▎市場分析丨By：世聯評估
精裝修房大家都很熟悉，那麽什麽是全裝修房呢？
建設部早在2002年頒布的商品住宅裝修一次到位實施細則中明確提出全裝修的概念：指房屋交鑰匙前，所有功能空間的固定面全部鋪裝或粉刷完畢，廚房與衛生間的基本設備全部安裝完成。全裝修並不是簡單的毛坯房加裝修，按建設部規定，住宅裝修設計應該在住宅主體施工動工前進行。也就是說，住宅裝修與土建安裝必須進行一體化設計。
簡單來說，全裝修房和精裝修的區別就在全與精之間：全不一定精，但精肯定全。
從韓國、日本、美國、法國、德國等主要發達國家住宅裝飾裝修發展情況來看，由於環保、節能、減排、成本等方面的原因，除德國市場上仍有少量毛坯房出售外，上述其他國家已經不再允許毛坯房銷售，並同時在裝修及驗收標準、節能材料應用、施工合約細則和糾紛解決機制等方面均做了極為詳細的規定。而我國住宅全裝修的歷史較短，起步發展較晚。
住宅全裝修政策發展速覽
全國政策發布縱覽
2010年，《建築業“十二五”規劃》頒布，政策鼓勵和推動新建保障性住房和商品住宅菜單式全裝修交房。
2013年，國務院辦公廳轉發了發展改革委和住房城鄉建設部的《綠色建築行動方案》，提出要推動建築工業化，積極推行住宅全裝修，鼓勵新建住宅一次裝修到位或菜單式裝修，促進個性化裝修和產業化裝修相統一。
2017年，住房城鄉建設部發布《建築業發展十三五規劃》，按其目標要求提出：到 2020年，城鎮綠色建築佔新建建築比重達到50％，新開工全裝修成品住宅面積達到 30％，綠色建材應用比例達到 40％，裝配式建築面積佔新建建築面積比例達到 15％。
地區政策實行縱覽
在全國各地區陸續出現住宅全裝修的要求裡，比較典型的有海南、南昌、寧波、吉林、長沙等。
2017年5月22日，備受社會關注的《海南省商品住宅全裝修管理辦法（試行）》正式印發頒布，該《辦法》規定海南省從2017年7月1日（含）後取得施工許可證的商品住宅工程（以下簡稱住宅工程）全部實行全裝修。海南成為我國首個全面施行商品住宅全裝修的省份。
2017年12月28日南昌市頒布了《南昌市人民政府關於南昌市推進全裝修住宅建設工作的實施意見》，文件將全市新開工住宅項目中戶型面積90平米以下，城區新開工住宅戶型面積144平米以下實施全裝修建設列為具體任務。
同時，南昌首宗要求“全裝修建設住宅”土地誕生。
2018年3月5日，長沙市人民政府辦公廳下發《關於進一步推進新建商品住宅全裝修建設的通知》明確擴大新建商品住宅全裝修的應用範圍。芙蓉區、天心區、嶽麓區、開福區、雨花區行政區域內新供地的商品住宅項目，採用全裝修建設交付的比例不低於70%;望城區、長沙縣、瀏陽市、寧鄉市行政區域內新供地的商品住宅項目，採用全裝修建設交付的比例不低於30% 。
寧波市2018年3月23日也頒布相關政策推進住宅全裝修：規定交付樣板房必須設置在可售住宅房源實體內，並要求交付的新房與樣板房必須一樣。售房期間，“臨時樣板房”“銷售樣板房”等不得充當交付樣板房；也不允許樣板房在銷售和交付階段出現“兩幅面孔”，軟裝以及家電、家具、燈具等設施如果不在實際交付標準內，樣板房也一律不能加裝...
像這種樣樣都有的樣板房肯定是不行的...
隨著各地紛紛推進住宅全裝修，全裝修房推進過程中的弊端也顯露出來。例如長沙，由於《關於進一步推進新建商品住宅全裝修建設的通知》沒有規定全裝修交付房源的最高限價標準，不少房企將全裝修建案的裝修價格定在了接近2,500元/平方米甚至更高的水準，企圖通過此舉把因限價損失的利潤賺回來，使得長沙房價也隨之間接上漲。直到2018年6月7日，長沙市住建委、發改委聯合印發《長沙市新建商品住宅全裝修建設實施細則》，限定“雙限地”的全裝修房源裝修價格不得超過2,500元/平方米，才有了統一的標準。儘管標準統一了，但很多購房者對“全裝房”質量和性價比非常不滿，與開發商之間也是矛盾重重。例如當購房者要求公開精裝修詳細造價清單時，開發商往往拒絕公開。這也導致自《通知》頒布以來，多名購房者來到省、市政府辦公所在地和建案現場維權。
吉林省2018年7月31日發布《吉林省商品住宅全裝修管理辦法（試行）》，文件規定自2018年9月1日起，新取得出讓土地的新建裝配式住宅、設區市條件成熟區域的商品住宅工程（以下簡稱住宅工程）實行全裝修，其他區域商品住宅鼓勵採用全裝修。
2019年8月27日下午，寧波市市住建局下發《關於進一步完善住宅全裝修質量購房人監督機制的通知》。規定從10月1日起，毛坯報建、全裝修集中交付的住宅建案，在驗收時必須委託由業主同意認可的第三方監理部門，對裝修工程質量進行驗收。如果驗收意見有三分之一及以上的購房人反對，就不能通過驗收，開發商必須整改到位並被認可後才能通過驗收。保障購房人知情權、參與權、監督權。
小結
相信未來在政策扶持、開發商大力踐行、政府加強監管的背景下，市場對全裝修房的認可將逐步提升，且通過提倡菜單式裝修滿足購房者的個性化需要，將有望迎來住宅全裝修時代。
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本文作者：世聯評估，全國領先土地房地產、資產評估機構，擁有強大的評估師團隊，持有RICS、AI、HKIS等國際學會資質，致力專業持續領先，深度、前瞻市場解讀，內容首發價值領地公眾號，原創精彩不斷！如需轉載本文，請點擊【轉載須知】查閱轉載規則。
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