、公共管理和服務滯後等一系列扭曲。

供給扭曲是中國一線城市高房價的重要推手。中國正處於城市化快速推進階段，大量人口從農村進入城市，從小城市進入大城市，尤其是一線城市。2009-2015年期間，中國一線城市的住宅土地供應，從2009年的超過2000萬平方米下降到2015年的1455萬平方米；而與此相對應的住宅土地樓面均價從不足6000元上升到11000元。一線城市住宅用地價格上漲超過房價上漲。住宅土地供應不足，並非因為無地可供。中國一線城市中心城區的人口密度遠低於紐約、東京、香港，土地使用效率改善太空巨大。通過完善公共基礎設施和公共服務，郊區也可以有效分擔中心城區的房價上升壓力，而這些方面的進展非常有限。

土地和城市公共管理服務扭曲是房價上升的重要因素，金融市場發育不健全也是高房價的重要推手。一個平均意義上的中國家庭，金融財富的分布是現金、各種銀行存款和類似銀行存款的理財產品佔比接近62%，股票和債券佔比27%，養老和保險金佔比11%。一個平均意義上的世界家庭，現金和銀行存款佔比27%，股票和債券佔比41%，養老和保險金佔比30%，其它2%。中國居民並非更加偏愛低風險和低收益的銀行存款類金融產品。中國居民也並非不喜歡更高收益和對未來生活更有保障的養老保險類金融資產，只是一系列的政策不到位，中國的權益類資本市場發育滯後，個人養老保險金账戶一直沒有建立起來。個人金融財富快速增長，恰當的投資管道一直打不通。房子成了金融投資工具，買房投資和買房保值增至大行其道。問題也不是出在房子身上。

房價泡沫的判斷不準確，房價扭曲更貼近現實。房價扭曲比房價泡沫更可怕。泡沫會很快破，扭曲持續時間更長。解決高房價問題，需要政府在土地供應、公共管理和服務、金融市場發育等方面做出一系列政策調整。把目光放在房地產行業本身解決不了問題。

房租跟房價更涉及經濟增長問題。就中國的情況來看，如果我們就保持現在的土地和城市公共管理服務的政策，對未來增長潛力肯定會帶來很大的遏製作用。

過去經濟增長主要靠數量積累，數量積累把經濟推到一定高度後，接下來主要靠人力資本積累。為什麽城市很重要？因為城市是人的集聚。人的集聚帶來兩個東西，一是多樣性，這種多樣性創造的差異，促進人和人之間相互學習、相互激勵，差距會成為個體學習很重要的機會和動力；二是人與人之間見面學習的成本更低了。城市很重要的作用在於知識產生和知識傳播，這些在我們進入這個發展階段來說是非常重要的推動力量，這是城市集聚效應好的地方。當然城市有它發展的邊界，如果剛才那個集聚效應叫向心力的話，同時還有一個離心力，就是人聚在一塊之後各種各樣的城市病就來了。所以城市病的嚴重程度不僅取決於人聚了多少，更重要的是城市的公共管理和城市服務水準，包括城市的規劃設計等等，這些才是政府應該著力解決的。也只有逐步解決這些問題，才能解決房價扭曲問題。