夏磊：明年房地產投資能否發揮壓艙石作用？

　　文/新浪財經意見領袖專欄作家 夏磊 

　　今年，“因城施策”的房地產政策及時對衝疫情影響，房地產投資從年初的負增長穩步回升，充分發揮了穩增長、穩經濟的壓艙石作用，對實體經濟平穩健康運行意義重大。行至年末，在國際疫情形勢反覆的大環境下，明年投資怎麽走？市場普遍關注。我們認為，2021年，房地產投資動力仍然較強，尤其是保障性租賃住房建設將為明年房地產投資增加新動能。

　　一、三種方法預測明年房地產投資增長

　　從先行指標看，今年土地出讓平穩增長決定2021年投資有望小幅加速。土地是房地產投資的重要原材料，拿地是房地產投資的最佳先行指標。全國來看，土地成交領先房地產投資9-12個月。2020年1-11月，全國宅地成交規劃建面同比增長9.7%，較2019年全年加快6.9個百分點，拿地增速的平穩提速，決定了2021年投資增速有望小幅提升。分城市能級看，預計一線城市投資增速11.0%、較2020年加快1.2個百分點，佔比11.4%、上升0.4個百分點；二線城市增速6.5%、與今年持平，佔比36.0%、下降0.3個百分點；三四線城市增速7.3%、加快0.5個百分點，佔比52.5%、與今年持平。

　　從實物和價格因素看，施工與價格因素對投資拉動均將有所加快。預計2021年實際投資增速5.7%、較2020年加快0.2個百分點，主要由於拿地和新開工增速提高的滯後影響，帶動施工增長提速；預計價格因素同比增長1.6%、加快0.2個百分點，主要由於全球經濟有望迎來復甦，需求改善支撐PPI小幅增長。

　　從成本結構看，土地支出和建安支出均將平穩提速。預計2021年土地購置費增速10%、較2020年加快0.5個百分點，主要由於2020年土地成交價款大幅增長，1-11月土地成交價款同比增長16.1%，相比2019年全年的下降8.7%由降轉升；土地成交價款領先土地購置費約9個月，將帶動2021年土地購置費增速加快。預計建安支出增速6.2%、加快0.3個百分點，主要由於2016年前後銷售預售屋臨近交房，將突出體現為施工面積的增長提速，預計明年房屋施工面積增速5.0%、加快1.6個百分點；部門建安支出增速1.1%、回落1.3個百分點。

　　二、大力發展租賃住房，為明年投資增加新動能

　　大力發展租賃住房，解決好大城市住房突出問題，是2021年住房領域的一項重點工作，為明年房地產投資增加新動能。

　　2020年中央經濟工作會議提出，“要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。土地供應要向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業部門自有閑置土地建設租賃住房”。增加租賃住房供給，是補齊租賃住房短板的關鍵舉措之一。新增租賃住房用地和新建租賃住房，將有力拉動明年房地產投資。

　　(本文作者介紹：恆大研究院常務副院長兼首席房地產研究員。)